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買賣房屋簽約前必懂的教戰守則 |
房東:黃大哥 發表時間:2014-10-18 |
房地產交易的糾紛多如牛毛,特別是購屋金額龐大,消 費者與業者之間的知識不對等,房地產資訊也不透明,在消費者買賣經驗不足的情況下,購屋糾紛始終高居消費糾紛的榜首。然而,只要一陷入購屋糾紛中,往往得 耗費心力處理,因此購屋前除了除了仔細看屋,簽約前更要小心應對,掌握必勝守則。 守則1:能簽要約書就不用使用斡旋金 透過房仲買賣房屋時,簽約前往往會先經過價格斡旋的階段,買方可以選擇使用要約 書,也可以使用斡旋金的方式。斡旋金要先預付一定的金額,房仲會以斡旋金契約的出價跟賣方洽談,當雙方達成價格共識後,斡旋金就轉為買賣價金的一部分,若 買賣不成,則斡旋金必須退還給買方。一般房仲都希望買方能先付斡旋金,因此多半會跟買方說,有斡旋金比較有誠意,或是賣方要有斡旋金才願意談,卻沒有主動 說明,使用內政部版的「要約書」就能出價,而且也不必先拿錢出來。若仲介業者沒有告知買方可以選擇「要約書」,告知有契約審閱的權利,又或在收受斡旋金 前,沒有持不動產說明書向買方說明,買方都可以向主管機關或公平會檢舉,甚至主張契約無效。 守則2:利用審閱期逐字看清 法律條文密密麻麻,消費者通常無法在短時間內了解合約內容,因此在簽約前都有「審 閱期」讓買方將契約帶回家審閱。一般來說,透過建商購買預售屋的審閱期至少5天,透過房仲買屋的要約書審閱期則至少3天。不過,一般的房屋屋買賣雖然是透 過房仲交易,但因為買賣雙方都是屬於個人,並不適用契約審閱期的規定。 守則3:白紙黑字 有憑有據 看屋時銷售人員或賣方總是說得口沫橫飛,甚麼保證、承諾都說得出口,但口說無憑,一定要白紙黑字寫下來,載明在合約中。不論是另外要贈送的家具、家電,或房子品質保固、對房子品質的認定、貸款額度限制等,寫得越詳細,對自己的保障越多。 守則4:產權調查要徹底 要看一個人是否已婚,從身分證的配偶欄就能判斷,而房地產的身分證就是產權及土地使用權。為了避免簽約後才發現原來賣方關係複雜,事前調查的工作做得越仔細,越能防止買賣糾紛。因此,購屋前一定要先確認建照、權狀及登記簿謄本的內容,確保自己購屋之權益。 守則5:好的代書是天上賜給你的禮物 買賣房地產的眉眉角角很多,一個會幫忙注意細節,節省買賣雙方時間的代書不只是難 得,更是天上掉下來的禮物!專業的代書能使購屋流程更順暢,替買賣雙方辦理冗長的行政程序,並確保交易安全,維護雙方的權利義務。代書立場必須中立,而且 值得信賴,若透過房仲業者簽約,可以請房仲業者配合的代書辦理,特別是大型房仲業者都有屬於自己的契約部門,房屋的買賣從接案到成交過戶,有任何問題都可 以請房仲業者處理。 守則6:摸清隱藏版費用 買房子要花費的金額,絕對不單只是談定的房價,除了後續的裝潢、家具家電、搬家費 用,相關的稅賦規費也不少,如契稅、房屋稅、 地價稅、印花稅、以及地政規費等,這是一般買方最容易忽略的費用,卻是必要支出的費用。若在購屋前沒有計算好自己該負擔的總費用,不但手頭吃緊,搬家後可 能還得花好幾個月面對家徒四壁的生活。 守則7:簽本票要注意 要辦理貸款前,房子須先過戶至買方名下,不論是預售屋或中古屋的買賣,為了防止道 德風險,房屋過戶前,買賣雙方會先約定尾款交付的時間與擔保方式,邱信斌指出,買方通常會被要求簽下等同未支付價金金額的本票作為擔保,買中古屋的本票通 常會由代書協助保管,也是提供給賣方的保障。 |
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1 樓住戶:錢政宏 發表時間:2015-03-08 |
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