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房價下跌4個條件 已經出現3個!

房東:阿緯
發表時間:2014-10-12


文/林奇芬


我在5月初寫過一篇文章,分析房價下跌要具備四大條件。最近遠雄合宜住宅行賄事件,讓房市雪上加霜,不僅建設類股股價下跌,看屋民眾也大幅減少。但是,真正影響房市的關鍵,還是回到基本面,今年四大條件逐漸成熟,房價下跌壓力越來愈大。


<a href=http://www.j2h.net/house/ target=_new><font color=black>房價</font></a>下跌的四個條件(大刊頭)


一,房市成交量萎縮


最近公布5月份五大都市房屋移轉棟數,普遍都比4月上揚,許多人說,這表示房市交易轉趨熱絡。這種說法其實大有問題,因為,與4月份相比雖略有起色,但若仔細看5月份移轉棟數與去年同期比,則都出現2位數衰退。台北市下跌18.9%,新北市下跌22.8%,台中市下跌21.7%,台南市下跌17.4%,高雄市下跌36.5%。看到這些數字,就知道今年買氣與去年相比,差了多少。而且今年移轉棟數中,有一部分還來自於預售屋交屋,產生的所有權移轉。


二,房屋供應量大增


今年是容積率獎勵最後一年,建商紛紛搶在今年申請建照,造成預售案大增。預估今年光5月份北台灣推案量就達650億元,6、7月可能還會再創高峰。由於年底有七合一選舉,建商除了搶建照,也希望能在選舉前趕快推案,免得碰上選舉的紛亂與選後的變數。


從2012年、2013年,年推案量超過9000億元,1兆元,再加上今年可能也有9000億元以上的水準,連續三年近3兆供給量,市場究竟需要多久才能消化完呢?


三,房貸成數與利率


房貸成數越來越少,利率準備提高,這是目前民眾向金融機構貸款時,已經發生的現象。現階段先對特定區緊縮貸款成數,已直接對民眾購屋能力帶來衝擊。若明年開始有升息壓力,將更進一步抑制民眾購屋能力。


目前,唯一可以支撐房價的關鍵因素,就是台灣整體景氣還在上升階段。根據國發會公布的景氣燈號,至4月為止已經連續3個月出現綠燈,而近期上市櫃公司公布的營收、獲利與預估,顯示大部分企業業績可持續成長。隨著全球經濟穩步復甦,台灣經濟仍在持續上升,這對於房地產仍是正面支撐力量。


不過,我們說股價是領先指標,上市建材營造指數雖然在金融海嘯後有一波反彈,但目前則呈現相對疲弱走勢。雖然2012年1月至2013年7月有一波回升走勢,但過去一年許多產業隨著景氣回升,股價續創高點,但獲利良好的營建股股價卻相當疲弱,不僅跌破年線、2年線,近期更跌破5年線。此是否也透露營建業冷冬提早來臨了。而過去10年房價只漲不跌的神話,也到了面臨考驗的時刻了。



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  • 1 樓住戶:江宜靜
    發表時間:2015-03-08

    買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋.
    其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價.

    仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性.

    自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價

    不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不
    見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公
    開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶
    交易糾紛以不在
    之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約
    簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢,
    結果一織N是3個月都沒任何動靜
    後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準


    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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