房東7成曾遇租屋糾紛 慎選房客5重點

房東7成曾遇租屋糾紛 慎選房客5重點



令人稱羨的「包租公」，真的只要每天穿水水、等收租嗎？根據好房網「全台包租公心聲」調查發現，高達72%的房東曾經遇過租屋糾紛，其中更有56%的房東指出，曾經為了處理租屋糾紛，而寧願付出違約的代價，也要奧房客提前打包OUT！



包租公不好當！72%房東曾遇租屋糾紛



好房網指出，房東不只要付出房屋修繕維護成本、房貸支出以及房屋稅等高額的房價成本，相較於現今台北市住宅出租的投資報酬率低於3%，租金效益並不高，因此一旦遇上奧步房客，等於展開了揮之不去的惡夢。



「包租公」這看似人人稱羨的「職銜」，背後隱藏著許多不為人知的辛酸與經營眉角！根據好房網調查發現，因出租市場競爭白熱化，如果地點不佳或是附設家俱不夠齊全，房子空租期往往就會拉更長，加上現今房客權益意識高漲，又懂得自保之道，只要把不滿情緒PO上網，都會使房東愈來愈難當，其中高達78.5%的包租公最不能忍受不良房客「破壞房子或弄髒牆壁」，高居排行榜第一名。



而「拖欠房租」居次，高達69.6%的房東備感困擾，「房客品性不良(酗酒、吸毒等)」也令房東相當頭疼，其他不受歡迎的房客行為還包括「作息日夜顛倒，大聲擾鄰」、「拉男女朋友同住」及「順手牽手的房客」等。



ETtoday 新聞雲 財經中心／台北報導







5重點評估房客 慎選房客有撇步



評估房客的5大要素，事前做好準備、以杜絕承租客可能繳不出房租、或者破壞房子的風險。



1.從年齡評估：中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，房客若是未滿20歲的未成年人，收入上的穩定度可能較差，訂約時最好得到其父母、法定代理人或監護人的同意，以便掌控與追蹤。



2.從職業評估：可以請房客出示公司名片，並打電話到公司查證，留意注意房客品性、生活特殊習性及職業。



房東還可以詢問房客，上一個居住地點在那裡、住了多久，用試探的方式，問問前一居住地點，附近周遭狀況，來得知房客說的是不是實話。



若得知房客經常搬遷、工作不定、或行蹤飄忽不定，難以聯絡，應特別謹慎，為避免日後收租無門，最好留下房客身分證正反面影本。



3.動機評估：了解房客租屋動機，若作為不正常用途，例如經營賭博性電玩、色情行業，最好予以婉拒，若日後發現房客經營特殊行業，最好通知警方，以保護自己的權益。



4.身分評估：為避免遭人冒名承租，訂約時最好要求房客出示身分證明，若房客為公司、社團等法人機構，應由法人代表人簽約，或由代理人代理簽約，避免承租人以私人名義租用，卻交由法人使用的情形，日後恐怕糾紛叢生。



5.人員評估：房客找房子，為怕危險，多半會找自己的親朋好友一起前往看屋，所謂物以類聚，可以多觀察一起看屋人的品行、談吐等，來判斷對方是不是一個好房客，會不會給自己帶來困擾。



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房客落跑！房東提簡易訴訟 進屋第三人陪同



租約未到期但房客卻先落跑！留下滿屋子家具、雜物怎麼處理？專家表示，類似案例視有無積欠租金而定，但不管是哪種狀況，都建議房東依法律流程處理，若要自行進入租屋處察看，也最好請第三人陪同進入，防止房客以《刑法》反告房東，造成不必要的誤會。



房客落跑！房東可提簡易訴訟



可先以押金扺扣積欠租金 房東進屋應找第三人陪同



台灣房屋加盟事業總部法務處處長周展雪指出，租約未到期，找不到房客，又積欠租金情況下，假設當初房客繳交的押金尚未扣光，可先用押金扺扣房客積欠的租金。若房客積欠租金，但押金已經扣光的情況下，依照《民法》第440條，總積欠租金必須超過2個月的租金總額，房東才可以寄發存證信函，請求終止租約，並要房客搬離租屋處。



得令付清租金還屋



周展雪說，房客收到存證信函後，若積欠租金未達2個月金額，房東得向法院聲請發給支付命令，或提起訴訟請房客給付租金，但有可能會因為房客落跑而無法送達，建議房東用「小額訴訟」或「簡易訴訟」方式向法院提起訴訟。



而如果積欠租金超過2個月租金總額，建議房東直接向法院提起「簡易訴訟」，請求房客付清租金並繳還房屋，就算房客落跑也能依照其他相關法律程序討回房屋。另外，周展雪強調，倘若租約曾經經過公證，就可直接以「公證書」為執行名義，查封房客財產並收回房屋。



行使留置權抵損失



崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳說，聯絡不到房客，有些房東會擔心是否屋內遭到破壞，或房客遭遇不測，而急於入屋察看，但她表示，遇到類似情形，房東最好偕同第三人，例如社區管理員或鄰里長等，一同進入屋內，並拍照存證，除了維護房東權益外，也可預防房客以《刑法》的「竊盜」、「毀損」，或「侵入住居」等名義向房東提告。



最後，如果房客留下滿屋子的雜物，但人卻不知去向時，房客可以依照《民法》規定，對屋內物品行使「留置權」，並依法定程序查封或拍賣後的所得價金，藉以賠償欠租或其他損失。



房客落跑處理之道



情況1：租約未到期，房客積欠租金總額未超過2個月租金。



房東處理撇步：可從押金扣除積欠租金，若押金扣完後，須等待積欠租金總額超過2個月租金後，才可向房客寄發存證信函，並向法院聲請發給支付命令，或提起訴訟請求房客給付租金。



情況2：租約未到期，房客積欠租金總額超過2個月租金。



房東處理撇步：直接向法院提起「簡易訴訟」，請求房客給付積欠租金並搬離租屋處。取得法院判決後，向法院民事執行處聲請強制執行，查封房客財產求償，並收回房屋。



其他情況：

★若租約有經過公證程序，即可以「公證書」為執行名義，查封房客財產並收回房屋。但要注意若租約尚未到期，則無法強制執行請求遷讓房屋。

★如在訴訟期間房客從未出庭，依《民事訴訟法》規定，法院也可進行「一造辯論判決」，命房東進行辯論後進行判決。

★若房客留置在屋內物品較不值錢，房東可將清運費及積欠租金、損害賠償等一同列為求償項目。



資料來源：《蘋果》採訪整理 【顏嘉瑩╱台北報導】



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「已經催繳好多次，但房客還是不肯繳房租，應該要怎麼辦？」專家指出，如果房東採取其他手段如斷水斷電，來逼房客繳納租金，可能涉及強制罪，因此建議房東依法律規定來行使應有的權利，否則有可能會讓自己陷於民、刑事責任風險中。消基會董事謝天仁透露，如果房客為第1次欠租，房東可以採口頭催繳，通知房客盡速繳納。

房客欠租時，房東應先口頭告知房客，並給予一段租金忍耐期，再循法律途徑解決。一般來說，房東要求房客在一定期限內繳清，期限為5天以上較恰當，但若催繳後，房客還是不願意繳租金，基於法律保護房客的政策，還規定房東要有2個月的租金忍耐期，如果積欠租金到達2個月後，就可寄存證信函催房客繳租。

換鎖斷水電恐涉違法

永慶房屋法服部經理吳宜學指出，如果房客只有欠1個月租金時，房東不可以終止租約，但當積欠租金達到2個月總額，就可採取法律程序，清楚表明租欠租金已達總額，並依據《民法》第440條終止雙方租賃契約，且依照第455條規定，同時要求房客限期遷移、清空，並返還房屋，避免租金損失繼續，而且房東可以將房客放在租屋處內的物品留置取償。另外，如果房東為房屋的所有權人時，可以依據《民法》中無權佔有的法律關係，要求房客搬離，如果房屋有損害時更可以向房客請求賠償。

行使權力保護應理智

有些房東可能會採取比較激烈的手段如更換大門鎖，或斷水斷電來強制房客繳納租金，但吳宜學說，如果房東用類似手段來逼房客交租，除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外，也可能涉及刑事上的強制罪責任。

因此當房客積欠租金已達到2個月的總額，且房東履行終止租約的權利保障程序時，房東在行使權力保護相關措施時，仍不可有侵害或傷害房客人身安全、自由的行為，否則會有民、刑事的責任問題。

專家建議，房東應依照法律規定來行使權利，勿採取激烈手段，否則除了房屋可能會遭不肖房客故意破壞，陷自己於民、刑事的責任風險中，導致「人財兩失」。

房客欠租時房東應注意事項

˙若房客為第1次欠租，則採口頭催繳˙切勿採取斷水斷電等激烈手段，否則有可能涉及民、刑事法律責任˙租金積欠總額達兩個月以上，可寄存證信函催繳，且房東可以將房客留在租屋處的物品留置取償

相關法條解釋

《民法》第440條：房客遲繳租金，房東可定期限催繳，若房客在期限內尚未繳納租金，房東可終止契約。如租賃物為房屋時，遲付租金的總額如未達2個月租金總額，則不可終止契約。租金約定於每期(每月、每年)開始時繳納，則應在房客遲繳租金超過2個月時，才能終止契約。

《民法》第445條：房東對於房客留置於屋內的物品擁有留置權，也就是如果房客欠租，房東可以扣押房客留於屋內的物品，但禁止扣押的物品則不在此限。這樣的情形只能在房東向法院請求的損害賠償，或是房客未繳納租金時，才能將物品扣押取償。

資料來源：《蘋果》採訪整理 【顏嘉瑩╱台北報導】

房客欠租 先發存證信函 再申訴調解

如果房客一有欠租行為，房東應先口頭催繳，如果房客還是不繳租金，超過兩個月以上，就可以先發存證信函明定一定期限內給付，存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式，最後就是房客的積欠總額，包含租金與其他費用。

若房客依然無動於衷，沒有任何回應及解決此事的誠意，建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成，則寄發第二次存證信函，載明依民法第440條請求終止租約，如果房客仍置之不理，房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書，至法院訟訴輔導科，說明情事，訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

提醒房東，在訴訟期間內，因尚未合法終止租約，故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電，否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪，且房客可請求依民事求償相關損害賠償。



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有經驗的租屋族，為了避開「地雷屋」，看屋時會仔細觀察屋況，但常無法分辨「地雷房東」，遇有租屋問題，房東相應不理，受限於租期已簽訂，大多只能默默忍受。專家建議，租屋前一定要多打聽，所有約定都白紙黑字寫下，才能避免遇到「地雷房東」。

住商不動產加盟事業部副總經理劉明哲表示，若房東同時出租多間房屋，遇到房客反映租屋問題時，通常都會盡力協助，處理速度與能力較佳；若房東住得很遠，或是較為年長、無交通工具的房東，在處理租屋問題時，往往較為緩慢，所以看屋時，一定要瞭解房東背景。

若遇到小氣、易怒或難以溝通的房東，日後租屋出現問題，往往難以解決。專家建議，租屋瑕疵要事前協議，如「房間有些燈泡壞了，可以重裝嗎？」，或是「牆壁油漆髒了，可以重新粉刷嗎？」，房東有維護與修繕屋況的義務，如果簽約前連這點小錢都不願付，日後如果遇到冷氣機或熱水器壞掉，要他從口袋掏出錢也很難。

租房子時不能只看屋況，也要留意房東，好的房東讓你像住天堂，不好的房東害你住爛房。

小額修繕可約定抵房租

若看屋時，發現空屋多，房東又一直抱怨前房客，一定要提高警覺，因為遇到「地雷房東」的可能性極高。若遇到其他房客，可詢問或觀察該房客與房東的互動是否良好，也可向管理員或附近鄰居打聽，房東的背景、性格，與房客流動率。有過不愉快租屋經驗的含含說，之前房屋有問題，想請房東處理，但房東電話一直打不通，後來才知道房東出國度長假。

對此，劉明哲建議，簽約前可與房東約定，「修繕費用在一定金額內，房客可自行修繕，再於下個月租金扣除」，避免遇到屋況問題，因聯絡不到房東或房東遲不處理，而無法快速修繕的情況。提醒租屋族，所有口頭約定都應該白紙黑字於合約內載明，避免房東事後不認帳。曾在台中租屋的小蕃茄說：「簽約前房東表示：『最近手頭緊』，因此希望我先繳交租金與押金，當時以為房東財務吃緊應該不影響房客，沒想到入住後，許多屋況問題需修繕，房東不是一再拖延，就是要求雙方平分修繕費用，有時甚至不願支付。最慘的是住不到1年，房東又說因為沒錢打算賣房子，雖然拒絕過房東，但仲介還是一直打電話過來要求帶人看屋，而深受困擾，建議租屋族租屋前，也要考量房東的財務狀況。」如何挑選房東

◎若房東住得較遠或工作繁忙，無法即時處理租屋問題◎好溝通、善解人意的房東，發生糾紛機率低◎講話模擬兩可、回答不明確，都要提高警覺◎無交通工具、年長者或不善3C科技，溝通相對吃力◎財力吃緊的房東，可能會售屋◎房客流動率過高、房東抱怨前房客，可能是地雷房東◎向其他房客或社區警衛打聽

資料來源：《蘋果》採訪整理

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「民法」遇案例事實：張太太以多年的積蓄買了一棟房子作為養老用，並租給某大學高材生小傑，當時看小傑一副斯文模樣，就放心地簽了一年的租期，沒想到小傑經常帶朋友回來開「PARTY」，把房子弄得亂七八糟，

常見的租屋糾紛,與解決方法張太太很心疼，但是租約還沒到期，也無可奈何，好不容易租期一滿，張太太立刻告訴小傑不再續租，要收回房屋，沒想到小傑竟然告訴她，除非支付一筆「搬家費」，否則他就要繼續住到底。

張太太很生氣，沒想到小傑竟然有這麼無理的要求，她應該採取什麼樣的法律途徑來維護自己的權益呢？

分析： 經常有人問到關於租賃糾紛問題，尤其是租約到期後，房東不願意續約，但是房客卻賴著不走，讓當房東的很傷腦筋，究竟應循何種法律程序來保障房東的權益呢？

依照民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，因此在租約期滿後，房客依規定必須將房屋返還給房東，不得擅自拖延，或是藉口向房東要求搬遷費用。

值得注意的是民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，因此房東對於賴著不走的房客，一定要積極行使法律上權益，立刻表示不再續約的意思，否則就會喪失自己的權益。

例如：在租約到期前就告知房客不再續約，或在租約到期後立即表示要將房屋收回（為了訴訟上的舉證，最好以存證信函寄送給房客）。

如果房客拒不搬家，房東就可以向法院起訴，請求房客遷讓房屋。這類的訴訟屬於「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」，依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，應適用簡易程序。

還有一種情形也是經常發生的，就是遇到不負責任的房客，他可能把房子的設施破壞，或欠下大筆水、電、管理費後，在租約到期後，房屋空著，就「跑路」了，不敢來取回押金，。

這時候房東通常會很擔心，如果擅自闖進去清理房客的物品，搞不好房客回過頭來反告房東「侵入住宅」或「毀損」罪，其實您並不用擔心，因為在租約到期後，房客人本有返還房屋給房東的義務，房東自然可以直接進入自己的房屋內，若您真的擔心會有法律上問題，建議您可以先寄存證信函給房客，定期限請房客搬走，在進入房屋時委請管理員、里長伯或警察等陪同，並將屬於房客物品整理妥善，就可以免除違法的疑慮。張太太聽了律師的建議，發了一封存證信函給小傑，表示請小傑立刻搬遷，否則依法處理後，小傑便知難而退，第二天就搬走了，讓張太太終於鬆了一口氣。