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三大理由說明次級房貸影響房市有限

房東:仔仔
發表時間:2007-09-28


三大理由說明次級房貸影響房市有限
【北區房屋 首席總經理 彭培業】

美國次級房貸風暴引發全球金融危機,造成全球股市大跌,雖然台灣沒有次級房貸的問題,但台股也因國際股市崩盤而重挫。不過,好地段的房子遇到股市空襲正是危機入市的買點,購屋族要如何找出具增值潛力的黃金屋。

北區房屋首席總經理彭培業表示,觀察台灣房地產現在的機會,可從三個方向找到機會點,首先是跟次級房貸有關的產品(小套房),但實際影響無關,而房價卻出現重大挫折;第二是跟次級房貸無關的產品(一般住宅),但卻跟隨市場下跌;第三是具有增值潛力的區域或人潮愈來愈密集的商圈(豪宅、黃金店面),基本條件愈來愈好,卻有人放棄的不動產。

北區房屋不動產理財研究室針對次級房貸問題進行分析,發現次級房貸對於台灣房地產影響以心理面為主,此外,預估2008年兩岸三通後,全台增值潛力的區域還有3~5成以上的漲幅。

壹、三大理由說明次級房貸對台灣房地產影響有限

台灣房地產自SARS之後,多頭走了四年餘,銀行警覺房地產有過熱的風險,祭出「緊縮房貸成數」措施,擔心「屋奴」會成為「卡奴」的下一個翻版。有了兩年前雙卡風暴的前車之鑑,銀行在房貸放款上已趨謹慎。

 理由一:卡奴風暴再前 銀行早已嚴防屋奴出現

根據央行統計資料顯示,2005年8月爆發雙卡風暴開始,信用卡循環信用餘額高達4515億元,到2007年6月,降到2838億元,降幅高達37%,顯示銀行經歷雙卡風暴後,借款更為謹慎。彭培業表示,台灣金融機構對房貸授信嚴格,也沒有美國次級房貸收益證券化的問題,因此次級房貸對台灣房地產影響有限。

事實上,台灣金融機構除二胎房貸、房屋修繕貸款之外,鮮少次級房貸的業務,也無次級房貸的衍生性金融商品,因此受到次級房貸的影響微乎其微。而且購買海外抵押債務債券(CDO)的銀行、壽險公司,投資部位少,影響也不大,整體而言,次級房貸對台灣房價不會造成立即性的大幅修正。

 理由二:Fed降息2碼 央行傾向暫緩升息 房貸族壓力減輕

從利率的角度來看,美國聯準會(FED)在上周17日採取降息動作,因應次級房貸風暴。FED將對銀行融資的重貼現率從6.25%調降二碼來到5.75%,美國調降重貼現率的動作,造成全球已開發國家暫緩升息腳步。

日本央行(BOJ)召開例會,日官員指出,日本央行原本計畫此次會議升息一碼,但鑒於日本經濟受到美國次級房貸風暴衝擊的程度難以評估,日銀升息政策將暫時喊停;不僅如此,歐洲央行(ECB)九月升息也傾向不升息,加拿大央行也表示,今年再升息宣告無望。

雖然通貨膨脹的陰影仍壟罩全球,各國央行欲藉升息來抑制通膨,不過,根據路透和密西根大學17日公佈的調查報告顯示,美國一年期通貨膨脹預期指數為3.2%,為五個月來最低紀錄,前一個月為3.4%;五年期通貨膨脹預期指數為2.9%,低於前一個月的3.1%。美國通膨減緩,也使得Fed大膽降息二碼。

事實上,台灣央行升息一向以美國馬首是瞻,此次Fed大幅降息二碼,台灣央行九月例會應會暫緩升息,重貼現率頃向維持3.125%。利率不升,購屋族的房貸負擔不至於加重,對房市發展而言是正面的。

 理由三:二胎房貸比例低 法拍屋市場無明顯增加

國內的二胎房貸(類似次貸),是用同一間房子的抵押貸款,借款利率比一胎房貸還高、比信貸低,通常在房價上漲過程中,銀行認為房價不斷攀升,二胎風險不高,才會願意承作。當房價往下修正,銀行就不願意貸二胎。況且,二胎以上的房貸,僅佔房貸市場的5%不到,因此類似美國次級房貸的風暴,對台灣整體而言,影響不大。另外,美國房地產從2006年底回檔,次級房貸加速房地產惡化,全美今年上半年房屋面臨法拍的數量大幅攀升58%,推論法拍屋市場是房市反轉的關鍵指標。台灣房貸利率維持在3%左右的低檔,繳不出房貸的房奴不多,因此法拍屋並無明顯增加,顯示房市仍溫和高檔盤整。

其實,美國最大零售商沃爾瑪(Walmart)最近調降全年盈餘目標,指出第二季財報未達預定目標,市場普遍解讀為「次級房貸風暴已經拖累美國個人消費能力」。台灣之前也因雙卡風暴,汽車貸款餘額從94年8月的1346億元,降到今年6月的1038億元;其他個人消費性貸款從94年8月的1兆1564億元,降到今年6月的8559億元。雙卡風暴讓台灣銀行在放款上打了一次預防針,因此美國次級房貸對台影響有限。

貳、大陸人來台觀光、置產 豪宅預計再漲三到五成

北區房屋首席總經理彭培業表示,開放大陸人士來台觀光、置產,將刺激陸資買盤進場,台灣房地產將有另一波上漲期,其中台北市房價很快就可上看每坪200萬元。不過,目前台灣政府限制大陸人民來台一年不能超過三十天的規定,讓許多有意來台買房的大陸人望之卻步,即使大陸有錢人在台置產,居住時間不得超過三十天,使買房意願大幅降低。

北區房屋不動產理財研究室認為,若台灣放寬、解除這項限制,將可以吸引沿海城市廈門、上海、天津,及東三省的瀋陽、大連、 爾濱等有錢人來台購屋,尤其是東三省一到冬天冰天雪地,台灣緯度較低、氣候宜人、語言又相通,因此成為大陸有錢人海外長住(long stay)或冬天的避寒勝地。另外,大陸人有能力在海外置產的大都是有錢的企業主,他們首選的海外置產他們首選的海外置產區域仍是以一級城市首都、直轄市為主,而且在台置產還帶有炫耀財的味道,因此豪宅聚落信義計畫區、大安森林公園、台中七期重劃區、陽明山等豪宅建案,在陸資買盤的刺激下,未來仍有三到五成的漲價空間。

同時政府或企業投注許多資金的重大工程建設,未來可以帶來人潮和商機,房價不可能寂寞。例如:台北火車站西側的雙子星大樓、松山菸廠的遠雄大巨蛋、南港國際展覽館、新莊副都心、新店裕隆城,都是屬於重大工程坐落的區域,未來重大工程完工後,周邊的房價將會和區域內的房價出現比價效應,預計也有三到五成的漲幅,彭培業表示,台灣房地產仍有很大的機會。

北區房屋首席總經理彭培業提醒,有意購屋的民眾如果選在供給量大的區域,宜謹慎,但是對於供給量小的好區域,仍然可以放心進場。



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  • 1 樓住戶:曾威廷
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:吳秀琴
    發表時間:2013-09-06

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    3 樓住戶:陳恆凌
    發表時間:2013-09-08

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    4 樓住戶:陳老闆
    發表時間:2013-10-17

    買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋.
    其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價.

    仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性.

    自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價

    不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不
    見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公
    開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶
    交易糾紛以不在
    之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約
    簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢,
    結果一織N是3個月都沒任何動靜
    後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


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    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
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    全台第一家提供仲介評價的網站,
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    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

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    缺點:要花時間和電話費來詢問


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