觀念一

房地產價格是永遠不會下跌的



實情是：

2008 年金融海嘯的起點，就是美國跌勢不止的房價，造成衍生性金融商品擔保不足，所引發的連鎖反應。這波海嘯也讓歐洲的愛爾蘭與西班牙，嚐到了房地產資產泡沫破裂的苦果。而台灣，從民國82年到民國92年的SARS事件為止，長達10年的時間房地產市場處於跌價的空頭循環，各都會區平均都有2成以上的房價跌幅。房地產的價格不是不會跌，只是景氣榮枯循環的時間很長，長到一般人都遺忘了前一段趨勢相反的日子。



觀念二

租屋不如買屋



實情是：

處在房地產泡沫將破未破之際，高房價讓北部地區的狀況已經轉變成，同樣的房地產條件下，「租金只能拿來繳一半的房貸」，根據Global Property Guide 網站的統計，台北市的房價租金比是世界第一高，分子分母顛倒以後，台北市的房租年報酬率也是世界第一低，代表著租屋者可以用相當廉價的租金在台北租屋。不想成為靠爸族，又不想花大錢套牢在房價高檔的消費者，租屋其實有著非常明顯的經濟效應，也是個渡過房價修正期很好的替代方案。



現在省下來另一半的房貸，可以存起來作為以後購屋的自備款、可以拿來投資其他標的累積家庭的財富、可以投資自己或家人去學習更多的專業、可以讓自己與家人擁有一段美好旅行的回憶，把錢握在手上，總比背上過高的房貸更舒適！



觀念三

台灣的利率永遠不會上升



實情是：

為了應付金融海嘯造成的金融業流通及巨幅壞帳等問題，美國從2008年（民國97 年）起打開了美元的印鈔機，三次不同類型的量化寬鬆（QE1到QE3），將許多美元釋放到世界的金融市場，如今美國的經濟狀況好轉，失業率已經降到6.5%，美國聯準會也在民國103年10月正式讓QE3 退場，為了應對將來可能的通貨膨脹，預計美國可能在民國104年開啟升息循環。

台灣央行總裁彭淮南先生已經在103年九月及十月記者會中，宣示台灣的利率政策將會隨著美國的腳步，因此從民國97 年起迄今的低利率環境，將會有完全不一樣的轉變，房貸利率也將隨之上升，依據西班牙及愛爾蘭的狀況，當利率由降轉升之時，也是房地產價格泡沫最容易破裂的時刻。



觀念四

房地產是個穩賺不賠及抗通膨的好投資



實情是：

沒有任何的投資是穩賺不賠的，台北及新北市的房貸所得比都超過五成以上，請各位房地產投資者想一個問題，能出得起更高價格來買你房子的消費者會是誰？大陸人？香港人？還是台灣的經濟能突然好轉，民眾的實質所得大增？



至於想成為包租公（婆）的讀者，還記得台北市的房價租金比世界第一嗎？因為潛在消費者的所得停滯，導致台北的租金無法跟著房價一同飆漲，而過高的房價自然壓縮了租屋的年報酬率。別忘了，包租公（婆）還要滿足房客的修繕需求，房客拖欠房租時又該怎麼辦？如果房價不能降到租金的年報酬率達5%以上，這筆投資不見得划算！



最後，就算您眼光正確，在民國92年SARS時買房，然後持有到民國102年第4季台北市房價最高點時賣出，依據信義房價指數，這筆投資的報酬率是278%，如果當時您選擇的是黃金，同樣的持有時間，將為您帶來超過500%的報酬。更別提房地產購入、持有、交易及融資的成本較高、價格不透明及沒有統一的評價機制等不利於投資的特性。這些都是讀者想要踏入房地產投資前，必須想清楚的問題。



觀念五

購買房地產看對眼就要立刻下手！



實情是：

依據民國99年的台灣居住普查，全台的空屋率高達19%，空屋總戶數高達150萬戶，再加上台灣低迷的出生率，預計從民國108年起，人口總數將正式由增轉減，居住的需求少了，空房子卻一堆，怎麼看未來的房地產都是買方市場，在消費者最大的前提下，多看、多聽、多比較才是維護自身權益的最佳作法。

再者，購置房地產應該是多數讀者一輩子最大的一筆消費（或投資），如果買台電腦、智慧型手機或汽車，都知道要多方打聽比較，為何買房子這麼大筆的花費，卻只花一個下午，在銷售中心看看平面圖或樣品屋後就立刻決定？我在民國97年買房前，花了近三年，看遍了台北及新北市所有的行政區域，總計超過200 戶以上的房屋，最後才決定下手買屋。此外，雖然網路看屋十分方便，但我依舊建議讀者，請到現場眼見為憑，才能看到照片沒有拍到的真相！



觀念六

那些契約文件好煩人，簽個名就好了！



實情是：

契約是規範買賣兩造權力與義務的文件，只要契約條文沒有跟法律抵觸，這些白紙黑字就是買賣房屋的遊戲規則。當然沒有人希望買賣個房子還要上法院，但若沒有對契約內容瞭解前就隨便簽名，在法律上就會視為你認同這樣的規則，因此許多仲介或建商會刻意將政府訂定的交易「制式化契約」中，對自己不利的部分加以刪除或隱藏，所以誠摯的建議各位讀者，可以將交易的契約文件拿去跟政府所制訂的制式化契約比較，如果有發現明顯不一致的地方，可以請懂得法務的朋友，或乾脆請個律師幫忙先行審閱契約是否合理。有關各類型不動產交易的制式化契約，都可以在內政部不動產資訊平台中找到並下載，網址是：http://pip.moi.gov.tw/NET/G-Law/G3.aspx。



觀念七

越多休閒性公共設施越好，回家就像在度假！



實情是：

這些交屋時美輪美奐的公共設施並不是建商免費贈送，興建的成本通通會算在公設比裡面，越多的公設就代表著消費者買了越多不是自己使用的空間。

再者，這些休閒性公共設施都需要花錢來維護保養，這些成本也分攤給社區的所有住戶。如果社區決定不繼續維護這些公共設施或管委會形同虛設，那很快這些美輪美奐的區域，就會變成藏污納垢、雜草叢生的地帶——請別忘了這些都是花錢買的。



旅遊時會希望飯店休閒設施齊全，那是因為我們會有很多的時間可以去使用；試問週一到週五上班、通勤、加班後，還剩多少時間可以去使用那些休閒設施？好不容易凹到週休假期，你和家人會喜歡去景點遊玩，還是窩在社區裡使用休閒設施？回家絕對不會是度假，因為度假不需要惦記著明天還要上班！



觀念八

數大便是美，大型造鎮建案好氣派！



實情是：

考量土地取得成本，大型造鎮往往不會位在市中心或都會區的精華地段，致使社區的生活、交通、醫療等機能會受到影響。這些動輒500戶以上的大型建案往往會規劃非常多的休閒性公共設施，用來吸引不同屬性與喜好的消費者，連帶使得房屋的公設比升高，消費者反而要花更多的錢，買一些自己都不喜歡的公共設施。



戶數越多，代表潛在的空屋數量也就越多。一個500戶的建案就算熱銷90%，也還存在著多達50戶的空屋，這些空屋除了會衍生管理及安全上的死角外，更代表著社區房價不易維持。過多的戶數也會造成管委會運作上的難度，人多嘴雜意謂著更難凝聚社區的共識，這些都是雄偉的挑氣，曾經提出過「公司無息貸款」這種方式，鼓勵購屋者除了向銀行借錢外，還可以從建商這邊借到另一筆款項來購屋，然而這類型的借貸存在不少風險；第一，因為建商不是銀行，依法不能執行金融借款業務，所以這些錢都會透過一些民間融資管道，來源及適法性尚有疑慮。

第二、這些無息貸款常常夾帶著手續費、代辦費等費用，等同繳納了利息，而且有時候會比房貸利率還高。第三、購屋者除了每月償還銀行貸款外，還需歸還建築公司該筆費用，還款壓力大增。第四、如果購屋者無法準時還款，上述民間融資管道不曉得會用怎樣的手段來催收。



量入為出永遠是聰明消費的起點，處在房地產價格趨勢即將轉變的現在，等待與貨比三家，才是聰明的房地產購屋者該有的認知，在此預祝大家，都能安然渡過台灣房地產泡沫的陣痛期，也都能用合理的價格，為自己與家人打造舒適完美的「理想窩」。



〈本文選自全書 李幸臻 整理〉