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挑選房屋的方法

房東:馬克
發表時間:2013-11-19













                         英橋典匠



 










































 







 


建商品牌口碑:購買房屋當然要先知道是那家建設公司所興建,公司的文化如何,是否在業界有正面形象,成立時間及業績個案風評,已購客戶反應評價如何?都是可以作為參考.最主要就是售後服務是否評價高,由已購客戶得到最確實的反應.


業績個案現況:業績個案目前管理狀況以及維護現況都可以做為參考,例如:外觀髒亂,鐵窗五顏六色.


外在環境:分為優勢及劣勢點;


大部份就是指區域居家型態,是否為住家聚集處,或是工業區域,是否有殯儀館,墓地,是否有優勢的公共設施,是否有高壓電塔,是否為風化區,是否有托兒所,安親班,學區,大型購屋商場,交流道,醫療機構,市場,高鐵,公車站牌,鐵路等等都算是


區域小環境:個案的景觀,棟距(棟與棟的距離或房屋與房屋的距離),是否有公園,是否有綠地,是否有學區,是否有工廠在附近,是否有摩托車行(容易吵及環境汙染問題),附近有很多空地(閒置的空地),附近有垃圾場,是否有養鴨或養雞甚至養豬場,是否有八大行業進駐區域.


房屋景觀:是否有壁刀或是屋角(用八卦鏡或凸鏡反射出去),是否有巷衝,是否有對到電線杆或是枯樹等等較不佳的景觀都是要盡量避免(一般都是正對到才算,不然可能買不到房屋住),房屋注重的就是採光明亮,景觀佳視野開闊.進去房屋裡頭感覺很輕鬆舒服就是最適合裡的居住環境.


個案外觀審識:個案的外觀如同是一個人的外觀一般,有時從外觀即可判斷一個人是一樣的,可以約略看出個案的定位及價值.所以千萬不可小看喔!而至於房屋都一樣的講法是需要修正一下.房屋確實是不一樣的.


規劃定位:從產品規劃面就大概可以看出一點端倪,例如:有24坪以下設定的個案就可以了解可能個案未來可能會管理較難,原因大概就是投資客較容易進駐,進駐的客戶較複雜及亂,尤其是個案又是在熱鬧之處尤其是八大行業附近的住家更容易複雜,雖然社區管理也會影響居住品質但是確實會比較複雜,也有例外之處就是產品主要為大坪數,僅規劃部分戶數為小坪數.又加上此社區的單價設定較高也可以間接過濾客戶.


房屋是個挺複雜的購買公式:一樣的建商不一樣的坪數規劃,一樣的區域不一樣的產品設定,一樣的建材不一樣的施工品質,一樣的戶數不一樣的坪數設定可能質感也不一樣,優質的地段不一樣的坪數及戶數規劃當然也會不一樣,但是小坪數的社區大部分管理未來都會很亂.


實例說明:曾經賣過一個社區戶數雖然300戶,但是坪數屬於大三房及大四房地產品,並且單價較區域高出一萬~二萬,所以客層也有過濾過.所以居住品質及管理都還不錯,所以產品規劃好,坪數規劃得當,單價跟區域有差異,都可以篩選客戶,而如果此區域有規劃小套房的話,那麼這個社區的管理可能就會出問題,住戶可能就會更複雜,而因為有套房規劃,所以可能優質客戶就會因為有套房規劃而卻步,可能陸陸續續優質房客,因為有套房的關係,所以就會搬離出去.


建材設定:建材設定當然可以提升個案品質,也相對會讓客戶感覺到質感的差異,單價也會隨之不同,也因為建材較佳,成本也較高當然會影響到單價.我相信成本概念,建材好成本高,當然售價就會較高.


坪數設定:坪數設定會影響社區;小套房的規劃(除了大台北或大都會區某些區域以外)大部分都會很難管理,出租的情況會比較嚴重.


2房規劃26坪以下跟34坪規劃2房,所吸納的客層當然不一樣,如3房可以規劃30坪也可以到50坪規劃3房,所吸納的客層當然不一樣,又如:4房可以規劃40坪也可以規劃70坪以上,所吸納的客層也會不一樣.


貓貓的購屋哲學:房價貴一點,質感好很多,坪數大一點,保障的多一點,區域公園學區.交通或商場都可以讓我感覺有保障,抗跌性高一點.建商的形象問一點,未來可以安心一點.戶數少一點,安全管理好一點.特色多一點,保值性競爭點高一點.(所以我購屋一定會選擇房價比區域高一點的社區,一般而言質感都會高一點)


如果有機會還可以見證一下業績個案更有說服力.


公設規劃:公設規劃是個大學問,很多客戶都不知社區疾苦,公設不一定要多但是要適合於社區.例如:戶數僅60戶可能規劃游泳池嗎?當然可以呀!只是要如何管理呢?光是換水及電費可能就會壓垮這社區,所以不能只有看得到而未來無法使用喔!


如果社區規劃近400戶,而且設定的質感不差,社區的管理收益或許就可以供養得起游泳池,換水正常,游泳池過濾馬達運作正常,有救生員進駐,所以切記公設規劃容易,維護難的道理,爾後看到公設就需要詢問管理及維護的事宜喔!


一般標準規劃的公設有:會議室,交誼廳,會客室,健身房,圖書館,益智教室,媽媽教室,兒童遊戲池. 


 


興建時間:興建的時間粉重要,一棟建築物興建之前要去申請建築執照.然後才能動工興建,從完工時間即可大概知道是否太快完成,其實每層樓的興建大概都有一定的時間大約所需時間為半個月到一個月,一般地下室的開挖所花費的時間會較長約2個月,雜項施工時間都有一定配比,因為較專業所以簡約帶過,如果施工速度過快, 恐怕會有養護期不足,水泥乾凅不完全,爾後容易龜裂,如果還沒完全乾就施作裝潢就會發生返潮的現象,可以再看實品屋的時候,注意看天花板四周是否有發霉的現象產生,仿間有部分建商施工品質堪慮,拆模時間過早或者是要趕著做實品屋,前一天拆模的房屋,馬上就施作實品屋,就有可能發生返潮的現象.


售後服務:施工越嚴謹,售後維修的機會就較少,反之施工越不嚴謹或是規劃平價的房屋,修繕的問題就越多,好笑的就是:施工越嚴謹的工地,售後服務越好,施工越鬆散的工地,售後服務就越差.一個公司是否可以永續經營,完全要看建設公司的售後服務是否良好.


報修系統:公司對於客戶的維修是否會有紀錄呢?是否有建立有效的管理檔案,良好的建設公司大都會有便捷的網路報修系統.至於免費維修電話更是基本服務(購屋前可以先去電話試探一下)


 


業績個案客戶素質:已經進駐的社區,好與壞就可以了解原因,我喜歡到舊案去看看,最後可以歸納出一些原因:


套房的社區:私立大學旁的或是高科技產業及大型機構附近的住戶質感較佳,例如:林口~~


市中心的客層普遍上而言大都較複雜也較難管理一些,房客的問題較多.


戶數多的社區爭吵不休,不容易管理,問題較多,有些例外的大部分都是高單價或高總價的社區.


社區會凌亂的大部分就是自我意識比較明顯的,大家只想爭取自己權利而忽略社區整體權利,這樣的社區最後大都亂七八糟,一般都是低總價及低單價的社區較容易有的現象.


此部分的資料及建議可能對於大台北的區域要適當的過濾,因為環境及條件的不同,當然也是因為房價的關係,所以有所不同,如果有問題可以mail給我,我會盡力回答~~~


居住在大台北的一般薪水的客戶,選購的重點大概就是要具有增值性的區域對你才比較划算,因為可以以小屋養大屋,對於增值性要特別的注重,雖然大台北居不易,但是採光通風性不要因此而忽略,這樣對身體才會好一點,有精神才可以安心打拼事業,我想在大台北想要擁有一間各方面都滿意的房屋,真有如緣木求魚一般難,但是只要守住幾個原則,我想也是可以買到真心喜歡的好房屋,購屋的學問真的很大,所以我有空會多多寫一些有關的文章與各位分享


買屋優勢點:


有交流道:加15分


大2房.大3房:加6分


重劃區住宅:加10分


電線地下化:加3分


購物中心:加10分


有公園=加15分


景觀好=加5分


棟距大=加5分


戶數單純=加5分


建材好=加15分


有學區(小學)=加15分


公設佳=加10分


有學齡前學區=加10分(幼稚園或語文才藝補習班)


建商品牌佳=加10分


售後服務好=加6分


銀行郵局=加3分


臨市場=加5分


便利商店=加3分


業績個案管理好=絕對值得信賴的好建商


買屋劣勢點:


有電塔=扣10分


有墓地=扣10分


附近環境雜亂=扣15分


臨鐵軌=扣10分


戶數太多=扣10分


坪數過小=扣20分(尤其是套房產品或是投資客最愛的小坪數房屋)


臨工業廠房=扣10分


週邊環境不佳=扣10分


建商品牌不佳=扣20分


售後服務不佳=扣15分


棟距過小=扣10分


採光通風差=扣10分


建材插=扣10分(要視地段及購屋價格而訂)


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最熱門的房屋話題:當買到適合你居住的房屋時候,接下來可能就是搬家及裝潢的問題,裝潢要注意甲醛(福馬林)的問題,裝璜過的房屋,一般而言新裝潢屋的甲醛濃度大都會超量,對人體都會有傷害,輕者呼吸困難或急促,也有可能頭暈,愛睡等症狀,重者可能會眼睛澀,最嚴重可能會得血癌喔!


剛裝璜好的房屋,最起碼要保持室內空氣暢通,成本高一點的去除甲醛方法,就是使用甲殼素或奈米產品來去除).


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購屋尖兵:


更細膩的施工法


防水法:除了防水層以外,上面還會有水泥層填補,增加保護層.


ats轉換設備:停電自動轉換設備,室內有停電備用設備.一般社區僅公共空間及電梯會在停電時才供電.如果社區有110v停電轉換設備,那麼居家生活就更有保障(建商慢慢會有此規劃).


屋頂排水設備:採用中間樑預拱(中樑,預先拱起來,增加頃斜度 )


除了落水頭如果還有導水槽的設計,就更好.導水更順暢. 嫌惡設施基本上可分為兩大類,一為對生命安全形成威脅,諸如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等;另一則為對居家生活寧適度產生干擾,例如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。鄰近住宅與區域行情的房價價差,分別從5%~25%不等。 這些具有潛在公共危險或是干擾生活的嫌惡設施,其地點原本應遠離人群密集的住宅區及商業區,但隨著市中心人口的快速增加,都市人口逐漸郊區化,導致部分原本早期位於都市周邊的嫌惡設施,在不知不覺中便拉近了距離,比鄰而居,成為短期內不易改善的住宅障礙。 區域價差最高可達25% 嫌惡設施基本上可分為兩大類,一為對生命安全形成威脅,諸如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等;另一則為對居家生活寧適度產生干擾,例如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。鄰近住宅與區域行情的房價價差,分別從5%~25%不等。 這些具有潛在公共危險或是干擾生活的嫌惡設施,其地點原本應遠離人群密集的住宅區及商業區,但隨著市中心人口的快速增加,都市人口逐漸郊區化,導致部分原本早期位於都市周邊的嫌惡設施,在不知不覺中便拉近了距離,比鄰而居,成為短期內不易改善的住宅障礙。 對生命安全形成威脅 以大台北地區為例,如起降噪音大且具有飛安顧慮的機場、影響環境衛生及附近交通的垃圾場與焚化爐、一般人十分忌諱的墳墓與殯儀館等場所,原本就分布在早期都市的邊陲地帶,如松山、文山、北投、內湖、新店、土城及中和郊區等。飛機場及加油站、瓦斯槽等對居家安全的威脅性較大,另高壓電塔所產生的磁場,長期對人體健康也會產生不良的影響,一般的房價價差約在10%左右。 對居家生活品質的干擾 屬於第二類的嫌惡設施,其負面影響主要在於影響居家品質的舒適度,像神壇鄰近住家便必須忍受紙錢焚燒的煙塵、儀式噪音及潛在的火災風險;高架橋、高架捷運旁的住宅其道路震動、車行噪音及私密性等影響住宅品質;停車塔影響行路安全;家庭加工廠製造噪音及交通不便;特種行業聚集處治安狀況會較差,夜晚因糾紛產生的噪音也會較大;這些設施對房價的影響約在一成上下。最後像焚化爐、垃圾場、墳墓區及殯儀館等,更是一般住戶避之猶恐不及的嫌惡之最,其價差甚至可達25%。


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~



購屋的建議百百種,也看得眼花撩亂,因為區域的不同,看屋的條件也會有所不同.


以下為自己多年售屋經驗提供給客戶作?考的購屋的功課表如下:



購屋優勢加分點





































































































































類別


項目


優勢原因


優勢區塊

劣勢區塊



加 分

 比 例 



 



 性 



 園 


居家附近有公園,都會有加分,但也要視公園面積大小及規劃方式,週邊環境不佳或是有外勞聚集處就比較不好了~~ 

例如:工業區附近的公園


大型又公共設施完整的最佳,重劃區內的公園也不錯

~~~~~~~~~~~~

面積過小或畸形較差

 


10-15%



 區 


學區最適合的當然就是週邊環境較優雅,如果鄰小學就比較方便,小孩較方便就學,至於真的有學區就一定好嗎? 也不見得是絕對的,例如:私立學區尤其有夜間部的, 距離太近反而是抗性

實例:如果台灣大學附近就不錯.


台灣大學附近

~~~~~~~~~~~~

銘傳大學附近 


15-20%





離交流道近又不能太近之處,約500尺以外到3公里較佳.臨主要道路不要太遠.


過近就是吵就是風水不佳

10分鐘內可以到達就不錯 


10-15%


公車

站牌

有公車到達是比較方便,對於不會開車的客戶而言更重要.但是也不能太近就可能會比較吵. 最好還是車班時間在 5~10鐘內最佳.如果南來北路就更方便.
6-10%


生活加分



 場 

購物的方便當然很重要,尤其是傳統市場很能夠吸引年紀較大的客戶.年輕族群較可以接受,大型購物中心或百貨商圈.
市場一般而言,以騎車而言在五分鐘內可到達即可

離太近反而有缺點:吵又亂而且有蚊蟲.


10-12%






購屋中心可以滿足一般民眾的需求,所以非常方便,所以加分很多.


最重要的購物中心,規模大小也會影響評分,規模有如家樂福或大潤發最剛好, 全聯社等等較差. 


10-15%



  

醫療機構最需要的族群就是銀髮族群,所以需求的對象也較明確 過近的話就不是優點反而是缺點, 因為可能會聽到救護車的聲音,或是有心裡上的恐懼感.
5-10%




公司品牌就如同電器產品,一般會注意那家生產的,有那些特色點一般,我想房地產的售價幾乎都是數以百萬甚至千萬計算,所以要了解購屋後是否有保障,最好找有品牌及知名度的最好.

國泰建設:風評好, 有口碑


英橋建設:有良心的建商,每一戶都是經典


中悅建設:有著多業績個案,區域豪宅代名詞.



10-12%



 材 

建材的好壞就會反應在房價上,也間接會篩選客戶質感,所以建議要挑選建材不要太差的建案,建案的質感過低,一般抗跌性較不佳. 建材:就如同一個人的穿著及內涵一般,也是可以看出,建商對個案的定位高低質感.也是可以看得出來.
7-10%


公 設

規 劃


公設規劃是否得當也是很重要的,視戶數多少而有所不同,500戶和50戶的公共設施規劃方式又不同~~豪宅規劃又不同,所以不見得就是一定要怎樣才是對的, 主要是購屋之初就要詢問,未來的管理及維護費用為何?避免有些公設只能看而不能使用,或銷售期間有運作而進駐以後就閒置到生蚊蟲.



例如:100戶小坪數社區就不適合游泳池的規劃,因為根本就無法養護.


簡單照顧的就是:健身房.圖書室.交誼廳.電腦室.益智教室.兒童遊戲室.KTV室.會議室.



15%


戶 數

規 劃


戶數規劃:台北縣市比較例外.在林口.三峽及桃園最好就是150戶上下的戶數規劃較恰當,過多難管理,過少無充足的管理基金.社區管理較差.


一般高質感社區, 住戶大都會在意社區管理, 所以較容易會有默契也好溝通,管理費用是
10-20%


坪 數

規 劃


坪數規劃也是選擇考量之一,由坪數規劃也可以篩選及過濾客戶,套房投資客進場的機會較高, 既然是要當房東,所以未來社區管理就會很麻煩,而小坪數確實會較複雜一些,有些甚至會有八大行業人士居住,那就更複雜,晚出早歸(我想社區晚上可能會很熱鬧) ,如果大坪數的規畫一般而言, 客戶就需要花更多的錢去購屋,也代表經濟狀況並不差,而且應該會有效的篩選客戶.



實例:24坪以下規劃 ,就真的未來可能會比較雜及亂, 最重要的就是可能會難貸款並且房客,可能較容易更換.


2房25坪與2房35坪的差異


可能就是差在價差在100萬之譜,客戶的過濾就很徹底, 情願多花百萬元,買相同的房數,肯定個案真的很特殊.


3房35坪與3房45坪的差異


以上同


 



10-15%


銀 行

郵 局

到郵局或銀行都方便,生活機能的便利,當然很有幫助,但是這部分的方便, 分數增加較有限,因為非主要的優勢點, 但確實會更方便. 一般有這樣條件的環境, 大都都是生活機能比較方便的區域, 大都是在主要的城市裡,市中心點附近.
3-5%


週 邊

環 境

週邊環境當然很重要,試想如果街廓整齊,附近都是鳥語花香跟摩托車的吵雜聲,殯儀館,加油站,飛機場等附近的個案 週邊環境真的很重要, 如果一開門窗,視野即可見電塔或電線,感覺很不舒服,如果一片綠油油或是沒有對到其他的房屋感覺都很舒服.
10-15%


採 光

通 風

 房屋應該要通風,而且光線一定要充足,所謂藏風納氣之處就是財位,而且對於人體而言也比較健康,感覺神清氣爽. 如果室內通風性的佳, 對於人的健康就會有不良的影響,所以建議房屋要挑選, 盡量找通風佳,景觀視野俱佳的社區比較好.
     

 


 


 

購屋嫌惡設施

 






















































































































類別


項目


嫌惡原因


影響層面 


減分比率 











飛機場


飛機起降噪音大、飛安事故影響安全


精神不集中, 較沒有安全感


10~15%


加油站


車流量多、油氣易燃,意外發生時直接波及民房


吸入過多油氣會影響到身體,最重要的是很不安,抗跌性較差,房屋很容易貶值. 


10-14%


瓦斯槽


瓦斯易燃,意外發生時直接波及民房



吸入過多油氣會影響到身體,最重要的是很不安,抗跌性較差,房屋很容易貶值. 一旦出事可能直接就會影響到安全.

 


10-13%


高壓電塔


電流量大,天候不佳時,易發生意外


對於人體會有負面的影響,直接影響到房價及健康 .


7-10%



響生活設施


神壇


焚燒紙錢,製造煙塵,各式儀式噪音擾人


時常會有作法或大型法會等等擾寧的現象發生. 還有就是焚燒的煙霧.


5-7%


高架橋


面臨高架橋,車流量大,噪音擾人,私密性差


高架橋沿線 ,在風水上比較不佳,也比較容易心神不寧,最重要的是容易漏財, 空氣品質不佳.


5-10%


鐵道


火車行經噪音擾人


鐵路沿線 ,容易心神不寧, 不容易睡眠,風水上也都是不佳之處.


5-10%


高架捷運


運列車行經,噪音大,午夜後才寧靜,私密性差


捷運沿線  ,尤其距離在10公尺以內,容易被看到屋內一舉一動, 很不自在,在風水上比較不佳,也比較容易心神不寧,最重要的是容易漏財, 空氣品質不佳.


5-7%


夜市


夜市晚間人聲鼎沸,而且會製造環境髒亂


如果夜市太近其實也不太適合居住,但是在大台北區域, 很難找到讓人滿意的區塊,要不然就是房價並非一般客層買得起的,所以在居住上要求的方便並不能夠帶來更多的不變.


7-10%


垃圾場


運列車行經,噪音大,午夜後才寧靜,私密性差

環境差,空氣品質差,對於健康比較會有影響,最重要的就是抗跌性不高.
 


焚化爐


垃圾車出入、衛生條件不良


環境差,空氣品質差,對於健康比較會有影響,最重要的就是抗跌性不高.


10-25%


墳墓


  墓為一般人心目中的不祥之物,忌諱與墳墓為鄰,且陰氣太重,住的比較不安穩

陰森感覺讓人不舒服,而且大部分的人都不願意與墓為鄰,除了心理害怕惶恐之外,,就是房價容易下滑.
10-25%


殯儀館


陰氣太重,經常舉行喪葬儀式,干擾居家安寧


陰森感覺讓人不舒服,而且大部分的人都會害怕與之為鄰,出殯的時候讓人心裡感覺毛毛的.除了心理害怕惶恐之外,,房價容易下滑.



10-25%


特種行業


與一般住家作息相反,入夜後才開始營業,出入份子複雜,對治安有虞

這樣的生活環境容易安全受威脅以外,就是進出的份子較複雜,也比較難管理.
5-10%


停車塔


停車塔周邊巷道車輛多,影響居民出入,尤其巷道內的車輛將威脅兒童安全

停車塔附近進出的車輛較多,安全上容易受威脅,而且空氣品質較差.
5-7%


家庭加工廠


白天機械運作噪音擾人,上下貨物時,車輛進出不易


環境比較容易吵雜,所以居住環境較不佳,故車輛進出越頻繁地方,就要越注意安全.


 


購屋的心態千奇百怪,但以購屋預算及區域做分類,可歸納以下幾種心態:


首先就是豪宅客戶心態:


購買豪宅的客層,所在意的有時候是在意居住客戶的層次,深怕安全受威脅或是擔心私密性不夠,而大部分的豪宅客戶更在意建商及個案的知名度,深怕無法與人比擬的心態非一般客戶所能體會,有互相比較的心態,例如:我在桃園有棟中悅豪宅,或在信義區有棟豪宅,抑或是在台中七期有間接待會館,給人感覺很不一樣,也很有面子.尤其是生意人, 有棟知名豪宅,更是身分及財富實力的表徵.


再來台北市客戶購屋者需要注意事項:居住在台北縣市的高層客戶,有時候在購買房屋的時候,當然可以仔細的挑選建商,挑選區域地段亦或是戶數的挑選,建材品質的要求,區域環境的篩選都可以做足功課,而也確實很容易可以找尋到不錯的居住環境及找到不差的住戶,但是台北市房價動輒3~80萬甚至百萬元之譜,非一般上班族可以購買得起,所以台北縣市的一般上班族購屋民眾,在挑選房屋的時候,可以建議你們朝以下幾個方向去購屋,或許不僅可以有間不錯的房屋可以居住,而且還可以坐享增值性喔!


在台北縣市的客戶素質普遍的質感都是較佳的,在台北市有些地點就要一些高收入的社會頂尖專業人士才購買得起的,例如:醫生每月收入35萬,律師收入每月30萬,機師每月收入8~30萬,如果光靠自己辛苦的工作,在工作數年後就買得起千萬的豪宅,在台北市講千萬即可,豪宅就可能稱不上,因為在台北市千萬大概僅買得到35坪左右的三房而已,所以台北市的房價真的很貴,想要擁有一間2房的房屋在台北市真的是一般上班族10年左右辛苦省下來才買得起,當然貸款壓力也很大,但是不想買房屋,就只能用租的,在台北市房租也是貴得可以,2房的房租大約也要20000元~30000元左右,所以如果你不見得要在台北市買屋的話,就可以選擇在有捷運可以到達的台北縣,房價便宜很多,房屋可以大一點, 而搭捷運的時間大約就只要10~30分左右,時間越長房價就越便宜.或是可以選擇在台北市捷運旁的中古房屋.然後稍加裝潢,未來可以有增值性.未來就可以用小屋換大屋~~~~或是挑選具有未來性增值性的南港及汐止區域,現在的房價某些區域正在起漲點,未來優勢商圈及設施建立完善以後,未來的房價勢必再創高峰.







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  • 1 樓住戶:凝冬
    發表時間:2014-01-04

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    2 樓住戶:劉家羽
    發表時間:2014-04-20

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