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台灣炒房10年,經濟沉淪30年 |
房東:妹妹 發表時間:2014-06-10 |
1.台灣炒房這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房,然後再加價轉賣給別人。 那為什麼可以賣得掉?因為新買主也是要轉賣給別人。 這個遊戲就叫做:「大家互相賣來賣去,看哪個笨蛋接到最後一棒。」 造成台灣兩高兩低的奇妙現象。 房價高、空屋率高 房租低、薪水低
炒房本來就是只能炒房價,租金是炒不起來的。 租金這種東西完全跟薪水掛勾,因為台灣經濟緩慢退步,所以薪資跟房租也緩慢下跌。 因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲,所以房價大漲。
這個遊戲本來就不可能永遠玩下去,時間一到就會爆。 只是這個遊戲可以玩很久,台灣就這樣玩了10年。 只是因為大眾都是健忘的,有些人還的以為可以玩100年。 那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點:利息太低,房屋稅金太低 2.我已經買了房,為什麼還要繳房屋稅?如果不繳,房子就會被政府搶走。
這是什麼爛政府! 房屋要繳稅,這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。 不管房子有住人沒住人,每年都得繳稅給政府。 如果房屋空著不用,就是浪費錢。 正確的說,這世界上根本沒有買房這回事,所謂的買房,還是跟政府租房。
如果今天土地房屋不抽持有稅,那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。 不蓋房不住人,圍牆圍起來。死都不賣,也拿他沒辦法。 所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」,就算不賣也要抽。 而且這個持有稅一定要跟房價連動,房價漲稅金就漲,房價跌稅金就跌。
例如說這樣: 買在鄉下的便宜地,價錢低,稅金也低。 30年後政府在旁邊蓋了捷運站,土地大漲。 所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了, 到最後就會乖乖認命,改建成大樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。 絕對不會有人敢浪費土地!想浪費土地,就是要花大錢來換。
3.台灣也有抽房屋稅啊?問題在那裡?問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。 所謂公告現值就是政府自由心證,說你家多少錢就是多少錢。
當然大家都知道,台灣的公告現值「遠低於」市價。 而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。 一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。 如果是實價課稅的國家,通常是抽1~2%
也因為是用公告現值,所以每次政府徵收土地的時候, 永遠會有屋主肉身檔怪手,死都不賣, 因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
但是不用怕!因為已經修法了。 2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。 徵收你家的時候,就乖乖用1000萬去買, 但是你要繳稅的時候,政府就改口你家只值400萬,用這數字下去抽就好。
台灣真是全世界最好的政府,我感動到要哭了。
4.就算稅金低又怎樣?你這麼喜歡繳稅嗎?稅金太低,就等於鼓勵老百姓浪費土地。 建商買了空地,結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。
老爸留給我一塊地,是在台北車站旁邊的黃金地點。 然後我蓋了透天厝,結果只住我一人,建商花大錢要買,但是我死都不賣!
如果改建成大樓可以塞幾千人,但是我就是死都不賣! 我每年都乖乖繳房屋稅,政府也拿我沒轍!
這一樣也是浪費土地。
公告現值這玩意沒人敢動,你敢動就一定選不上。 但是在房價飆漲10年之後,開始有一些老百姓突然變聰明了,要求提高公告現值。 政府高興的要死,台北從2010開始提高。 未來政府會不會繼續提高,值得觀察。 5.炒客口袋深不見底,買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。觀念錯誤 炒客手上有1000萬,炒客不會去買1000萬的房屋,而是會買5000萬的房屋。 因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多!
不借才是傻子,槓桿槓桿再槓桿! 央行新政策一出,貸款成數下降,自備1000只能買2500。你說有沒有效? 以前買10個人頭可以買20間房,現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效?
6.奢侈稅效應實施之前,大家都在質疑,奢侈稅不一定有效。 因為奢侈稅只抽15%,那我漲價16%賣掉不就結了。 接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。
結果沒想到炒客大批退場,統統收山不玩。完全出乎意料! 那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房, 照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。
但是好玩的地方來了! 奢侈稅不問賺錢賠錢,兩年內一律要抽。 就算屋主賠售還是要繳稅。 到最後每個屋主都做出一樣的選擇,就是房子先壓兩年,之後看看情況再說。
所以你會看到有行無市的爆笑局面。 這個月開1000萬,下個月就自動漲價變1100萬。「但是房屋就是賣兩年賣不掉」 7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題,那建商降價脫手不就結了觀念錯誤 台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。 所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄,但是降價就是18層地獄。 就算空屋10年賣不掉,不能降就是不能降。
8.買氣極凍之後,仲介應該喊跌,仲介要的是成交量,成交價高低是其次觀念錯誤 再跟我複誦一次「台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。」
如果房價跌了,你就不會買。 明年房價會跌,那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌,我後年買更好。愈跌你愈不買。 房價漲的時候是「價量齊楊」,但是跌的時候是「價量齊跌」。 等到房價下跌,成交量會變低,不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。
9.容積率亂象買完土地之後,房屋不可能無止境的往上蓋。 因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。
政府會看週邊馬路夠不夠寬,附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。 所以每塊土地都會有容積率的規定。
例如說這塊地100坪,建蔽率50%,容積率300%。 那就代表有50坪不能蓋東西,要留院子。 然後可以蓋到300坪,每一層樓有50坪,所以你家可以蓋到6樓。
當然容積率不是問題,問題在於政府發放容積率太浮濫。 例如說大廈頂樓有作花園,政府就多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。 大廈一樓開放給全體市民當作廣場, 政府又多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。
亂發的結果就是居住品質超爛, 明明馬路小的要死,旁邊卻有一棟20層大廈。
最好笑的是,台北市居然規定容積率可以「轉移」。 例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋,但是房屋被政府宣佈成古蹟。 我家只蓋了100坪,結果政府說不准改建。
那我200坪沒蓋到誰要賠我? 所以政府為了補償地主,就宣佈地主的200坪空間可以賣人。 要賣也不是問題,而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。
例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。 那這樣的話,我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。 信義區蓋滿1000層以上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地,多爽!
10.都更亂象台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。 因為當年沒有實施容積率法律,你買多少土地就可以蓋到你爽! 那為什麼建商只蓋5層,為什麼不蓋100層? 因為法律規定6層開始就一定要裝電梯,而且當年台北沒這麼擠, 多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。
二十年過去,容積率法律也實施了。 事實上很多土地,容積率可以蓋超過5層的。 地主提供土地,然後建商出錢改建成20層大廈。 地主分一些房,建商分一些房。大家都有賺。
也因為都更因素,舊公寓瞬間變成搶手貨。 全新電梯大樓賣1000萬,隔壁30年舊房子沒電梯,結果賣1100萬。 原來舊房比新房貴,真是讓我大開眼界!
但這有個問題,不是每塊地都可以蓋20層,如果不行怎麼辦? 而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。 到最後地主舊房有30坪,但是分到的新房只有20坪。
所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。 地價高的地點變成大樓,因為地比較貴,建商願意讓步。
到最後郝龍斌喊出新政策,會適度放寬容積率,讓地主可以一坪換回一坪。 加速推動都更。結果口號一喊,都更死的更快, 因為每個地主都自動漲價,以前1000萬就賣,現在我要2000萬才賣。
11.那如果建商不買怎麼辦?地主不就完了?「明年房價會繼續漲,拖到明年我賺更多」 當然我們現在都知道,文林苑事件, 建商跟市府吃相過於難看,造成都更已死。 當初天價買舊房的,現在不知道怎麼辦。 所以說郝龍斌是打房的一大功臣,應該頒個獎章給他,哈哈哈哈。 12.房價等同60年租金,所以應該租房?奇怪?你租完60年之後,房子會變成你的嗎?那你還不買? 觀念錯誤 房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓, 屋齡「才」20年而已,髒/亂/沒電梯,買個三房兩廳。 結果這三房裡面兩房沒窗戶,你住的下去嗎?
就是因為這樣,法律才會規定建蔽率, 就是要強迫你留一些空地當院子,這樣你房間才能開窗。 每個人都把房屋蓋到滿,窗戶是要開在哪裡?
就是因為居住品質超爛, 所以舊公寓的房租一直偏低,比電梯大樓低很多。 好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。
房屋本來就不可能住到60年,每個20~30年就是要大整修一次。 而且住60年,房屋稅就要交60年。 住100年就要交100年。就算你留給兒子,你兒子也要繼續交房屋稅。
所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。 當然台灣稅金偏低,所以你可以多加一點,例如說25年。
13.那為什麼有人願意用這種高價買房?因為他沒有要自住,而是要加價轉賣給別人。 房價不合理,不重要。 租金很低,不重要。 房屋舊舊髒髒又沒電梯,不重要。 反正只要找到一個智障肯買,所有問題都解決了。
14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」?因為他是智障
15.日本炒房日本在1980~1990是炒房的全盛時期。 日本人玩法沒有比較高級,跟台灣一樣,就是大家互相賣來賣去。 後來1985日本簽署了廣場協議,宣佈放手讓日幣升值。 有些人會有一種錯誤觀念,美國大壞蛋強迫日幣升值,導致日本經濟垮台。 這完完全全是錯的!甚至連某些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。
廣場協議不是只有日幣升值,馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸? 真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。
日本當年跟台灣一樣,貨幣刻意貶值,然後賣產品給美國賺錢。 當然賣勞力不可能永遠賣下去,貶值也不可能永遠貶下去。 所以日本才答應升值,正確的說不是升值,只是恢復原狀。
當然大家都知道,工廠會逐漸移出日本,日本一定要轉型。 日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢, 工廠出走潮會比較慢,失業率也比較低。
但是老百姓不是借錢開公司,而是選擇借錢買股買房。 股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住,而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
那個時候不是只有一般人買房,連銀行都跳下去買。 台灣央行還會下令緊縮房貸。 日本不一樣,你不想買,銀行還會打電話給你,拜託你借錢買房。
一樣是房價暴漲,房租不動。 日本當時還推出40年房貸。 原來台灣抄襲人家20年前的點子,真是沒創意。
到了1989~1990,日本央行多次升息。 也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。
這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。 老百姓認為,房價只會跌,股價也只會跌,景氣只會變差不會變好, 所以不願意花錢。每個人都在存錢。
但是因為大家都不花錢,企業做的東西賣不掉, 所以只好裁員減薪。因為減薪,所以更不敢花錢,惡性循環。
日本政府只能選擇舉債建設,「生」一堆工作給老百姓, 大家有工作就敢花錢,結果無效! 不管政府怎樣說破嘴,民眾就是死都不花錢。 結果政府也沒新招可以用,只能繼續舉債,繼續建設。
對日本民眾而言,理財只有兩種。 一種是現金擺著。一種就是買債卷。 因為股票是高風險不敢買,只敢買債卷,然後日本人又最愛買自己政府的債卷。
日本政府每次都是發新債還舊債,但是每次日本老百姓都很捧場,都是瞬間賣完。 外國人根本不敢買,只有日本人願意買。真是讓我想不透。 日本現在的局面是房價太低,房租太高。 但是老百姓就是不買。因為「明年房價跟房租都會一起跌」
16.美國炒房由於美國早就實施實價登錄,實價抽稅,照理講房價很難炒。 但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。 到最後連收入不穩,信用差的人都可以借錢買房。
因為可以借錢的人變多,房價自然漲。 美國佬看到房價漲,又有一堆人跳下買,然後今天買明天就賣。 又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息,2008正式破滅。 美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。 一般來講房地產泡沫只有自己死,但是美國人例外。 因為美國人把房貸包裝成金融商品,賣給自家美國人,也賣給外國人。 整個包裝非常複雜,沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。
例如說銀行借錢給小明1000萬,利息10%。 但如果小明破產,銀行就要自己吞這1000萬的虧損。 所以銀行把貸款轉賣給小英,銀行自己抽掉2%,小英拿8%。 如果小明破產,那會由小英賠掉1000萬,跟銀行無關。
也因為風險可以丟給別人,所以銀行也不會認真審核,隨便什麼窮人都借得到錢。 好玩的地方在哪裡? 因為房貸已經包裝成「金融商品」,所以就跟股票一樣,是可以「放空」的, 你如果有猜到2008的崩盤,你早就發了。
17.那小英幹麼買?小英是白痴嗎?因為房價在漲,小明不可能會破產。 反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。
18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆?不是都轉賣光了?因為他們沒有真的賣光。 因為房價在漲,銀行幹麼給小英賺?自己賺不是更好。
19.那為什麼台灣銀行業沒倒?因為台灣銀行業根本沒去買。 台灣政府對金融業一直秉持著一個原則,不求銀行賺大錢,只求銀行不會倒。 美國次貸這種高風險的產品,政府是不讓銀行買的。 雖然說銀行自己不買,但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。 (台灣法規說可以賣,白痴法規......) 這就是所謂的「連動債」。
20.美國崩盤之後怎麼辦?美國人看到日本的慘狀,所以做了一件教科書說不能做的事。 第一步是利息降到0,第二步瘋狂大印鈔。 照理講印鈔一定會造成物價飄漲。 但問題是美國是全世界最大消費國,如果產品不能買給美國等於自殺。 所以一大票國家都跟著印鈔票。 等於是通膨苦果不是美國自己吞,而是全世界平均分擔。
美國本來可能會衰退20年, 現在回頭來看,竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。 21.日本安倍的貶值救經濟有沒有效?我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。 理由很簡單,因為日本人跟美國人「個性」不一樣。 日本人很愛存錢,但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。 而且日本不是崩盤之後立刻印鈔,而是慢了20年。 民眾已經省吃儉用20年,就算政府說明天經濟會變好,也沒人會信。 22.所以說利息太低真是炒房的根源,原來兇手是彭淮南。觀念錯誤 低利容易炒房,但不是「一定」。 因為台灣經濟疲軟,央行當然不敢升息。 升息之後企業倒一大票,一樣很慘。
真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。 只要有這種情況出現,政府應該立刻用力打下去,叫你不准玩。
例如說日本已經維持0利率超過10年,但是日本房價還是照跌。 因為日本人現在不玩「互相賣來賣去」的遊戲。 就算政府送我錢叫我玩,我還是不玩。我就是要把錢放在銀行不動。
最完美的情況是利息維持低檔。 但是政府出一堆新政策把房價打下去。 但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。
23.那這次炒房到底是誰的錯?全體台灣人的錯。 既然政府鼓勵炒房,那你為什麼還要投給他? 答案很簡單,因為你心中希望房價漲。 也就是說,每天在版上喊跌的人其實是少數特例。 台灣大多數的人是希望房價漲,只是那些人不上網罷了。
台灣大多數的人都希望趁著房價漲,撈一票就跑。 「至於爆炸之後會多慘,干我屁事,反正我已經家財萬貫了」 「你們這些笨蛋努力工作吧!哈哈!」 24.未來台灣怎麼走?台灣儲蓄率接近日本,加上人口老化速度世界第一,加上台灣沒有印鈔大決。 印鈔只會走向辛巴威模式,不會走向美國模式。
陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本:台灣人真是我的好朋友) 房價跌/房租跌/股票跌/物價跌 但是你的薪水也在跌。
我是建議可買一間養老用。 至於買第二間當包租公,要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。
密切注意政府法令,政府會不會提高房地產稅金?
我不知道。但是稅金抽的愈重,房價就跌得愈慘。 買房的時候要把未來稅金也算進去,不要買了發覺扛不起。
理財要保守,建議還是以低風險的債卷為主,股票少量即可。 但是要謹記:「別買台灣國債,別買日本國債。」 |
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1 樓住戶:游靜怡 發表時間:2014-06-16 |
買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能 我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和 買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗 面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」, 就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞, 為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮? 你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎? 之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介 即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益 面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎? 買屋賣屋因該要多聽多看多比較 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務 很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去 利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
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