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投資房產別只想賣最高價 |
房東:陳小姐 發表時間:2010-01-14 |
投資房產別只想賣最高價 【經濟日報/梁任瑋】 房地產界有句名言「選對地點就成功一半」,最實質的方法就是找到擁有議題的地區,就算房屋地點不佳,仍然可以透過改裝或分割,增加租金收入,甚至可以帶租約轉手獲利,幫不動產加值。 房子如同汽車一樣需要保養,屋齡超過20年以上的老屋,經由「老屋拉皮術」的洗禮後,可以提高房屋的價值,處理得好,每坪可多賣1至2萬元,若再加上地段、交通上的優勢,房屋一定會受購屋者的青睞。 台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊舉例,高雄某五樓透天店面,其中一樓月租3.8萬元,二樓月租8,000元,外牆廣告月租1萬元,三至五樓則是屋主自用。如果要投資這間店面,該如何增加收益? 邱太煊表示,首先可以加大牆面出租面積,可增加收益約1.5萬元,另外頂樓設水塔與加水站業者合作,在一樓設加水機,每月收益約0.5萬元,還可以將三、四樓再行出租,約可增加收益約1.5萬元,如此估算每月約可再增加3.5萬元租金收入,加上原收入5.6萬元,總租金收入可以拉高到9萬元,而提高租金收益相對就等於增加投報率。邱太煊表示,不動產投資不單只是租金收益,計算不動產投資分析時,不能只是單純的由租金收入來計算獲利,還要考慮未來可能的房價獲利,因此現在買的並不是只是一個不動產,而是現在可以賺租金,將來可以賺到房價的高級投資產品。 安打比較穩 落袋最實在 邱太煊表示,投資不動產不要只想要賣在「最高價」,投資講獲利風險,就好比「一條魚不要貪心想從頭吃到尾」,而是要規避風險。不是每次都可以擊出全壘打,「安打」比打「全壘打」穩,不要貪心,趁有獲利就該「落袋為安」,否則,萬一市場景氣繼續反轉,一堆屋主都把手上房子拋出時,第一房子不好賣,第二價錢賣不好,真的得不償失。 尤其經濟不景氣、物價及房價一直上漲的現實環境下,民眾購買新屋的意願降低,購買老屋重整,或是將原有老屋重新整理自住,是比較省錢及快速的做法,房地產會上漲的是「地的價值」,而地上物的價值除了古蹟之外,統統免不了折舊的現實問題,但可進行改建或整修,要如何讓地上物的價格「回升」呢? 許多人打算將原來家中老公寓或是舊電梯大樓重新整理,在房價熱絡時趁機賣出,在這經濟不景氣的時代,花點錢將老屋重整,幫老屋增值,無論是自住或是投資獲利,都是現在的趨勢,以下提供幾種方法: 老屋重整 自住出租都好 1.漏水處理。 超過20年甚至30年以上的老屋經過歲月以及雨水的侵蝕,很容易出現漏水的情況,購屋者都擔心買到漏水屋,所以如有漏水應立即抓漏。 2.牆壁處理。 如有壁漆脫落,改用品質較好的漆重新粉刷。至於顏色的部分,建議挑選淡色系,避免讓購屋人有壓迫感。壁紙若有被小孩塗鴉或是壁紙變色、破損的情況,應該要立即重貼。 3.地板處理。 地板也是很重要的部分,如果原本是大理石或磁磚鋪面者,由於不易破損,也比較省時省力省錢,只要保持清潔就ok,若是木質地板則要仔細檢查,因為木質容易有刮傷的情形,可利用透明漆或是請專家修補。若預算較低可以考慮塑膠地板,效果也不錯。 4.照明處理。 室內光線充足,購屋人心理上有加分作用,燈泡壞掉一定得記得更換,同樣應採用柔和的燈光,這是十分重要的。 5.門面處理。 樓梯間、大門,要乾淨且明亮,房屋外觀的磁磚若有破損或是掉落,應立刻修補,門外可以利用盆栽、美術品加以修飾,有加分效果。 |
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1 樓住戶:林隆希 發表時間:2013-02-22 |
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2 樓住戶:劉玉亦 發表時間:2013-09-07 |
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3 樓住戶:張瑋法 發表時間:2013-09-09 |
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