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中古屋殺價技巧 |
| 房東：老鳥 發表時間：2013-10-12 |
中古屋殺價技巧
中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，但沒人會告訴你，底價跟表 價到底有多少學問，有時房價也會被預售屋所影響，只要附近有個 天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；或是只要有都市更新的價 值，公寓價馬上飆高成豪宅價。中古屋的房價，除了地段以外，還 有屋況。不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋 主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的 購屋成本。
一次兩房仲競爭
當你今天要跟A房仲議價時，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋 的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋，不管 你是真或假！最好的狀況是，你在接到的電話裡，大聲講：「啥？ 屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上 買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡 面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」，這 招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就 好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或 是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個 以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。這招 又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排 同個時間談價格就好。這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又 砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談 不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！
以自已賣屋的心態，來推屋主售價
同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同。運氣好的 話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價 格。多數房仲經紀人充滿良莠不齊的狀況。至於房價，請交給你自 己，別以為，房仲經紀人收你的服務費，就要負這個責任，房仲為 了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一 定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定 要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真價 或上內政部實價登錄網站查詢附近近期交易成交價。中古屋的定價 當然是屋主的開價，加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上 二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。黑心房仲的開價，則 是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收 你2%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少 佣金給他。但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就 啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少， 你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成 交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」如果，這 個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資 客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要 見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少
見面談
瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有
副作用，這樣作，省事又有效果。 如果，你見面談了，首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇
而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏
得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩
個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也
曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都
是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。換屋族，請狠一點，因裝
可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的
裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，
必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知
道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重
新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下
狀況了。」 我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作
不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，
當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費
用比較高。」再說：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房
屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」你要殺漂亮的價
格，就要有找出房屋問題的觀察力。
屋主賣價預測
當然，房價可能會漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接 著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年 內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留 意。如果是見好就收，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多 少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度， 至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。如果房屋不好住，不 見得對你也不好住，有時候只是方位問題，比如屋主非要住朝東 屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的，或是當年一時 衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了 才發現。無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題以外，都 可以用錢來計算，如有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重 做隔音天花板的費用，諸如此類。
挑毛病殺價法
以前說嫌貨就是買貨人，在過去可成立，現在，可不太一定，嫌多 了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要 嫌到正確的地方。可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如， 方位比較差，有西曬、客廳太小，廁所與廚房相通，風水不好，要 重新隔間才可住；漏水、沒有陽台、公設比高，虛坪太多、車位難 停。裝潢設計不合你使用；附近有危險或特種行業(一樓有瓦斯行、 加油站、網咖、…)；牆壁要重漆…。嫌棄，是一門學問，你只要挑 到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得 可以殺的到價格。但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他 只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏 哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客 自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價 格的時候，你就有機會買到合理價格。
盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的， 就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是 暴利，沒有賺五成，他不會脫手。 如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投 資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經 三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫 手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有 機會放低一點的價格賣出。如果你已經確定，這戶真的是自住客， 那麼，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺 價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看 看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接 著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。
仲介費激勵法
房仲業在雙方價格談不攏時，就會自砍仲介費的方式來成交，因在沒
有業績的時候，該砍還是會砍，但如果房仲業堅持不砍時，如果開價
在一仟伍佰萬，可告訴房仲一千萬元買到房屋，就給你1%的買方仲介
費，如果九百五十萬元買到，就給2%仲介費！小小重賞之下，會有勇
夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低
的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。有制度的
大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣
金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他
還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他
一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。 |
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| 1 樓住戶：林婷婷 發表時間：2013-12-04 |
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| 2 樓住戶：林士心 發表時間：2014-01-02 |
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