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台灣仲介業手段及黑幕大公開

房東:王副理
發表時間:2014-04-16


個人年輕的時候從事房屋仲介業近12年



從小小的新手經紀人一直做到店長,襄理,在公司準備升我做區經理的時候離開



這個"讓我說了12年謊話"的行業一方面是因為有賺到想要的數字,另外一方面



也是希望將來生的小孩能有屁眼....



下面的內容,也許會引起仲介同業的不滿,不過我本來就是針對你們所寫的文,



所以就算你們不爽,你們又能拿我怎樣?!





1:仲介公司的經營體制







仲介公司上百家,但是以員工的薪資獎勵來說,不外乎就是三種.



有底薪制:就是有固定薪資+業績獎勵(每月歸零),這類的仲介公司有信X,永X,



                 以及部分加盟體系的加盟商.



無底薪制:內部的房仲經紀人(俗稱高專,是高級專員的簡稱)是沒有底薪完全



                 以成交業績來分紅的.最高我聽說過80%獎金的



Table制:幾年前曾經流行過的一種經營方式,經紀人要去這種公司上班,不但



                沒有底薪,還必須交給公司每月租金,而公司提供有mark的名片,



                辦公桌,以及電話.成交業績由經紀人全拿.因此這類公司都會招收



                數十位經紀人,因為穩賺不賠不過房屋買賣糾紛案件也是以這類公



                司的問題最多,消費者也沒有保障,所以漸漸的這類公司就消失了.







2:仲介公司的作業模式







首先要說明的是,仲介業是一種服務業,他本身不生產產品,他的產品都是



客戶提供的與其說他是賣房子的,不如說他只是一種交易平台,而為了讓



一筆交易成功賺取佣金,就必須使用某些手段.一個新進的新手經紀人一



開始要學的東西叫做"開發"







A:開發:



就是去尋找想要賣房子的客戶,然後說服這個客戶能將房子交給他來賣,



並簽訂專任委託,或者共同委託(同行和屋主也可以賣)



專任委託的時間通常是3個月,但有時候屋主不同意簽訂太長的合約,



會有1個月或2個月的合約.問題來了,幾乎所有的屋主都認為賣房子自己



賣就好了,為什麼要讓你們仲介來賣,賣掉了還要損失佣金.







於是仲介公司在新人的教育手冊及課程中,都會有著"話術"的教學.







常見的開發話術:







省時省事:你要上班不可能隨時開門讓客戶看房子,我們每天都在帶客戶看



                 房子所以我們賣的快 你也省下很多時間.



高估行情:假設屋主只想賣500萬,仲介經紀人卻告訴屋主這個房子可以



                 賣600萬,他非常有信心.



已經有客戶在等:某某國小的陳老師就是要買你們這條街的房子,只要交給



                              我賣,我三天就能讓你成交了



廣告量大曝光大:我們每週在本縣市會發放100萬份的廣告DM.你的房子也



                             會在其中,另外還有路邊廣告看板,夾報,第四台廣告等價值



                              數萬元的廣告經費,都是為您準備的.



買方超多:我們每天都有數十組買方上門,你這間房子的價位和坪數光是我



                 手上的買方就有10多組,還有我同事的客戶,所以很快就能幫你賣掉



全省連線:我們全省有超過XXX家的連鎖店,你這房子我放上網路全省買家都



                  能看到,客戶會絡繹不絕的來看屋



交易安全:我們全程都有買賣交易安全的保障.







以上就是仲介常用的話術,這些還只是普通的,有更甚者會詆毀同行,或者像



早年巨X房屋會恐嚇或騷擾屋主等等手段.







題外話



這邊提到了巨X房屋,這間仲介公司是台灣最早的房屋仲介,手段非常毒辣,



可能各位網友的父母在20多年前都曾經聽過,因為他們就是黑道!



屋主想賣屋,貼出了售屋看板,巨X房屋就會上門來找屋主,來的人可不是一個,



而是10多個穿黑色西裝的大漢,直接要求你把房屋交給他賣,如果不從,剪你電話



線,大門鎖孔灌三秒膠,每天派人在你樓上站崗不讓人看屋.....招數之多,讓人會



懷疑這個國家還有沒有國法.







另外透露一個情報,現在市面上的大型仲介,不管多有名氣,包含信X,永X,住X,太平X...



後台老闆都是當年巨X房屋訓練出來的.







這個事實不知道各位看倌有沒有體會到某些事情呢...











至於上面所說仲介公司"開發"的話術



這邊我來一一的說出真相!







省時省事:一個房仲業務,手上至少有8-10件案子,一個月每個案子頂多



                 分個2-3天來主銷售,那不是比屋主自己賣的時間還少?







刻意的高估行情:反正先簽委任契約再說,後面在殺價就好.







已經有客戶在等:陳老師,王醫生,新婚夫妻,周老闆,.......這種客戶我可以



                             編出200個,反正委任契約簽了之後,帶個假買方冒充來



                             看房子,然後說不適合就好,但是屋主委任契約簽了,只好



                              繼續讓他賣,假買方怎來的?不就是親朋好友囉...







廣告量大:各位以後收到那種彩色的售屋廣告單,上面印了很多照片的那種,



                  注意看一下他上方的角落都會印著"本期發行1XXXXXXX份"



                  鄉親阿,把那個數字少一個0才是真的發行量!仲介公司說廣告有



                  多少,真的聽聽就好...







買方超多:如果市場上買方超多,那屋主何必找你賣,自己賣不就好了.







全省連線:唉,這點最扯,難道一個高雄人會無緣無故跑來台北買房子嗎?就算有,



                 那也真是少之又少,這種連線有跟沒有差不了多少的.







交易安全:這點我倒是還滿認同的,問題是要找對仲介公司,通常直營體系的仲介



                 比較有保障,加盟體系的就看運氣.而高專體系的加盟店公司對員工的



                 掌握度非常低(連勞健保都沒有),講難聽點,這個員工是阿貓還是阿狗



                 公司都不見得會知道,萬一員工騙了客戶的錢跑了,公司當然第一時間



                 就會告訴你這個員工已經離職,是他個人行為與本公司無關.











針對以上所說的,如果網友們有打算賣房子,千萬要注意這些仲介業者說話的內容







這邊教各位幾個破解及應對的方法:







1:一定要掌握市場行情,最好的方法就是去問仲介公司,問的方法不是跑去說我有房子



   要賣能賣多少.  而是打電話問,先收集售屋標地附近的幾家仲介公司電話,用手機關閉



   來電顯示.然後說自己是  XX銀行放款部,想跟他詢個價,對方就會直接問你標地在哪,



   你只需要告訴他路名,巷弄,幾年屋  幾樓,對方就會給你一個單坪的價錢,至少要問三家



   以上的仲介,然後把得到的數字平均一下,  就是你這間房子真正有可能出現的成交價.







  仲介會這樣回答,是因為他們每天都會接到這樣的電話,而實際上,銀行也真的是這樣去找仲介



  打聽行情的,所以這方法絕對好用.也因為你已經有的大概的成交價,那些聲稱可以賣到高價的



  仲介你就可以優先剔除.







2:如果有仲介直接上門找你,然後說的天花亂墬的.你可以直接問他幾個問題.



  你做房仲業有多久了?



  你現在手上有多少案子?



  你的手機24小時開機嗎?



  請你解釋一下你們的安全交易制度



  我有朋友是律師,如果成交了,我可以請他來觀看整個簽約過程嗎?



  







如果這個仲介業務的答案是:3-5年,少於5件,24小時開機,有安全交易制度,可以



而你又有意願交給仲介公司賣,那這個業務就是可以考慮的人選.







會要問這些問題的原因是因為:







3-5年年資的業務員,業務技巧已經成熟卻還沒有出現那種老業務的惰性.







少於5件的業務員才會有足夠的時間處理你的案子,如果有業務員手上有一大堆的案子,



他哪來的時間幫你賣房子.







24小時開機是因為真的有買方因為工作的關係在晚上看房子,如果這個業務手機不開機,



那就會錯失這個買方.







交易安全制度是基本的,也就是說你必須找一個信譽聽起來較佳的仲介公司,那種沒品牌



的仲介真的不要選.







不管有沒有律師朋友,會這樣說都是在告知對方你有法律基礎在,所以哪種偷雞摸狗的



事情最好別作,否則等著吃官司.











以上所述是告訴各位如果準備賣房子所需要注意的事項



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  • 1 樓住戶:����𠷈�
    發表時間:2014-05-08



    2 樓住戶:莉雪
    發表時間:2014-06-13

    與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!!
    針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享:
    1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售
    合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅
    違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據!
    2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
    因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
    屋的主動權!

    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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