與房仲過招必殺技 - 買屋先修抓重點

一般人想購屋，請房仲業者幫忙是最快的方法，在整個交易過程中，房仲也扮演舉足輕重的角色，要如何挑選好房仲?以最划算的價格輕鬆買到好房子?

誰適合找仲介?

• 首次購屋，對購屋流程不清者。


• 看屋時間有限，沒有間和屋主交涉、沒時間搜尋眾多物件者。


• 自認談判技巧不佳者。


• 對貸款、法律、稅務問題不熟悉者。

先學會如何估價：學會估算合理房價是最重要的必修課程，可用以下3種方法試算。

一.公式計算：中古屋單價行情=預售房屋x折舊率x(1-屋齡/耐用年限)

• 折舊率通常以0.8為基準。景氣大好的時候，折舊率可以調到0.9，景氣差時，折舊率可調整到0.7。


• 耐用年限通常以40年計。


• 預售房屋可向多家建商招待中心詢問後，交叉比對找出平均值。

二.市價定價法：在房仲、內政部網站中階可查詢成交價，將這些價格平均後，即為市場行情，再以屋零評估買價標準。

• 新屋：約市價的80~85%


• 屋齡5~15年：約市價的75~80%


• 屋齡15~25年：約市價的50~70%

三.法拍屋推算：法拍屋的價格皆會被公告在網路上，可上網查詢鄰近房屋的法拍屋價格，再打9折後，通常是最佳的買入行情。

必看網站推薦：

• 內政部房產交易價格查詢：http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830


• 司法院法拍查詢服務：http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp


• 樂屋網成交行情查詢：http://www.rakuya.com.tw/deallist


• 各大房仲業者等官方網站。

設定需求再找房仲：設定需求後才跟房仲談，才能明確鎖定想看的目標物件，不被房仲帶著跑。

需求決定條件：屋齡超過30年以上的屋況問題較多，轉賣不易，不建議購買。

• 自住為主：要注意該物件四周生活機能，可視附近有無大眾運輸據點、大賣場、速食店、便利超商為指標。


• 有意轉出租屋：除了生活機能好，鄰近大專院校或辦公商圈附近的房子更好。


• 有意轉賣：近捷運、交流道的物件較佳，且兩房小宅與標準三房較小套房來說，轉手度會較高。

結算資金：買房最好準備總價約3成的現金，不建議全額向銀行貸款，每月貸款額度約佔全部收入的1/3為佳。雖然部分房仲標榜可向銀行申請8~9成的貸款比率，但相對擴大購屋的經濟壓力。不過，全程避免只以「價格」導向尋找物件，否則仲介常會推薦條件較差的物件。

不妨找代書談談：若確定要購屋，可先找位可靠的代書，因為除了找屋型要透過仲介，最後貸款、過戶等法律程序都需要代書辦理。找房仲前先請代書檢視自己的資金狀況，順便打聽近期成交案件的房價、法律資訊等，諮詢過程不用付費；因為仲介的立場較偏賣家，代書是向買家收費，較站在買方立場，提供買屋建議參考。

看屋技巧一手抓：即使找到了房仲代勞，有些看屋的「眉角」也別放過，尤其建議跟房仲要求多看幾次，有問題也不妨另找旁人打聽，別被房仲牽著鼻子走。

• 留意爭議屋型：一般來說頂樓住個3、5年一定會漏水；而透天的屋型多半有違建的可能，房仲都不會多家著墨，要特別注意。


• 多比較準沒錯：別因為房仲催促就急著下決定，在缺乏比較的狀況下，容易買貴、買到不和意的型。建議至少看10間以上，若是有時間，看超過30間物件之後再選擇，最不容易買貴。


• 早、晚、雨天再看一次：中意的房子也要多去幾次，建議早、晚、下雨天都要再看一遍，才能找出房子的毛病，不要看過一次後就衝動購買。


• 找人打聽屋況問題：找時間和大樓警衛、住戶聊聊，除詢問附近治安等問題，也可問問該物件裝潢時間。一般新屋裝潢約1~2個月，但若投資客急於出手，裝潢1、2個星期就草率完工，較易發生管線配置問題，日後自行改裝更費神。