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掀開法拍屋法拍代標業者的黑幕 |
| 房東：老鳥 發表時間：2013-10-11 |
掀開法拍屋法拍代標業者的黑幕 我有認識很多朋友（約20多家吧！）都是仲介業經營者、代書經營業者，他們本身也經營法拍業，耳濡目染下，知道有些代標業者他們的經營策略（教戰守則）就是： 一、洗新人加入： 拱一些講師或專家，有些還上過電視或專訪呢！他們會拍成影帶，隨時播放，以達到自我炫耀或達到用氣勢壓制你！ 再來就是拼命的自吹自擂（讓你信任啦）、裝闊（讓你羨慕啦），什麼成功案例分享，說什麼哪一筆賺數仟萬、哪一筆又賺數佰萬等事蹟，其實大都是別人的事蹟或 過往彩霞（民國89年前的啦居多），讓你哈的不得了，以為人生即將改觀。（是否很像部分直銷天王天後一樣，熟悉吧！）（哈！都那麼好賺還會想教人嗎？一般 人應該沒這樣的度量吧！都那麼好賺也不需要上課收費了，賺那一點小錢了！），再配合公司內場員工熱情、崇拜的歡呼聲，或群體的遊說，以便撩起（洗）一些沒 經驗、或好高騖遠的新鮮人（包刮二度就業的媽媽）入場從業（可能免費或低收費），什麼兩小時或三天速成等都是。 二、廣告洗客戶： 用最聳動不合理的價差吸引客戶的好奇心，例如用小廣告單、email、網頁關鍵字等工具，一切只是要引誘客戶打電話進來或留msn、email，待客戶上 鉤後，再用三吋不爛之舌，無論如何邀約客戶來店或拜訪。約見面時，通常由資深同事帶領新人，以便教導新人如何偷、坑、拐、騙、摸，什麼胡扯懶旦，有時還一 個資深帶數個新人呢！ 三、見面、裝熟：騙取客戶的信任簽約 一方面了解客戶的意向、喜好、收入、口袋的深淺等；另一方面則吹噓與法院及機關單位多熟。再用"不可思議"的價格，讓客戶覺得即使自己不是很想要，也應該可以賺錢吧！騙取客戶的信任簽約。 四、拱價： 絕招1：用社區最高成交價來報價。 （社區最高成交價的物件幾乎都有全新精緻裝潢，帶傢俱，格局方正，2~3面通風採光，良好view、樓層又好等條件，法拍代標業者會刻意不提，讓客戶誤信）。 絕招2：利用資訊不對性，欺騙客戶。 也就是利用市場上常用的表價、開價、委賣價、簽約價之差異性，欺模客戶。（例如城×城之建案每坪表價30萬、見面開價27.3萬、業者簽約委賣價22萬、 成交價最後可能是21.3萬等（會被要求保密））。法拍代標業者通常會用表價30萬或見面開價27.3萬當作市價給客戶參考，再用鱷魚的笑容跟你說 30×0.8＝24萬，你24萬進場可以賺了6萬/坪，事實上你買的比市價貴了2.7萬。哈！還真的有一卡車的人相信。 絕招3：隱瞞成本。 a.對於利息成本：過戶墊款利息，至少標價1.2%，每月利息另計。 b.佣金成本：標價4%。 c.過戶費：包含代書費、契稅、規費、偶後的財產交易所得稅等約標價2%。 d.法拍屋基本房屋修復，如復水電、開換鎖、室內油漆、清潔、室內遺棄物搬運等，約標價3%。 e.其他不一定會發生部份（如要除璧癌、被惡意拆除破壞、磁磚爆破、漏水、搬遷費等），平均約攤提2%。 f.市場上開好價格，又賣得掉的，都是精裝屋+全新傢俱（一般20~40萬，約4~8%） ※也就是整理到一般整潔、乾淨的房屋，總計至少要12.2%；精裝附傢俱要16.2%。＊也就是說你買法拍屋價差如沒有大於12.2%，你就賠定了，何況高於市價。 絕招4：催眠－騙、騙、騙、騙、騙 絕口不提風險，只猛提【不合理的利潤】，記得一定要配合興奮、甜美的態度與微笑，當一個人講、二個人講、三個人講，全公司都在講；張張簡報、雜誌也是如此登載；DVD也如是播放，一般人就會進入催眠狀態，就像主力、業內配合股友社及報章雜誌猛洗腦一樣，散戶一定套最高。 台北地方法院民事執行處庭長王淑滿指出，近來法拍市場買不到便宜貨，也與部分代標業者哄抬價格有密切關係。這位法官說，代標業者因為只有在得標後才能抽取 佣金，如果委託人沒有得標，就無法獲得佣金，因此一些代標業者會利用民眾以為在法拍市場可以買到便宜貨的心態，廣發廣告，再帶客戶到法院投標室，有些業者 會鼓吹客戶拚命加價才能標到，客戶不懂市場行情，就會被當成肥羊。 ※資深業者甚至可達到4式合一，威力更大。 五、將養、套好的神豬，趕豬進場－【殺豬】 通常他們會說：『如果不成交，他們公司絕對不收費』，但事實上客戶一定成交，因為客戶買法拍還高於市價，會不成交嗎？可笑。 六、陪標：讓豬幫公司數鈔票，還要說謝謝，哈 ?防止客戶標太高會有情緒反應，代標公司都會有所謂的"陪標"，讓客戶誤以為物件其實很熱門，他們代標公司真的很厲害，估價精準，只贏別人點點，這時假的投標者（陪標者）會做一些失望、扼脕狀，並說：『啊，好可惜，我只差一點點，恭喜你』等話，讓客戶有嬴的感覺。 此時神豬很爽，業務更爽，尤其是讓神豬幫公司數鈔票，還要說謝謝，這最爽了。 這時代標公司通常會說，『這沒什麼啦！我們公司成立數十年了，經驗豐富，以後只要幫他們介紹客戶就好----。』 七、殺豬後再拔毛。 依程序是免搬遷費的，卻謊稱要付數萬搬遷費？或以少報多，明明2~3萬卻報10萬。反正將來總是會被發現，也當不成朋友了，趁現在能撈就撈，能刮就刮。 八、一豬三吃：清燉、滷味、燒烤 賺黑心手續佣金、騙搬遷費之外，再以是配套服務為名，假好心介紹裝潢公司（可拿回佣3~5成）、搬家公司、傢俱公司、清潔公司、油漆師傅，其實都有拿佣拿回扣的。 九、落井再下石： 當客戶苦於錢不夠付以上雜銷，或因買價過高於無法取得80%的貸款時（開標前會跟你說，貸款成數沒問題，銀行關係好等等語；開標後改口為，那是你個人職業 啦、信用啦、保人啦不好，要你自己想辦法），他們會介紹客戶辦信貸（可向銀行作業績邀功或拿佣），一個人額度不夠時，他們會建議再找個愛她的家人或朋友一 起辦；如不好意思向家人或朋友開口，那太好了，會免費介紹朋友幫你（通常就是地下錢莊啦，利息數十分，再跟錢莊拆佣）。 十、傷口上跳舞： 當有一天，客戶繳不出本息及地下錢莊的錢時，豬舍（客戶的房屋）須配合他們作業（也就是做一份假租約並公正租約就好啊，但因跟銀行辦理貸款對保時，需切結 保證無租約，如果再配合作假租約，就構成偽造文書罪，不過那是豬自己的事），才讓房屋被查封，以再次變法拍屋，他們再以利害關係人占用，讓房屋變不點交， 因不點交，所以房價低落，他們可以再次取回或強索搬遷費，而客戶（可愛的豬豬）就永遠背著高額貸款跑路。跑不了，或被找到，男終身為奴，女貌美者為妾（常 見的事陪稅抵債底息），平庸者為娼（往中南部送吧）。 十一、狡兔死，走狗烹。 當這一切如有爆發糾紛，被客戶找兄弟報復，或被客戶以詐欺、背信提告時，法拍代標業者就會說，『那是業代個人行為，我們不知情』、『他已離職，不清楚 喔！』或『我們也是受害者，正在找他』等語搪篩，反正死的是新人，是別人的小孩，吃香、喝辣、開明車、抱妹妹的是他們。呵呵呵。 十二、循環： 受害者及新進從業者，最後或因信用不好，或被逼迫打工償債，或因從業紀錄不良，轉行已難，既失落又絕望的情況下，只好將其所知所學（偷、坑、拐、騙、摸）繼續應用。通常他們會到外地再成立一家代標公司，繼續偷、坑、拐、騙、摸，而成為新的加害者。 ※如一定要買法拍屋，敬請對方提供有執照估價師簽認的估價報告書，並請銀行幫忙鑑估，得到合理市價後，再打折就可（至少12.2%以上，否則你穩賠，就是慈善事業），並量力而為。 只要『知』，就不會被騙，如果你希望讓台灣更好，敬請轉寄或轉貼，功德無量，謝謝大家！ |
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