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[購屋行情] 投資店面需要考慮點 |
| 房東：張先生 發表時間：2011-02-08 |
店面產品可區分為二：成熟商圈以及潛力商圈。一般店面客戶的需求不外乎自用、投資(純收租或收租 增值)或是節稅。 好店面應從(1)地段(2)增值性(3)大型聯鎖店是否聚集(4)空租店面之多寡(5)租金合理性 (6)人潮與來店客比例(7)適合之業種(8)現有承租方是否穩定(9)都市計劃、重大建設(特別是交通、大型百貨、商場進駐) (10)局勢變化(如大陸觀光客) (11)陽面、陰面以及(12)逆三角、順三角、黃金三角…等十二大評估點著手選擇。 只要評估後具有潛力，即使目前只有2%報酬率，還是可大膽下場，隨著兩岸三通及大陸觀光客來台放寬，店面市場前景更看好！ 近年來由於銀行定存利率持續低檔，並且在通貨膨脹的隱憂下，具保值效益的店面產品成為房市投資的重要工具；依永慶店面事業部統計資料，近5年來，大台北地區店面產品的成交件數逐年增加，民國93、94年的增加幅度分別為7成7以及3成5，而今年也較去年上升73.2%，其中，北市以總價二千萬至三千萬店面成交佔22.8%居冠，最受投資人青睞；另外，總價四千萬以上「黃金百貨商圈」、「五星精品商圈」店面成交佔比也高達三成，顯示民眾對於店面的購置，不論是投資轉租或自行開店皆呈現趨熱現象，而「有實力」的投資人更對於黃金店面的高投報率趨之若鶩。 如何在眾多的產品選擇中挑選優質投資標的？「必須掌握準、精、快三項要訣」，準就是充分了解商圈資訊、掌握市場行情；精就是善用財務槓桿原理，利用低利率、高收益，賺取高獲利；快就是看準兩岸觀光人潮、把握時機進場。 店面投資首要關鍵在於選對人潮群聚的區域，搭上兩岸直航以及開放大陸人士來台觀光的利多便車，短期來說，大陸觀光住宿旅館或飯店週邊的店面最為看好，台北市飯店密度最高的區域就屬於中山區的密度最高，民族東路、新生北路、南京東路、及中山北路包圍的商業區，飯店、旅館、酒店及百貨林立，再加上又有民權西路、雙連、中山三個捷運站在附近，交通十分便利。特別是中山北路二段國賓、老爺、京華、華泰等飯店林立的晶華精品商圈，店面最為看漲，租金行情約每月每坪6000元至12000元。 其次，是觀光景點附近的店面，大陸人士最喜愛的大台北地區著名觀光景點，如陽明山、中正紀念堂、台北101、北投溫泉、淡水、士林夜市等地週邊的店面行情可望跟著水漲船高。精品百貨商圈的店面，也是大陸人士來台消費最愛。以目前頂級精品商圈來看，主要分佈在晶華商圈、敦南仁愛商圈、安和路商圈、大安路商圈以及天母商圈最為著名。 根據近1年來永慶房屋店面成交資料統計，台北市以大安區的店面成交比重最高，佔23%，租金行情約每月每坪12000元至15000元；其次為士林與中山區，各佔15至16%；大安區以SOGO百貨為主的忠孝東路四段、敦化南路的敦南仁愛商區店面行情最為搶手，每坪成交價最高可達200萬，租金行情約每月每坪5000元至8000元。 店面產品及類型五花八門，投資者選擇店面產品時，應先考量店面大小、約20至40坪較為恰當，格局方正尤佳；其次，觀察周邊環境，包括街面長度、腹地大小等，最好是鄰近商圈或住宅區等，且紀錄每天人潮時期，若僅有上下班時間才有客人，商機將大打折扣。 再則，臨路寬最好在20公尺以內，也就是與對面商家的距離不宜過遠，才會有集市的效果，若位居交通要道、停車方便最佳；最後就是看店家的陰陽面，陽面是指一家店接著一家店、陰面則指店與店中間隔著學校或郵局等公家單位，一般而言，陽面店家生意較佳。 投資妙招一：慎選地段、商圈 人潮聚集的熱鬧商圈是店面投資的必要條件，商圈的種類可區分為三類：一、成熟的中心商業區，適合高價值、高單價的商業行為；二、成型的商圈，適合知名的連鎖店、餐廳或服飾店等；三、住宅社區型商圈，適合便利店、生活用品、飲料店等。 投資妙招二：慎選交通便利處 吸引人潮聚集的關鍵因素之一就是交通工具的可及性高，越容易到達的區域，人潮群聚的效應越高，因此，捷運站區或其周邊100至500公尺以內、公車站牌處、鄰近大型停車場等，皆為可及高的區域，容易吸引逛街或休閒人潮。 投資妙招三：慎選店面賣相 開店做生意就是希望客人多上門，店面位置越能吸引注意力、客人進出便利，越容易招來顧客進門，因此，一樓店面產品是最佳選擇，尤其是三角窗位置，能夠佔據最大的人潮目光，而店面也最好是面寬，曝光較為明顯；二樓店面雖是最不得已的選擇，但通常價格較為便宜，若也能找到三角窗位置，且具有獨立進出口，也是不錯的選擇。 投資妙招四：慎選承租方 投資店面產品其中一項目的，就是希望能做個穩當收租金的包租公或包租婆，因此，選擇承租方必須是能長期經營、高獲利的商家，最好是知名品牌或連鎖店等，如此才能有穩定、長期的租金收益。 |
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| 1 樓住戶：陳江蓮 發表時間：2014-05-31 |
買房子仲介都是報高不報低，都是拿最高的成交價給你看 仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好 就像之前我朋友買一間華廈 因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 , 隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了，所以後悔不想買了 仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友 仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o 被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己 買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價 如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋 買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
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