套房到底怎麼建？怎麼改？
相信很多人在剛入房地產 投資時，最急於想知道的事，
當然每個人都有自己的一套手法，但還是有一定的規則可尋…
我們這裡，先從管理的角度談改套房方式（而非施工的 手法）
一般人套房是從住家改建，本來一般住家只有三至五個人口，
改成套房時，你的入住人口增加一倍左右，
所以這些人的吃、喝、 拉、撒、睡…都是問題
一、收信系統：
很 多人時信怎麼收？誰來收？
郵差找的到嗎？如果他是大樓裡，
有管理人員還好，這不會是個問題
但這是沒有人的時候怎麼辦？建議你在設 計時，
要把收信的信箱放在外面（郵差放的進去的地方）
雖然他會有很多的廣告信，但你管理上會方便的多…
二、監視系統：
住在套房裡的人相互間不會認識（除 非特殊原因）
但又在同一個空間裡生活，什麼事情都可能發生，
（在下就遇過三更半夜房客找隔壁女房客說要喝咖啡的事件…）
所以監視 系統還是裝一下…這樣房客入住時也比較安心
三、垃圾回收：
住 的人千千百百種， 當然製造的垃圾也是…
但這是個難題，你要先想…你有什麼地方放…然後要放什麼？
再下就不同的管理物件做過幾個方式
a、放子母車…（要 錢）
這有好有壞，好的是方便，壞的是…等他滿時你就知道了，
這個位置你要選好了… 之前就有房東房在大門口，
住戶水準又低… 可想而知，那個地方的出租率了…
b、大型的垃圾（請人家放會定 時收要錢）
這個是子母車的小型版方案。好壞跟上面一樣
c、就是不放…（免費）
當然還是要有配套措施，
這個沒有弄好就會讓一些懶的人把垃圾放在公共區域上（像走廊…）
讓那裡更亂， 當初在下的做法是公告什麼地方有垃圾車請他們找時間去丟…
不過還是不方便就是了
四、停車…
當然這個不一定要有…有的話在台中是一 定有出租率
但是要有就要有規則，尤其是在停車位不夠時…
怎麼處理？什麼人有停車位…
五、門禁系統
這個…真的…當一個房東就是想簡單過日子…
但 是這個沒有弄好…你只會提早上天堂…
門…不管是大門房門…都是人進出的必經之路…（廢話）
但是有很多人用了自以為高科技可是一點也不人性 的門鎖當守門員…
你就準備幫健忘的房客、七早八晚要施工維修的工人、
收垃圾的婆婆…不斷的開門…現在市面上的鎖有…
a、一般鑰匙--->缺點：會掉、很大一把（如果你間數多的話…）
當然你以這一大把鑰匙認為是房東的象徵那就另當別論了…
b、指紋鎖---->缺點：會沒電…要一直換電池…真是搞笑…
自動上鎖…雖說是優點，但非常沒有人性…
會一直增加天兵房客的人數…不斷有人被鎖在外面
還有就是有的房客手指很特別，
就是很難感應的到，
再來最讓我火大的是…
要一直設定，最扯的是換個管理人（或所有權人）
所有房客要排隊重設…是全民運動嗎？
c、感應卡---->缺 點：會沒電…然後也要一直換電池…
也是會自動上鎖…
不斷重設…萬用卡一點都不萬用…
設定中文介面複雜看不懂…
要是沒電了而鑰匙也不見或鑰匙孔壞了…
沒有人打的開，
那…你只有把整個門拆下來
送回總公司去修…這是那一招？
修的期間呢？房客沒房門？？
d、密碼鎖---->缺 點：會沒電…
個人建議…大門、房間門的鎖還是用一般的鎖就好…
現在用鎖王的設計（就是房東有一把可以開全部房門
的鑰匙，而房客間的鑰匙各自獨 立）房客鑰匙掉了至
少還可以找人開要不然真的要用…我會建議用密碼鎖，
設定上還算簡單，也不會有掉鑰匙的部分沒電的部分
到是可以改成直流電供電…來改善
以上只 是套房改建的一些原則，
不是這些都想到了你就一定能事事順心了
我只是想告訴各位改一個套房做到好其實不難…
但重點是有沒有從之後 管理角度做規畫…
因為改完後…管理才是你花費最大心力的地方。
建議你如果目前你在改（建）或準備要改（建）
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