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包租公發達祕技 挑對標的三大法則

房東:洪先生
發表時間:2012-11-01


包租公發達祕技 挑對標的三大法則

包租公、包租婆是現代人共同的致富夢想,但是買房收租正如一般投資工具,也有風險和專業,永勝資產管理公司總經理徐銘達徐銘達語重心長地說,就算做了包租前奏曲--了解市況,接下來還得做對包租三部曲:包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理。



投資前得先確認你要當包租公還是投資客?」針對包租實戰的第一步驟,徐銘達提出了上述的問題。他分析,房地產投資,可分為價差及租金收益,雖然這兩種套利方式經常交叉運用,但兩者的房子類型和元素截然不同。



因此,假設你要當以收租為主、買賣為輔的包租公,標的物的選擇,就得換個思惟。針對挑對「黃金包租屋」,徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」清楚地點出選擇的方法。



「一個高租金投報率的房子,最好買得便宜、租得昂貴,而讓房客搶得熱烈!」因此三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。



為了符合低價原則,住商不動產總經理林倩認為,挑房子要「新不如舊」,也就是買的房子得盡量避開高價的預售屋或新成屋。其中二至十年的中古屋,既符合買價便宜、出租容易,也最合乎經濟效益。



至於人潮,林倩建議,人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點,永遠是租屋的首選。因此,學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈,勢必優於單一商圈,而且「單不如多」。



另外,林倩則認為,學區型物件,距離學校主要出入口,以步行不超過十分鐘為限。而租給上班族的住宅,則得以捷運票價二十五元,公車加步行二十分鐘以內的通勤距離為底線,「遠不如近」。至於店面,就得研判人潮流向動線,下游優於上游「上不如下」。



目前在台北景美、新店一帶擁有七個黃金店面的唐飛雄,八○年代還曾是十七間店的包租公。由於他看店眼光精準,每每都能挑到金店面,至今仍是眾人眼中的「文山包租公」。



「選店面,人氣勝於一切!」唐飛雄分享自己多年來挑點投資標的經驗時表示,他每選一個店面,都會站在目標物前觀察該店能不能「結市」。因此門前的路不能太寬,否則車速太快無法結市。而店面所在地最好是行人走路、慢車行駛的必經之地,因此緊鄰捷運的地點,由於是車流、人流的下游之地,是開店的絕佳場所,租金自然水漲船高。



此外,房屋的供給量,亦是評估重點。徐銘達提醒,成屋供給量一多,容易供過於求、空置,而影響租價。因此,選屋得先了解供需市況,可直接詢問當地各大樓的管理員,探詢該區域空屋率。



若從區域年齡來看,徐銘達認為「少不如老」,也就是挑剛起步的新重劃區倒不如選成熟型的老商圈。雖然後者房價高,但人潮、機能齊備,行情容易判斷,風險較低。而新重劃區,則因為區域發展前途未卜,一旦賭對了,增值潛力驚人,投報率高,但反之,也可能血本無歸。



因此,若要介入新區域的租屋市場,以國內重劃區平均得花二十年才足以成形的經驗法則來看,建設、人潮已初步到位,但房價仍在低檔的第十年,應是最佳介入點。



綜觀上述各項因素,可以發覺,房屋買賣市場「北熱南冷」的現象,恐怕在租屋市場會被顛覆了。就租金報酬率看來,反而「北不如南」,綜合各房仲及租賃業調查顯示,高房價的大台北租報率一般大約在三至四%,居次的大台中則可達到六至七%,而南部則不難高達八至一○%。



不過,若以租屋類型區分,則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部,店租往往是中南部的好幾倍,適合開發店面市場;而台中挾著科技、白領進駐優勢,房價又不如北部高,反而以上班族套房、住家為強項;至於學區租賃市場,低房價的南部反而是首選。


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    發表時間:2013-04-09

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