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投資達人換屋密笈,越換越有錢!--預售屋篇

房東:天之驕子
發表時間:2013-12-05




房地產價格每十年就推升一次 掌握利空波段換屋


周文成,三十八歲,業務員 投資達人。

周先生是位非常傑出的業務員,因為對市場資訊敏感度很高,除了定期培養一些房仲人員的互動關係外,也常留意房地產網站及討論區的投資房屋消息,每次進場購屋風險,設定以十年為投資套牢期間,因為從台灣房地產交易史來看,房地產價格每十年就推升一次,所以只要買對地段,最快一年內,慢則約10年一定會賺,所看到對的好物件一定狠下心來買,雖然要熬過漫長貸款壓力,最後一定會嚐到獲利果實。

如過去幾年看到房市因SAS等重大利空因素,而房價大跌,他鎖定早已設定的建案,立刻大砍價搶進購買了預售屋,只以15%的自備款,就可獲利100%自備金投報率(註:自備款準備150萬款獲利150萬;自備金投報率100%)。

 


 










而前年2008年台灣又逢百年難見的國際金融風暴,大家信心崩盤人心惶惶,房市大受影響此時房市急凍議價空間很大,2009年第一季他趕緊以市價6~7折的價錢,趁機買下之前買不下手的物件,因為他預計未來幾年,因為中國及新興市場的經濟應開會反彈上昇,年底果然全球經濟如洗三溫暖,由中國領先V行反彈房價回溫,這二次利空進場購屋,讓他各賺了二成以上的價差,幾百萬元就輕輕鬆鬆進了口袋,周先生表示要掌握波段獲利,需要有風險概念、套牢後的充足資金準備款,及超乎常人的冷靜心態,不然會容易因為房市高高低低的市場因素,自亂陣腳斷頭出場、慘賠出場。

他建議有心想如他一般投資的人,自備款要足夠,可在交屋前備齊,通常自備款是一至三成(甚至也有全貸或超貸,視銀行及物件的差異性),而且每月貸款金額不要超過家庭可支配支出的1/3,此外,還要準備一筆交屋的契稅、代書費等,及家電、裝璜等費用。

 


 


對的好物件及格局,讓您每坪多賺2~4萬元

 


 


周先生表示,個人較喜投資預售屋,一定把標準格局客變,一則因為可以預先更改格局創造價值,買屋前先設定轉售的客層,進行格局及空間的客變,創造使用空間便利性及品味美感,不僅使銷售更順利,而且也可提高售價賺取差價,讓您每坪多賺2~4萬元;二則預售屋貸款成數較高,負擔較輕,自備金投報率高(通常都有50%以上)。

 

他並且調,買賣房屋的時點是有訣竅的,找預售屋要搶先挑好棟別樓層、格局景觀,不以價格便宜為考量,(例如四樓不要買,中國人多有忌諱,難轉售且價格不好。)如能在建商潛銷時進場卡位最好,因為選擇性多及與表價有價差可談(每坪都有1~2萬以上的價差);因為好的棟別及樓層較快賣光、轉售,如景觀好否、或前後棟都會影響房價,可能在預售時每坪只差幾千元,到成屋時每坪就差幾萬元,從此就可創造可能幾百萬元的價差,買賣致富。

 

 


 


早買抗通膨,換屋越換越輕鬆

 


 


以上故事,是住商台中七期店提供的今年購屋者真實現例(名字為匿名),分別代表投資中古屋、預售屋、店面三種換屋者,他們的故事就是投資換屋最值得參考的例子。



優家網總經理王耀淞指出,投資房地產,就像水庫理論,早年已投資購屋者,雖然辛苦慢慢地付貸款,但隨著都市重大建設的發展,無論土地或物料皆高漲,水漲船高的結果,自然屋價也上漲,再換屋的壓力也會比較小,所以在台北市便有很多二十年每坪20萬元的中古屋,現在都漲到每坪60萬元以上!

住商台中七期店店長謝德亮表示,貸款換屋的訣竅是「利空買,利多賣」,當房市是買方市場,不但可以挑到好物件,一來一往間產生的「價差」,可以有更多的本錢,輕鬆換個好房子。



不論是首購或換屋,愈早開始愈好,畢竟買房子不可能一步到位,設定目標,透過換屋一步步來達成。

職業投資家王派宏表示,現在利率低,房貸好貨,根本不必理會市場環境,買到了,就一定會賣掉,只要能買到低於市價的物件,就等著數鈔票,只要透過三、五家仲介販賣,約六個月就能脫手。



不動產投資應買在基期低,而不是追逐高價,收益大於房貸利率一倍才進場,「價」與「值」的對比就是收益率,當收益率已低於市場的放款利率,也就是俗稱的借款利率時,民眾就要謹慎了,因為此時房價已在高檔,此時進場購屋需小心謹慎。


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  • 1 樓住戶:張秀陽
    發表時間:2014-06-30

    如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵
    仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證
    頂多負責幫買賣雙方協商
    買賣過程最重要的是交易安全
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    如何幫你找到適合你符合你價位的房子

    不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員
    各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
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    很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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