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台灣仲介業手段及黑幕大公開 |
| 房東：郭郭 發表時間：2012-02-04 |
 個人年輕的時候從事房屋仲介業近12年從小小的新手經紀人一直做到店長,襄理,在公司準備升我做區經理的時候離開 這個"讓我說了12年謊話"的行業一方面是因為有賺到想要的數字,另外一方面 也是希望將來生的小孩能有屁眼.... 下面的內容,也許會引起仲介同業的不滿,不過我本來就是針對你們所寫的文, 所以就算你們不爽,你們又能拿我怎樣?! 1:仲介公司的經營體制 仲介公司上百家,但是以員工的薪資獎勵來說,不外乎就是三種. 有底薪制:就是有固定薪資+業績獎勵(每月歸零),這類的仲介公司有信X,永X, 以及部分加盟體系的加盟商. 無底薪制:內部的房仲經紀人(俗稱高專,是高級專員的簡稱)是沒有底薪完全 以成交業績來分紅的.最高我聽說過80%獎金的 Table制:幾年前曾經流行過的一種經營方式,經紀人要去這種公司上班,不但 沒有底薪,還必須交給公司每月租金,而公司提供有mark的名片, 辦公桌,以及電話.成交業績由經紀人全拿.因此這類公司都會招收 數十位經紀人,因為穩賺不賠不過房屋買賣糾紛案件也是以這類公 司的問題最多,消費者也沒有保障,所以漸漸的這類公司就消失了. 2:仲介公司的作業模式 首先要說明的是,仲介業是一種服務業,他本身不生產產品,他的產品都是 客戶提供的與其說他是賣房子的,不如說他只是一種交易平台,而為了讓 一筆交易成功賺取佣金,就必須使用某些手段.一個新進的新手經紀人一 開始要學的東西叫做"開發" A:開發: 就是去尋找想要賣房子的客戶,然後說服這個客戶能將房子交給他來賣, 並簽訂專任委託,或者共同委託(同行和屋主也可以賣) 專任委託的時間通常是3個月,但有時候屋主不同意簽訂太長的合約, 會有1個月或2個月的合約.問題來了,幾乎所有的屋主都認為賣房子自己 賣就好了,為什麼要讓你們仲介來賣,賣掉了還要損失佣金. 於是仲介公司在新人的教育手冊及課程中,都會有著"話術"的教學. 常見的開發話術: 省時省事:你要上班不可能隨時開門讓客戶看房子,我們每天都在帶客戶看 房子所以我們賣的快 你也省下很多時間. 高估行情:假設屋主只想賣500萬,仲介經紀人卻告訴屋主這個房子可以 賣600萬,他非常有信心. 已經有客戶在等:某某國小的陳老師就是要買你們這條街的房子,只要交給 我賣,我三天就能讓你成交了 廣告量大曝光大:我們每週在本縣市會發放100萬份的廣告DM.你的房子也 會在其中,另外還有路邊廣告看板,夾報,第四台廣告等價值 數萬元的廣告經費,都是為您準備的. 買方超多:我們每天都有數十組買方上門,你這間房子的價位和坪數光是我 手上的買方就有10多組,還有我同事的客戶,所以很快就能幫你賣掉 全省連線:我們全省有超過XXX家的連鎖店,你這房子我放上網路全省買家都 能看到,客戶會絡繹不絕的來看屋 交易安全:我們全程都有買賣交易安全的保障. 以上就是仲介常用的話術,這些還只是普通的,有更甚者會詆毀同行,或者像 早年巨X房屋會恐嚇或騷擾屋主等等手段. 題外話 這邊提到了巨X房屋,這間仲介公司是台灣最早的房屋仲介,手段非常毒辣, 可能各位網友的父母在20多年前都曾經聽過,因為他們就是黑道! 屋主想賣屋,貼出了售屋看板,巨X房屋就會上門來找屋主,來的人可不是一個, 而是10多個穿黑色西裝的大漢,直接要求你把房屋交給他賣,如果不從,剪你電話 線,大門鎖孔灌三秒膠,每天派人在你樓上站崗不讓人看屋.....招數之多,讓人會 懷疑這個國家還有沒有國法. 另外透露一個情報,現在市面上的大型仲介,不管多有名氣,包含信X,永X,住X,太平X... 後台老闆都是當年巨X房屋訓練出來的. 這個事實不知道各位看倌有沒有體會到某些事情呢... 至於上面所說仲介公司"開發"的話術 這邊我來一一的說出真相! 省時省事:一個房仲業務,手上至少有8-10件案子,一個月每個案子頂多 分個2-3天來主銷售,那不是比屋主自己賣的時間還少? 刻意的高估行情:反正先簽委任契約再說,後面在殺價就好. 已經有客戶在等:陳老師,王醫生,新婚夫妻,周老闆,.......這種客戶我可以 編出200個,反正委任契約簽了之後,帶個假買方冒充來 看房子,然後說不適合就好,但是屋主委任契約簽了,只好 繼續讓他賣,假買方怎來的?不就是親朋好友囉... 廣告量大:各位以後收到那種彩色的售屋廣告單,上面印了很多照片的那種, 注意看一下他上方的角落都會印著"本期發行1XXXXXXX份" 鄉親阿,把那個數字少一個0才是真的發行量!仲介公司說廣告有 多少,真的聽聽就好... 買方超多:如果市場上買方超多,那屋主何必找你賣,自己賣不就好了. 全省連線:唉,這點最扯,難道一個高雄人會無緣無故跑來台北買房子嗎?就算有, 那也真是少之又少,這種連線有跟沒有差不了多少的. 交易安全:這點我倒是還滿認同的,問題是要找對仲介公司,通常直營體系的仲介 比較有保障,加盟體系的就看運氣.而高專體系的加盟店公司對員工的 掌握度非常低(連勞健保都沒有),講難聽點,這個員工是阿貓還是阿狗 公司都不見得會知道,萬一員工騙了客戶的錢跑了,公司當然第一時間 就會告訴你這個員工已經離職,是他個人行為與本公司無關. 針對以上所說的,如果網友們有打算賣房子,千萬要注意這些仲介業者說話的內容 這邊教各位幾個破解及應對的方法: 1:一定要掌握市場行情,最好的方法就是去問仲介公司,問的方法不是跑去說我有房子 要賣能賣多少. 而是打電話問,先收集售屋標地附近的幾家仲介公司電話,用手機關閉 來電顯示.然後說自己是 XX銀行放款部,想跟他詢個價,對方就會直接問你標地在哪, 你只需要告訴他路名,巷弄,幾年屋 幾樓,對方就會給你一個單坪的價錢,至少要問三家 以上的仲介,然後把得到的數字平均一下, 就是你這間房子真正有可能出現的成交價. 仲介會這樣回答,是因為他們每天都會接到這樣的電話,而實際上,銀行也真的是這樣去找仲介 打聽行情的,所以這方法絕對好用.也因為你已經有的大概的成交價,那些聲稱可以賣到高價的 仲介你就可以優先剔除. 2:如果有仲介直接上門找你,然後說的天花亂墬的.你可以直接問他幾個問題. 你做房仲業有多久了? 你現在手上有多少案子? 你的手機24小時開機嗎? 請你解釋一下你們的安全交易制度 我有朋友是律師,如果成交了,我可以請他來觀看整個簽約過程嗎? 如果這個仲介業務的答案是:3-5年,少於5件,24小時開機,有安全交易制度,可以 而你又有意願交給仲介公司賣,那這個業務就是可以考慮的人選. 會要問這些問題的原因是因為: 3-5年年資的業務員,業務技巧已經成熟卻還沒有出現那種老業務的惰性. 少於5件的業務員才會有足夠的時間處理你的案子,如果有業務員手上有一大堆的案子, 他哪來的時間幫你賣房子. 24小時開機是因為真的有買方因為工作的關係在晚上看房子,如果這個業務手機不開機, 那就會錯失這個買方. 交易安全制度是基本的,也就是說你必須找一個信譽聽起來較佳的仲介公司,那種沒品牌 的仲介真的不要選. 不管有沒有律師朋友,會這樣說都是在告知對方你有法律基礎在,所以哪種偷雞摸狗的 事情最好別作,否則等著吃官司. 以上所述是告訴各位如果準備賣房子所需要注意的事項 打太多了,下一篇我們在來說賣屋階段會發生的事情. |
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| 1 樓住戶：菜市場賣肉燥飯 發表時間：2012-02-05 |
假裝銀行市調 沒來電顯示 不是認識的 像我這麼笨的人都不會說真的了 平均3間有甚麼用 |
| 2 樓住戶：仲介人生 發表時間：2012-02-05 |
3-5間的庫存???業務員豈不要餓死了... 並不是庫存多就一定不會賣你的房子好嗎? 反算一下 庫存20間好了.一天工作12小時.扣掉用餐和開會2小時.還有10小時.一天你會花30分鐘在你的每個案件上嗎?不可能.為甚麼?理由很簡單.一班業務員都是由A級案件開始廣告銷售.其他的是議價再議價或當跳板順位銷售.. 你從事這行說了12年的謊..你也該慶幸你離開了.小弟做第17年了.發現只要有案件是在謊言底下成交.那很確定的你的事後結案工作肯定很不順利.因為要說更多的謊來圓之前的謊.你應該是做得心驚肉跳吧....你沒能在工作中得到人際關係的建立更沒得到應有的光榮和尊重...所以你離開是對的. 你說的巨X房屋.他門就是在你所謂的謊言暴力模式下經營的.所以倒了.既然有前車之鑑你為何還是要沿用他們騙人的方式從是這行呢?可見你邏輯有問題... 你說交易安全要找大品牌的??你真的作12年嗎?全台灣直營店佔不到10%.也就是90%都是屬於私人公司.今天我心情好可以掛A公司品牌.明天我爽可以掛B公司看板.再加上現在95%是屬於無底薪.更是像大風吹一般哪邊有位置哪邊靠.大品牌的安全性小弟認為還小於找一個看得過去口碑不錯的小公司小業務. 你下面的實戰和破解方是老實說已嫌老套.現在電腦打開要甚麼資訊沒有.買屋賣屋的價格都是自己決定的. 17年的經驗告訴我..老實告訴買賣方一句話.嫌貴你千萬別買.認為太便宜你千萬別賣...多收集周邊資訊有百利而無一害的.. |
| 3 樓住戶：阿翔翔 發表時間：2012-02-05 |
我覺得不太客觀 談判這種事不是人人都可以 站在買賣雙方的立場 我們就是幫雙方謀福利 喬價格 加上售後服務 應該這個行業我們要秉持的 很多奧步 都是因為不自律不自愛的同業異想天開造成的麻煩 問題的癥結點應該是在於入行資格應該要有所設限 就像醫學系畢業 才可以考醫師執照 律師科系畢業 才可以考律師執照 才有其專業度 另外談判這種事 難保買賣方誰不會遇到更厲害的買方 更厲害的賣方 或根本就是詐騙集團 今天兩軍對戰 鹿死誰手 還不知道 見面三分情 第一線的買賣方自己喬 很快就定案了 到時候一堆剪不斷 理還亂 所以才需要仲介 做溝通 做售後服務 不然買賣方自己成交後 雙方拍拍屁股走人 有什麼問題誰來保障 所以我覺得是聰明的屋主或買方 應該是懂得找值得信賴的地三人 也就是仲介 來喬這些事 自己不用出面 訴諸條件跟需求 畢竟買賣房屋是人生大事 自於有意要陰屋主的仲介 那是真的生兒子沒屁眼 做了不該做的事 |
| 4 樓住戶：阿翔翔 發表時間：2012-02-05 |
我最近就遇到一家騙屋主簽第二份專約的仲介 現在要跟屋主要服務費 問題是我們也可以跟屋主求償服務費 那是誰陰了屋主呢 倒楣的是屋主 不是被搶案件的我們 所以這種只要錢不顧他人死活的是真的生兒子沒屁眼的仲介 附註一提是永X的 |
| 5 樓住戶：嘿嘿嘿 發表時間：2012-02-05 |
看來 你的孩子 除了有屁眼以外應該其他都沒有了 |
| 6 樓住戶：嘉義人 發表時間：2012-02-05 |
那是你個人的方式吧~~ 個人的方式就不會去高估價位~ 就以經議不下來了還去高估，要怎麼賣，簽回來賣不出去有用嗎~ 至於dm量，現在加盟的店都一起印，數量本來就會比較多， 騙簽專任我就有遇到同業的了，拿專任給屋主簽說這是一般約的， 加上屋主也沒特別注意到，就被他簽走了，但有用嗎，解約的方式又不是沒有， 只是不想這麼做，加上用這一招來對付業主的話，也是會有法律問題的存在， 說難聽一點的，賣了十幾二十間案子，也不要遇到一件出問題的， 有錢賠嗎 個人的想法事，當成幫客戶賣房子，不會很要求要簽專任(有機會的話還是要簽)， 價位跟賣像才是重點，有機會客人出價，要怎麼成交才是重點， 如果庫存量只有3~5件的話，這不叫仲介人員了， |
| 7 樓住戶：檢討啥 發表時間：2012-02-06 |
請問嘉義人 如果對方騙屋主簽專任 要怎麼解約 要怎麼舉證仲介詐欺 麻煩不吝指教 |
| 8 樓住戶：甲乙丙 發表時間：2012-02-06 |
浪費我時間 我以為有甚麼內容 ... 嗤! |
| 9 樓住戶：路人甲 發表時間：2012-02-07 |
雖然小弟只有短短的房仲經驗! 甚麼人都有吧!!誠懇的房仲還是有阿! 我至少還沒說謊... 我個人覺得客人是細水長流 加上怕事後賠不完 要闢要誇大要唬爛的前輩們是很多 但不是每個都是這樣! 至於做一些生兒子沒屁眼的事情做了12年 賺飽了 然後以正義使者的方式發表文章 就是為了一個屁眼??? |
| 10 樓住戶：路人甲 發表時間：2012-02-07 |
營業員就營業員，別賣個房子就都說自己是經紀人，“不動產經紀人“是國考及格的身份，有考到那一張再拿出來講~ 還有，做這個行業說不說謊、怎麼說謊、說多少謊，完全在於個人，別把自己品格差的部分牽拖是行業的關係~ |
| 11 樓住戶：阿雅 發表時間：2012-02-27 |
那是您個人的品格問題. 從你發表的內容來看,你真的有入行12年嗎? 12年來都沒堅持過誠信的交易嗎? |
| 12 樓住戶：施平秋 發表時間：2015-03-15 |
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