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給無殼蝸牛買屋貸款的選擇建議

房東:張先生
發表時間:2011-08-12


給無殼蝸牛買屋貸款的選擇建議 文 / 方承志

一、預售屋

1、契約共同起造人

購買房屋其市場行情常因起造土地登記及資金取得模式而決定其市場競爭力,購屋人如果登記為共同起造人時,而非土地共同所有人時,因無法享受土地自建房屋的優惠稅率,即毋需以房屋買賣業用繳納營業稅,即可因節稅關係而省下預售屋價5%營業稅的成本優惠,可是因為僅登記共同起造人的因素,其法律地位亦將因為未登記為土地所有權人,或因為該債權債務關係未設定抵押權的結果,而於發生債權債務糾紛時,因無出資購買建築材料約定的事實,無法行使法定抵押權。事實上因為建商以因土地建屋關係向銀行貸款並登記第一順位最高限額抵押權的關係,就算預售屋購買人要以第二順位抵押權要求登記,因為相同契約權利人過多,均將在法律上無實益。

2、契約權利戶

另一種常見的預售屋方式是預付訂金,於起建過程中繳納分期工程款或預付款,而建商常以此種權利契約作為土地建屋之信用擔保,因為此種契約亦無土地所有權登記,而僅有債權債務的關係存在,如果預售屋契約再約定同意建商向銀行貸款的約定時,於建商發生倒閉遭銀行或工作承商拍賣土地或現存地上建物或取回工作物時,若拍賣結果無法足額抵償時,將形成權利戶因建商可能設定聯合貸款或預售戶單獨貸款關係,銀行對於這樣的債權關係縱然未經公證,建商的倒閉或違約是否將成為預售屋貸款戶的責任,並且仍需繼續負支付違約差額價款問題。當然,如果銀行本身接手契約或交由其他建商繼續經營建造時,如果因為轉包造成營建成本上升時,對原契約權利戶承受的保障又如何,有無解約並取回已支付之預售屋分期款的權利,以消費者在法律保障上及事實上均居於弱勢,其結果可想而知,所以買賣預售房屋如果不是政府審查通過的制式合約,建議買賣預售屋時對此類情節多家詢問比較。

3、買入土地合建戶

因為土地取得而發生共同所有起造房屋的關係,屬於自住房屋合併建造,建商僅居於建築監造或事務經營管理關係,其若以類似仲介業者收取買賣土地仲介服務費作為營業費用時,當然可以享受減納全額屋價之交易營業稅款,所以後來才有要求起造者必須登記為公司的規定,可是因為營建管理的專業關係,此類一案一屋公司實際管理者仍為這些營建業者,買賣土地之共有人反而容易成為人頭被利用,縱然如此,此類一案一屋公司可能僅受理土地買受人委託辦理預售屋建造事項,且並未改變自屋建造可享受優惠稅率的關係,所以登記為土地共同所有人買受預售屋起造時,應確實注意與共同起造人名義之合一,以避免上述可能發生之不利情形。
另外如果土地買賣係以分期付款向銀行貸款方式買入,雖然本身登記為所有權人,而銀行登記為抵押權人,其預售買賣起造時,因預售契約權利戶未必為土地所有權人,管理人一定要以預售戶作為貸款擔保才能進一步取得銀行資金來源,可是光憑預售屋買賣契約僅有土地坐落及未來房屋所有權分配範圍的約定,如果無所有權擔保而必須以債權擔保時其法律性質如何,當然債權債務關係必須是有約定原因的,而且買賣契約標的物必須為可能且確定,此時必須是法律上且事實上可以確定的,買賣契約履行擔保縱然基於債的約定,房屋標的物在法律上未完成過戶前,能不能成為債之標的,是屬於可能而不確定,如果不存在其他法律關係的時候,就學說上將產生此契約無效的因素,顯然建商及銀行在考慮此種契約的法律性質時,應不待法院見解而自行解釋或改定約款,在參與起造期間支付之款項可以公司之投資資金使用,而於房屋建成後享受優先購屋折算價款之約定,顯然是較為可行的方式。

二、成屋

1、新屋

新屋買屋交屋除非有特別約定,概以現況交付為主,所以買入新屋一定要先現場履勘。買入已完工之新屋,必須注意是否已辦理完房屋土地建物總登記,因為若辦理土地建物總登記時,起造人若以購屋人更改為名義上時,能不能在辦理建物第一次總登記或部份登記時,享受稅負優惠或建物第一次總登記費是否已包含在售價內,顯然應先洽詢售屋之建商,以免委託代書辦理部份建物第一次原始取得分別(次)登記時,因為房屋登記取得之起造房價與購買房價不同,造成因登記房屋價位不同行成房屋稅課標準之差距。至於已辦理土地建物第一次總登記或分次(批)登記完成者,最好一併檢查有無水、電、瓦斯、防火設備、公共空間及管道使用約定、有無架設微波發射台及大廈管理組織現況等公共設施執照,作為新屋契約點交完整項目之一,以免造成新屋之買賣糾紛。

2、權利屋

現在社會經濟狀況發達,各項投資利財管道暢通,除了現屋直接出租之投資方式外,尚有所謂現屋委託仲介公司管理出租,或投資房地產資本經營公司等型態,如果買受此類權利屋作為投資管道,一定要先確認幾個大項:投資報酬率、委託管理經費計價內涵、資產所得係以財產交易、出租或公司證券何種所得報稅、投資人對於投資財產的權利範圍、投資人之選擇性及風險負擔(例如多久未完成投資或交易之損失列報)等項目,充分考量這些項目後才能保障自己的法律權利。

3、二手屋

二手屋通常指的是舊屋或有人現住的屋,買賣二手屋最須注意的是該屋使用現況,包括:有無人占住、裝潢期與交屋款期限計算、都市計畫土地使用範圍、有無法律上的糾紛、代書及貸款銀行的選擇權、前手房屋貸款解約金及利息之約定、不動產塗銷登記費用及土地增值稅誰出之約定、建物管理規約之約定內容、有無頂樓加蓋違章之約定及房屋重大隱藏瑕疵之擔保(例如漏水、公共空間使用爭議)等,這些因素均影響買受房屋的買售價位,買受房屋時時應特別加以注意。

4、法拍屋

法拍屋是指經過法院依強制執行法規定,將被執行之不動產房屋以作價方式拍賣與參與拍賣而出最高價者,這一類法拍屋通常出現狀況是法院之現況點交有無查封效力的問題,即可能出現海蟑螂占屋的情況,且常以二手租賃主張買賣不破租賃原則,縱然拍買前先行勘查現況過,因為無法保證事後又占住之情況,使得拍賣之房屋價位不但無法提高,且妨礙合法拍賣人的權益,所以購買法拍屋的人應該特別注意此一情況。

三、結論

凡事起頭難,第一次買屋當然千頭萬緒,可是充足的準備確實可以買到最好的房屋,如果買房屋是一輩子最重要的一件事,顯然投資花點準備時間是必要的,否則如果各項可以斡旋條款都不知道的話,而喪失要價條件及地位的時候,買貴了還會嘔氣一輩子實在很划不來。所以人家說一回生兩回熟,貨比三家不吃虧,開始時不急著買,先充分蒐集房屋買賣實況資訊,並預先做功課加以整理比較,是讓自己不會吃虧的最好方法及不二法門。

From: 台灣法律網





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