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房貸族到哪裡撿便宜?

房東:綠小恩
發表時間:2007-09-24




2007/07/23


養樂多漲、科學麵漲、土司麵包漲,小老百姓頂多是決定買或罷買;但是當房價漲、房貸也要漲的時候,房貸戶只能照單全收。

根據經建會最新公布,今年第一季全國平均房價所得比為6.6倍,人口最集中的台北地區,房價所得比更高達8.1倍,代表民眾要不吃不喝8.1年,才能圓一個「有殼夢」,而房貸支出占月所得比達37.1%,明顯超支,生活真是「苦!苦!苦!」而且房價已經攀上高檔,也讓銀行對於承做房貸的態度,有了很大轉變。

核貸特色1:愈往南 成數愈低

台北市房價太貴,響應總統陳水扁南遷購屋總可以吧!30歲、打算成家的阿德,自知不到百萬元的自備款,在大台北地區可能買不到像樣的房子,打算南遷告別無殼蝸牛行列,沒想到,在銀行授信政策急轉彎的情況下,阿德的如意算盤完全失算。

失算原因錯綜複雜,主要是房市漲過頭、加上「債務清償條例」過關、與房貸定價(即銀行放貸利率的標準)列入金檢項目,讓銀行在承做房貸時的核准條件愈來愈趨嚴格。華南銀主管指出,台北市可申請的房貸從過去成數最高的百分之百,已降為8成5,最近再降為8成。愈往南走,核貸成數愈低,甚至低於7成以下,有銀行則私下透露,部分外商銀行,早就不承做南部的房貸生意。

阿德打算到南部購屋,同樣坪數與條件的房子,總價只要600萬元,與北部相較,看似省下200萬元,可以降低每月利息負擔,但是銀行只願意貸款7成,換言之,阿德得準備180萬元的自備款才行,先前就是因為存不到百萬元自備款而決定返鄉購屋,這下夢想還是落空。

從事服務業的阿德最後想了想,既然如此,不如還是待在台北,就業機會多、交通便利,且房價較能保值,只是要先屈就捷運站附近、12坪的中古小套房,總價只要360萬元,門檻低,也省下一筆通勤費與上班往返時間。

核貸特色2:坪數愈小 愈難貸

按照阿德的計畫,若360萬元的小套房成功申請8成額度,自備款只要72萬元,餘款還可以拿來裝潢。但是阿德怎麼也沒想到,花了1個多月時間,與超過10家的大型行庫周旋後,卻沒有一家銀行願意提供貸款,阿德嘗試降低申請額度,竟有大型行庫挑明說,不論地段位置多優越,只要是15坪以下的套房商品,統統不承做,這訊息對阿德來說,簡直晴天霹靂。

台銀指出,不承做小套房是兩個月前總行頒定的新政策,不僅止於小套房,主管表示,房貸市場儘量避免承接「三低」業務,包括總價低、門檻低(即自備款低)、年齡低的商品或族群,要為放款風險嚴格把關。台銀擔心的並非沒道理,因為房價一旦反轉,投資客為了變現,就會趕緊斷頭殺出;或是乾脆「倒」給銀行,不再繳息,銀行反而成為最大的受害者。

而台北富邦銀資深經理高永和解釋,同質性的房貸商品,只要有老行庫、大型銀行不願意承做,消費者問再多家,碰壁的機率相當高,阿德不妨轉向信合社、農漁會背景的金融機構,由於制度較彈性、分行經理的權限也較大,有機會申請到合乎理想的貸款成數。

另一方面,阿德也可同時觀察,台北捷運沿線各站哪裡小套房產品最多,從當地最近的金融機構探詢,例如,永春、公館、南京東路捷運站附近,近兩年小套房大量推案,即使總行已表明不歡迎小套房,但在地的分行總要生存,業務承做會有某種彈性,過件的機率也相對提升。

銀行開始防堵投資客

4年前的SARS事件,成了台灣房市重要分水嶺,都會區的房價平均比SARS前漲了4成左右,投資客扮演推波助瀾的角色。但是當房市可能出現泡沫化危機時,各銀行轉而開始防堵投資客,甚至有金控旗下的銀行早已表態,絕不承做投資客貸款。

銀行主管透露,防堵投資客其實很簡單,只要該名客戶名下有多筆不動產、進出頻繁,有經驗的前線人員一看就知道,除非投資客資金充裕、自備款5成以上,還是財富管理銀行的超級大戶,貸款才可能通融放行。不過有的投資客早已發現銀行技倆,有組織的投資客集團,以「人頭戶」作為投資手段,要短期脫手獲利。房仲業者透露,人頭戶背景單純、沒有信用不良紀錄,要向銀行申請8成房貸,通常沒有問題,在銀行緊縮放款的情況下,人頭戶可以獲得的傭金,也從5萬元上喊到10萬元。

不過,華南銀行主管提醒,在房價看跌的趨勢下,人頭戶風險相當高,尤其是南部房價抗跌性低,只要房價下跌、投資客捲款潛逃,上百萬元的龐大債務,就得由人頭戶來擔,實在得不償失。

房貸商品多 比例還能自己選

金管會從今年5月1日起,將金融機構放款定價政策列為金檢重點,加上央行下半年還有升息壓力,過去2%的房貸低利率,正式走向歷史,不論是投資客或有購屋打算的民眾,房貸負擔肯定增加,投資獲利空間也相對緊縮。

若不具有公教人員、上市櫃公司員工身分,想要再享受第一階段(前6個月)2.2%至2.4%的低利相當不易,甚至直接從3%起算。此時,不妨詢問長期往來的壽險公司,由於壽險公司的資金來自中長期保單,穩定性較高,而銀行資金則來自存款戶,穩定性較低,因此壽險公司的房貸優惠利率報價,不見得會輸給銀行。譬如三商美邦人壽日前推出7年期「固定」2.97%的優惠房貸利率,亦即在7年期間,不管市場利率怎麼變動,房貸利率就是固定在2.79%,比政策性房貸3.16%利息還要優惠。對於規畫家庭長期理財、有效控制固定支出相當有益。

房貸屬於長期理財計畫,即使身為銀行高階主管,也說不準未來利率走勢,花旗銀行順勢推出房貸「雙利貸」產品,讓客戶可以自行決定「固定式利率房貸」與「指數型利率房貸」的比例,存款利息又可扣抵貸款利息,不但適合有定期儲蓄的族群,也讓房貸族分散利率風險。

花旗銀行主管表示,目前相信有很多房貸戶如果選擇「固定式」利率房貸,擔心未來利率走低;選擇「指數型」房貸,又怕未來利率走揚的兩難窘境,而「雙利貸」可以依照個人需求及對未來利率走勢的預期,選擇將房貸金額依60/40、50/50或是40/60的比例,分別搭配固定式利率及指數型利率房貸,就有助於將兩難的風險平均化。


各金融機構房貸優惠利率一覽表





































金融機構



房貸專案



利率條件


台北富邦 優選房貸 前6個月:2.0%起(浮動計息)
第7到24個月:2.4%
第3年起:2.98%
臺灣銀行 Easy Go 前6個月:2.05%起(浮動計息)
第7到24個月:2.439%
第3年起:2.99%
土地銀行 菁英專案 前6個月:2.2%起(浮動計息)
第7到24個月:2.43%
第3年起:2.93%
華南銀行 優質房貸 前6個月:2.12%
第7到24個月:2.38%
第3年起:3.05%
合作金庫 300億元優惠房貸利率 比照政府政策性房貸利率,卻不受最高50萬元額度限制,最高貸款9成,目前利率為3.16%(浮動計息)
合作金庫 房屋擔保貸款 前6個月:2.33%起(浮動計息)
第7到12個月:2.69%
第13到24個月:2.95%
第3年起:3.40%
三商美邦人壽 固定型房貸 2.97%,一率到底,期限僅7年


 







資料來源:各金融機構






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