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消費者如何提高房貸成數

房東:阿弟
發表時間:2012-01-18











市中心房子保值性高,取得高成數貸款機率大。


【文/何世昌 攝影/邱添榮】在央行致力管控房貸之下,民眾可發現不少銀行對於核撥房貸變得相對嚴格,尤其是公股銀行的房貸成數是越來越低,有意購屋的民眾於是得提高自備款比率,肩上的購屋壓力比過去沉重。





市面上有業者或承辦人員以不當方式,將真實成交價篡改成更高價位,或在鑑價時灌水拉高房屋實際價格,以得到較高成數的貸款,但這些都是非法的行為,不值得推廣;因此,《住展雜誌》將提供幾項合法提高房貸成數的方式,給予有意購屋的自住客參考。





◎善用職業條件:首先,個人的職業就是個提高房貸成數的要件之一,公務人員或「三師」因收入、還款穩定,談到高成數房貸輕而易舉;不過,任職於私人企業並非與優惠絕緣,若在「前五百大」公司上班、或者收入豐厚的民眾,銀行放貸的風險相對較低,同樣能爭取到更多貸款。





◎維持良好信用:銀行在評估核貸時,會向聯合徵信中心請調申貸人之信用狀況,若與銀行往來紀錄良好,則獲得高成數房貸機率就會增高;其次,假如申貸人常與甲銀行往來,則會提高銀行信任度,日後向甲銀行申貸時相對有利。





另一方面,倘若申貸人在甲銀行有高額存款,或有長期而穩定的存款行為,對銀行而言,申貸人的儲蓄能力及還款能力十分優質,核貸的金額也會較多;甚至可以用綁高額違約金的方式,作為與銀行商議房貸成數的籌碼。





◎信貸、周轉金:以個人信用貸款或周轉金方式移作房貸,是目前市面上銀行常用來增加房貸成數的方式之一,不過缺點是房貸利率偏高,況且公股銀行在央行緊盯之下,對於利用這種方式轉趨保守。





◎小銀行機會大:小型銀行業務層面有限,放款壓力較大型銀行來得高,故多能給予申貸人較高的房貸成數;然而,通常小銀行放款利率相對較高,申貸人不妨和第二點並用,多和小銀行業務往來,就能爭取到高成數又低利的房貸。





◎衡量房屋價值:房屋本身的價值是銀行核貸評估的重要項目之一,包含地段、屋齡、屋況、區域行情、產品規劃、房屋歷史等主客觀因素,均會左右銀行鑑價人員之判斷,亦影響核貸成數高低。舉例來說,若房屋規劃為小套房,那麼貸款成數自然不高;如果房屋位於精華區,有較高的保值性,就會有不錯的核貸金額。





拉高房貸成數方法仍有不少,惟有些游走於法規邊緣,如申請「裝潢及修繕貸款」等方式,已被金管會考慮列入專案金檢項目,或者如理財型房貸等,許多銀行審核這類貸款日益嚴格;不過,若消費者善用以上方式,相信就能在房貸成數問題上有所助益。




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