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貸款評量

房東:笨小貓
發表時間:2007-08-17


貸款評量

1.選擇標性銀行

借款人在選擇房貸時,首要考量,就是哪一家銀行貸款利率最低,因此在選擇貸款利率時,以台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀等大型行庫的利率較具指標性,多數銀行業者大多依循前述銀行的定存儲蓄利率平均計算後,再依各銀行所定加碼利率,作為放款依據。且上述銀行大多承辦、配合政府各項政策性優惠貸款。申請貸款之前,不妨多作比較,優先選擇貸款利率較低的金融機構,因為就算差一碼(0.25%)的利息支出,在細水長流下也是十分可觀,可別忘了,消費者不變的鐵律是:「貨比三家不吃虧」。
 


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2.選擇合適利率

目前銀行為爭取房貸戶,會提供前一至二年為期不等之房貸優惠利率,也就是,前兩年的低利率多是因為降低加碼幅度,但多有設定一至二年內不能提前還款,也就是俗稱綁約,倘若提前清償,附帶須支付貸款額0.5%至1.5%不等違約金。如果自認有能力短期間提前還款者,就不適合此類產品。(政府各項優惠房貸均無提前清償違約限制)
 


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3.手續要能簡便

在辦理貸款時,以手續較為簡便,辦理時間短及手續費免或較低的銀行為優先,避免在購屋之勞神勞力的過程中增加負擔。
 


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4.符合成數要求

貸款成數高才能減輕自備款的壓力,一般而言,正常貸款額度可從50﹪至90﹪不等,其間的差 距常以百萬計,頗具決定性的影響,因此在房地產景氣階段除銀行外,便常會尋求壽險、信託公司,以期貸得較高額度。一般銀行做法會以合理房貸成數,外加個人信用或消費性貸款拉高貸款成數,以滿足借款人需求,不過貸款成數高,相對的利率可能也會稍高一點。
 


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5.貸款年限要長

儘量爭取較長之貸款期限,用以降低每期之負擔,才能發揮財務槓桿的功能,否則在期限緊迫之下整日惶惶不安的為償還本金及利息而疲於奔波,豈不失去了爭取高額貸款的原意。
 


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6.最好有寬限期

銀行貸款名目既多,償付方式也不盡相同,若能採用寬限期方式,亦即在一定時間內僅先支付利息而暫不分擔本金,對新購屋者來說,當不致在支付自備款後的資金「失血」階段,緊接著馬上就要為銀行貸款而疲於奔命。
 


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7.爭取優惠條件

原則上銀行會依據個人的信用條件與不動產座落地點不同,核貸借款人的貸款額度,但若是公教人員、醫師、會計師等專業人士,較有爭取貸款利率減碼的空間。再則當購屋者資金不夠時,銀行是否願意再提供信用貸款來補足抵押貸款的不足,若貸款客戶長期與特定銀行間資金往來密切,加上信用良好,銀行多有特別優惠。
 


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8.房貸換家時機

在考量房貸換家時,不單只是利率高低而已,尚須注意轉貸時所花費成本以及與原貸款銀行間所須解決的問題,而最大的費用必須先償還原借貸金額,更須注意 原借貸契約有無規範違約金的問題。若以借新還舊方式轉貸,則必須支付銀行開辦費、地政士代辦費、塗銷費、書狀費、謄本費,及貸款設定金額千分之一的地政規費。所以一定要請轉貸銀行清楚核算所有費用,再詳細評估是否真的需要搬家。

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