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高房價的骨牌效應 花敬群:房貸違約擴大期已在眼前

房東:鍾小姐
發表時間:2012-09-10


房貸違約是政府與金融機構對高房價問題最大的隱憂,從年初開始,房貸違約已出現增加趨勢,過去幾年累積的諸多因素,似有讓問題逐漸擴大之虞。

高房價的骨牌效應 花敬群:房貸違約擴大期已在眼前

社會上對高房價問題發生的原因,基本上多有類似觀察與見解;但是對於為何高房價這個重要問題,原因就不盡相同。

就民眾角度來說,房價過高買不起房子,或負擔壓力極度沉重,進而影響生活品質、身心健康與家庭和諧,甚至造成社會階級與社會價值觀惡質化等問題。

然而,政府對高房價的擔憂,除了選舉期間擔心影響選票外,大概就只關心會不會造成金融風險,其中最主要的現象就是房貸違約率是否會擴大,進而影響金融業獲利,以及可能造成的骨牌效應。

國內相關研究與經驗統計值告訴我們,房貸違約發生機率的高峰期,是在核貸後二至四年。造成違約的條件主要為房貸支付能力不足,再搭配售屋價格不足以償還貸款金額(稱為負資產)。

支付能力不足的原因,除了失業所得減少外,主要是因為利率上升(包含分段式利率優惠期結束),或者投資客資金周轉失靈。負資產問題則是因為超貸、破產或房價下跌所致。

目前,這些造成違約擴大的條件正在醞釀與擴大:

1.二至三年前是國內不動產交易量最高時刻,進入違約機率高峰之貸款戶亦增至歷史高點,且分段式利率提高至最高利率的件數亦同。

2.近期銀行多將房貸利率調升至2%以上,之前較低利率的貸款戶也因浮動利率而調升。

3.失業率持續處於高檔階段,近期大型企業裁員狀況亦有增加趨勢。

4.近幾年來投資客市佔率亦持續處於高點,資金周轉壓力與規模持續攀高。

5.近幾年房價泡沫持續惡化,隨時可能發生富資產現象。

過去幾年,金融機構一方面在房貸市場獲得不錯的利潤,也透過拍賣市場讓早期的壞帳獲得不錯的回收。這些現象雖然改善財報數據與體質,但相當程度上也讓銀行忽略風險,而重新醞釀新一波的違約損失。

今年第1季五都加桃園縣合計新增的房貸逾放金額超過70億元,各主要縣市房貸逾放率多出現增加,這是很久沒有發生,也非常值得注意的現象。

最近各金融機構對看壞房市的預期逐漸加深,最主要的原因其實就是從內部違約數據看到危機。但是,由前述影響因素的說明可知,目前房貸違約增加的現象只是開始階段,過去幾年累積的問題,正在醞釀與擴大。Yahoo!奇摩房地產編輯部



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