搬家業界第一家推薦之
優良搬家公司
客源網租屋就找
明日黃金屋

首頁  •  movehouse 論壇 • 房屋租售討論     • 

當包租公一定要知道的10件事

房東:天晴
發表時間:2009-10-25


金融海嘯後,存房子養老的趨勢更加明顯。根據2009中信房屋「宅指數」夏季報告,在所有投資理財工具中,「房地產」已躍升抗跌保值工具的No.1(30.5%),和第2名「保留現金」(21.8%)及第3名的「黃金/貴金屬」(18.0%)出現極大差距。
今年第2季底,國產局標售台北市同安街13∼15坪的老舊公寓,吸引不少退休夫妻湧進會場投標,顯見在低利率時代,不耐利息縮水的退休族,只能期待靠投資房地產賺取較高的租金收益,甚至中長期有機會賺價差。
只是,有愈來愈多的寓公加入租賃市場,市場競爭更形激烈,去年金融海嘯後,退場的寓公亦不在少數。在高房價、低收益的年代,現在想進場的寓公,更應具備哪些知識與常識呢?





1不要賺了租金 卻賠金了本
好地段的產品,如果以租金報酬率(=年租金÷房屋總價)的公式來計算,較房子因為地段價格相對較高,若在租金不變的前提下,報酬率反而比較低。
相反的,郊區的地段雖然比不上市中心,但相對來說房價也便宜,反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病:只看租金,卻不看房價變動。因為地點較差的產品,其風險溢酬要提高,也就是租金報酬率要比一般平均水準來得高,才能吸引人投資,但是跌價的風險也愈大。



2根據立地條件與設備 選對房客
不同族群的房客,對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說,學生族群最在意距離學校的遠近,通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件,出租率最高;其次則是寬頻配備,若是房屋配備不包含寬頻,就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性,包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否;而公教人員比較重視社區環境的生活品質,就像房地產大亨唐納•川普曾說:「了解你的房客,定位清楚並提供他們的需求。」才是賺到長期租金的不二法門。



3扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等;如果出租,還有租賃所得稅,所以,租金收入要扣掉各項稅費成本後,才是真實的報酬率。
很多寓公以為租金只要夠付房貸就好,殊不知未來房貸利息上調機率多過下降。以貸款20年、利率1.5%、本息平均攤還法計算,3年後,利率若上升至3%,每月付款將多出1倍。試問租金能隨房貸自由調高?現在要進場自備款要提高,要保守投資。



4想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
買房救定存,是現在最多退休族群轉行當寓公的重要原因。但可別忘了,雖然利率下降,導致買屋救定存的買盤大量湧入,會帶動資產價格上揚(房價上漲),如果租金也無法跟著上調,租金報酬率就會下降。
多數房市專家認為,租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1∼2%,保守估計未來3年房貸利率約2.5∼3%,因此,合理報酬率為3.5∼5%,可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5租約公證 避免碰到爛房客
俗話說:「請神容易,送神難」,如果認為租金合理,不怕租不掉,千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租,才能保持居家品質。在房東圈之間流傳著一句玩笑話:「男房東最怕遇到沒有錢的單身女孩,女房東最怕遇到賴著不走的失業壯漢。」
避免房客賴著不走,就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客,房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行,跳過冗長的訴訟程序。



6離家太遠 管理成本會上升
提高出租率,除了透過裝潢,營造溫馨氣氛外,還要提高服務品質。舉例來說,若是大學附近的專職校園寓公,除了每月固定收房租外,得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費,甚至打掃公共區域,維持環境的整潔。
如果出租的房屋不是在自家附近,管理起來更麻煩。雖然時下不少房屋租賃公司可代為管理,但普遍收取月租金8∼12% 的代管費,會吃掉微薄的租金報酬率。



7寧可少收租金 也不要房屋空置
進入低利率時代,寓公儼然是365行之外的新興行業,但是挑選物件的眼光也要更精準,儘量選擇供給量較少、租金維持平穩的區域,這類資訊可在各大房仲公司或租屋網尋找。
根據許多房東的經驗,為維持長期租客的穩定性,有些校園房東在學生畢業潮時,會提供獎學金鼓勵學長介紹學弟妹租屋;也有房東為了留住好房客,主動簽下3年的租約,並逐年降低月租金1成,以換取租客長久入住。想當寓公一定要抱持永遠滿租的心態,寧可少收租金,也不要讓房子空下來。



8成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
寓公除了收租外,還要成為房客的好朋友,一方面靠著口耳相傳,讓好房客自動找上門,另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件,進而影響出租率及房價。舉例來說,房東對於有憂鬱症或心理、感情受創的租客要有警覺。
成為房客好朋友的另一項優點,是可以直接掌握房客的工作及收入情況。像年初竹科新貴放無薪假時,很多房東就因突然喪失大批租客而亂了方寸;若是校園房東,每年寒暑假學生返鄉潮,得視為淡季,提早掌握房客的變動,也就能提早想出因應對策。



9選擇帶租約的標的 要確認租約真假
低利率的誘因,刺激不少投資型買盤進場, 部分房地產廣告打出高報酬的分割套房,或是打出連鎖店進駐的店面廣告,但實際卻是投資客為了提高賣相,製作假租約,以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約,由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」(不定期租賃)、「長租期,低租金」等方式,購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽,以及租押金給付、雙方資金往來記錄,去判斷租約的真偽。



10 慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定,在房市多頭來臨時,還能賺到增值收益,是寓公的上上之選,但缺點是:好店面難尋、且價格高,同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題;而門檻最低的套房,是很多寓公的第一選擇,但若戶數多,管理會是最難克服的問題。
可自住兼投資的頂樓加蓋產品也很火熱,但購買前需特別注意加蓋的年限及使用情況。曾有法院判例,其他住戶主張拆除違建,並主張房東收取房租是不當得利,最後房東需將租金拿出來給其他住戶均分,實在得不償失。



  • 贊助網站       

    PLAN 室內設計
    室內設計首選,量身設計專屬品味空間,成就您的夢想!
    仲介客源網
    加入客源網會員,每天3~6人有買屋租屋需求,每天多接2個訂單,成交就是這麼簡單!
    租屋網
    租屋網,租屋,台北租屋網,台中租屋網,高雄租屋網,台南租屋網,大台北租屋網

  • 1 樓住戶:琪兒
    發表時間:2013-02-22

    如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎??

    全省租屋查詢請點選:J2H房地產 http://www.j2h.com.tw/house/


    真的很方便..省時省力又省事屋網瀏覽人數高、搜尋使用率高...

    這個網站主要是以提供租屋資訊及服務為主...

    是一個讓房屋出租的房東及租房子的房客都不必再四處奔波的地方



    2 樓住戶:王宗毅
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:顏佳蓉
    發表時間:2013-09-09

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





     共 3 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: