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買房議價技巧 判斷合理房價

房東:觀望客
發表時間:2011-02-26


 


購屋議價,了解房子合理價格為首要


年輕人首次購屋,容易衝動、下決定前多看房、多聽各方說法,考量未來轉手性,讓第一間房子變成未來的資產,而不是扛在肩上的負債。


找到喜愛的房子後,接下來「議價階段」,往往經驗不足買貴了,要議價必須先了解房屋行情,以下是幾個議價技巧與注意事項


◎多比價,了解區域行情後,建議將總價換算為單價來比價與議價

◎若為法定車位,換算單價前,應將總坪數與總價分別扣除車位坪數與該區車位行情價

◎法拍屋多會拉低同社區房價,可以社區法拍屋價位來與屋主議價

◎以鄰近嫌惡設施為由,向屋主爭取議價空間

◎尋問該屋出售原因,若屋主急著變換現金,議價較具彈性

◎了解該屋釋出時間,已釋出一段時間仍未成交的物件,相對好殺價

◎調查屋主購屋時間與價格,若購入價格低,議價較容易


"購屋要議價必須先了解房屋周遭行情"

購屋要議價必須先了解房屋周遭行情



買房殺價ㄠ好康 合理估價有撇步


面對居高不下的房價,您知道如何估算合理價值嗎?如何破解房仲業舌燦蓮花的推銷?除了可以用鄰近路段比價、報酬率回推或折舊計算等方法,估算合理房價區間外,專家還要教您買房殺價要贈品的小撇步,跟著我們看下去吧!


掌握三法 計算合理房價


1.比價法:這是最簡單也最方便的方法,只要肯開口問就能對附近的房價更加瞭解,但詢問到的房價也要根據屋況做議價的調整,例如賣方開價30萬,若因為沒有整理導致屋況很差,買方可以每坪2萬∼3萬裝潢費的預算,來做為扣除每坪單價的議價空間。


2.報酬率回推法:第二種估價方式是以報酬率來回推,消費者可以針對想要購置房產的區域,先做租金查詢的探訪,以台北縣為例,目前租金合理報酬率約為房價的2%∼3%,假設附近房屋月租金為1.8萬元,全年租金收入為21.6萬元,那麼屋價大約就可能會落在1,080萬∼720萬之間。


3.計算折舊率:第三種則是計算折舊率,以鋼筋水泥建築來說,在會計上的使用年限設定為50年,所以每年約有2%的折舊率,公式為:預售屋訂價×折舊率=中古屋房價。只不過這樣的算法目前在台北地區也不太適合,因為都更議題的炒作。


專家指出,買房子不能只靠計算公式,公式只是幫助買家拿捏購屋預算的標準,還應該結合市場和賣方價格,加以評估是否合乎自己的需求及財務能力負擔。


公設比多少為合理?】


瞭解如何估算房價後,接下來就是針對房價中所含的各項建築或設施加以區隔,並計算出房屋內可用的實際坪數。所有權狀中不屬於房屋實際坪數的部分就是所謂的「公設比」,且2005年建築法規新制上路後,規定八樓以上的建築物必須設置雙安全梯及排煙室,導致新大樓公設比通常會在30%上下。專家指出,公設比愈高,實際使用坪數就愈低,首次購屋的自住型買家可以選擇公設比較合理的中古屋下手


算房價先扣停車位


而除了公設比之外,估算房價還有一個常被忽略、卻很重要的細節就是停車位要另外算。徐佳馨表示,面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋,通常單價會比正常規格的房屋略低一些,買方在比價時要特別注意。


殺價小撇步:用每坪單價議價


徐佳馨表示,把車位和公設灌在坪數中,會讓整體房價看起來偏低,消費者無形中買貴也不自知,所以計算房價最好能扣除車位的坪數和價格後,再以剩餘房價除以實際房屋坪數,就可以算出每坪的真實單價。 記者 李彤綵 報導 精實新聞 2010-12-07


"購屋推估合理房價"


財訊趨勢贏家雜誌也提供很好的議價方式


必殺技1  預做功課,多蒐集價格情資


購屋族,初次看屋時,不妨多詢問該區域價格,以及最近的成交行情,通常仲介為了與你建立關係,會把區域的現況描述一遍讓你了解。


必殺技2  讓房仲先出價測試退讓空間


真正進入議價階段前,房仲業者一定還會採取「激勵話術」,例如「現在屋主開價980萬元,已經算是低於行情價了。」或是「其實這間房子,現在還有一組買方很喜歡,準備簽斡旋。」


這類的話術目的是在促使買方盡快決定。買方一定要沉住氣,切記房屋第一次的出價,不應該是由買方提出,而是由仲介來出價。因為仲介透露的價格資訊,只是目前取得屋主同意的價格底限,並非是屋主價格的最後底限。


"跟仲介人員打交道,想買好價格,必須沉住氣"

跟仲介人員打交道,想買好價格,必須沉住氣



必殺技3  察看房屋謄本推估屋主類型


至於該如何出價,才有可能接近屋主的價格底限?應該要先判斷屋主是投資客還是自住客,如果屋主是投資客,對於房屋的價格,會理性評估投資損益,如果是自住型屋主,對於房子有感情,有些時候感性的議價訴求,比較容易打動屋主。


至於要如何判斷屋主類型,可以從房屋謄本著手。


房屋謄本上通常會註明屋主過戶登記的時間,如果購買時間是在1到2年內,而且裝潢好就要轉手,屋主多數是投資客。此外,從房屋的貸款抵押設定金額,則可推估屋主的成本價,通常是設定金額的1.2倍。例如,設定金額是800萬元,那屋主原來買價約是960萬元。


必殺技4  誠懇談判,縮小買賣差距


當議價階段進入「拉鋸」狀況時,賣方沒有主動降價意願,仲介會以各種理由,期望買方加價。買方不妨採取「誠懇談判,積極議價」的態度,一步步縮小買賣出價之間的差距。


必殺技5  壓低身段爭取微幅折扣


當屋主調降價格,但距離心中設定的買進價格仍略高時,這時候不妨採取「哀兵政策」,壓低身段,向屋主表明,自己真的很喜歡這間房子,但是資金就還差一點點,希望屋主可以再折讓一些價錢。


根據房仲業者觀察,目前議價的時間拉長,只要買方有耐心,可以和屋主「磨」,通常哀兵示弱的方式,也會讓屋主在最後關頭點頭同意。


中時電子報 財訊趨勢贏家 2010-09-22 第21期 文.黃正勳


 



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  • 1 樓住戶:新手T
    發表時間:2011-03-05

    版大在必殺技3中的此外,從房屋的貸款抵押設定金額,則可推估屋主的成本價,通常是設定金額的1.2倍。例如"設定金額是800萬元,那屋主原來買價約是960萬元。"這數字是不是相反了?也謝謝版大的分享..




    2 樓住戶:阿倫
    發表時間:2011-03-26

    設定960萬 實際買的金額800萬

    3 樓住戶:黃仕一
    發表時間:2013-02-22

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    4 樓住戶:小智
    發表時間:2013-09-07

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    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


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    5 樓住戶:無孔blue
    發表時間:2013-09-09

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