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黑心建商的告白

房東:子慧妹妹
發表時間:2013-10-28


1賺錢太容易


你以為當個黑心建商容易?每天在存款簿增加的零,與下半輩子良心不安中掙扎,那種煎熬,很難過,挺著喝出來的肚子,往賓士的座位中塞進去,夜深人靜的時候,來自四面八方的無聲壓力,我想要大聲尖叫。



最討厭的智邦不動產找上我,本來想要找人毀了這網站,用毒灌爆,害我少賺很多,可是,我覺得該是了結的時候了,說一些心聲也爽。



最近景氣很熱吧,只要看到報紙就有利多的消息,啥大陸人又來投資辦公室啦,哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦,還有,一群群大陸人去看個啥個案,最扯的是,隨便來個大陸人,只要是去哪走走,就被報成「看地打算投資」?



都是我們這種人出錢的啦!主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔,三天找吃飯、五天找出國、生日送LV包、買房子打六折,新聞就出來了,還源源不斷呢,你只要給的多,新聞就生的多,這些人筆可厲害了,我老是一邊看一邊笑,這些大哥大姐,還真的神奇,連我都差點覺得,不買個房子等增值,是對不起自己。



你知道房價怎麼開麼?比如,我的成本價一坪20萬元,那麼利潤如果抓兩成,就是24萬元,成為我的銷售底價。



那麼,代銷業者幫我賣房屋,他開價可以二十六萬元,給消費者殺個兩萬元差不多吧?錯!



對公司來說,一坪還是賣二十四萬元,不過對代銷來說,一坪就是二十五萬元,那一萬元差價,就是分給我的,經過作帳,老闆不會知道,我一個案子就可以多賺好幾千萬元。



那,怎賣呢?我會要求代銷,開價三十萬元,一邊放出一大堆的新聞,告訴大家說這一帶就要發了,再不買就賺不到,一群呆瓜就會來看房屋,三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多,這樣公司一坪再多賺一萬元,我又有業績獎金可以賺。



可你也會懷疑,哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢?



告訴你,一個案子通常都有半數阿呆,看了新聞來買的,那些不貸款的人更呆,而比較窮的或是年輕夫妻要成家的,要作九成銀貸的那些,更呆,送一點家電就買了,只要抓住他想買房子的心態,樣品屋作漂亮一點,排場大一點,就好。



當然,抓住阿呆也不是一朝一夕的,每個案子都在一年前就要佈局,先放出消息說誰要搞投資,然後找幾個阿陸仔來台灣觀光,買幾個官員說要搞建設,帶記者出國看秀作頂級SPA,很辛苦的,你想,不這樣做,哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢?



有時我也挺佩服業者,把荒郊野外,教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」,笑死人,鳥不拉屎的地方,買的人還很高興說住到很有未來的地點,你看我們教育有多成功呢?



記不記得,以前大家都說,買房子要看地點,「地點、地點、地點」,現在呢?沒有了吧?大家改口說「要買有潛力的地方」。



邏輯是對的,但是,有潛力,就是僅有夢想,未來看運氣,你命長就等的到,像新莊副都心,炒了快二十年了,還是一片荒地,當然現在比較好一點,有進度,不過,二十年來,有多少人在這裡煎熬,在這裡塞車,然後又自己合理化說住在有前景的地方?很好騙。



還有,一堆學者的說法也很妙,本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」,後來,全部改成「自住沒差」,一樣嘛,花錢就好,當教授可以賺「研究費、顧問費」,拿錢辦事嘛!



幾年來的景氣循環,上下洗了不少錢進口袋,遇到天然災害更爽,反正逢低買進土地,繳一點利息就可以把土地貸款出來,又有一大筆錢可以買下一塊,你說利息很重?



屁啦,銀行也不敢亂抽銀根,我們撐不下去對大環境都不好,景氣火車頭耶,政府也拿我們沒輒。



以後再說怎蓋房屋,那些我都不敢住的,卻是大家的夢想宅。




2 建材差異


錢本來很好、很好賺的,後來有了智邦後,×的,變的沒那麼容易,有時會有客戶看房子看了一半,然後突然冒出一句:「啊,我想起來了,剛好有事要走,不看了。」



這時,我就知道,又來個會作功課的網友,老師有在講,大家都有在聽。



反正這些人本來看完就不會買,買了也有可能會投訴,不賣也罷。



你說,經濟不景氣影響銷售?



我會回你,對啦,但是客戶很好騙,有時也不知道怎樣,是我命好,人客看了房子都會喜歡,搶著買耶,可是,那些房子阿,恐怖,要我呆上一天我還敢,可是要我睡在裡面,可能整晚都不能睡。



說說鋼筋,你知道我怎樣省錢的嗎?



比方說,規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋,我一定只有十六根直、三十根左右橫的,至少省二成,隨便算一個案子,鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。



有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環,綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲,我們阿,這裡可以省一半,沒有固定環,鐵絲隨便綁綁就好,反正,混凝土一灌就看不到,工人也做得比較快,省時省力省錢,快速完工。



混凝土也一樣啦,大家都知道我們這種建商,可以一星期蓋一層樓,別的建商起碼兩個星期,有的還一個月!



浪費時間啦,就一層灌好後,那個木板的模子別拆,鋼筋水泥本來就有一定的載重量,繼續往上搭嘛,地震沒有每天來就沒關係,後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框,那麼容易裂開、油漆要一天到晚補,就是了。



有空隙嘛,沒有灌很實,都是要趕時間,拆模後,一定一堆洞,都還是要用水泥抹一下,免得上不了油漆。



最怕大地震,不是我家會震倒,而是,我蓋的房子一定會倒,還好我命大,九二一地震台北只有二級,還倒不了,油漆補一下就好。



翻翻廣告,建材都是英文名稱,反正客戶不懂,你看到的都是山寨版,全部用模仿名牌貨,那個馬桶阿,聽客戶說每次用都會黏東西,水一定沖不掉,和成一顆兩千,醜一點但是耐用,我用一千五的寶隔麗(忘了怎麼寫,管他的),比較漂亮,名稱也好聽;那個蓮膨頭跟水龍頭阿,半年一定掉烤漆,一年一定開始關不緊,可是,看起來很像德國進口的,牌子我沒管;還有,大門看起來很漂亮,但絕對不是正牌防火門,啥牌的大鎖大概一年就會壞,如果你跟我要防火證明,我拿的出來,不過都用錢買的,真的要測是不是防火一個小時,絕對不會過。



幹麻要這樣?省錢阿,別人一坪建材用三萬元,我不超過兩萬元就有了,而且一定比較漂亮,現在的人都是看漂亮就買的,我不需要用好用的建材阿。



油漆也挺扯,大家都會裝潢,所以我就隨便漆,一坪八百元的油漆,兩底三度,你知道我用多少?



三百元一坪!就粉光後直接噴一層,只要對著陽光,幾乎可以看到水泥的底色,反正萬一客戶驗屋不過,再請師傅隨便漆上一層就好,通常一個二百戶的社區,最多十戶會仔細檢查。



你問我差在哪,兩底三度的油漆,起碼用五年還漂漂亮亮的,表面光滑如少女的肌膚,我的一度漆,一年就會掉色,有陽光的地方就會褪色,如果你家有光線是斜的曬,你的牆就一定會有斜的色差,還有,只要站在牆邊對著看,一定有波浪,不平嘛,放個櫃子都沒法貼牆。



還有阿,牌子寫ICI得利乳膠漆,這個牌子不錯,但是也貴,一大桶五千元,我就叫工人去買一桶一千的雜牌,混一下,以前大概一桶ICI對上二桶雜牌,後來因為師傅說不好上漆,乾了也難看,後來才一比一,那個漆哦,聞了都噁心,甲醛太濃,師傅工作都要戴口罩,免得大家早死,可是,聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月,沒有大概一兩年才會沒味道,管他的,又不是我住。



誰叫我都先建後售施工中不能給客戶監督,行家一看就知道偷了多少工,反正房子蓋好很漂亮,大家買的高興,皆大歡喜。



最近市場狀況感覺很好,我的案子,已經全部漲價一成五,還發佈新聞稿說,供不應求,只好漲價,數錢又可以數到翻,你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦,這是媽媽桑告訴我的。




3操縱房價與銷售率


建材講了一半,還是來講講新聞、廣告的手法,免的大家又熱過頭亂亂買。



有沒有發現,最近的廣告,以及新聞,都是一面看好?



無論是「大陸人要來買房子了」,還是「銷售率破八成,盡速搶買」等等,一面倒的就是要跟消費者說,現在景氣很好,連營建股都炒的不像樣,很整齊劃一的訊息吧。



不過,你大概不知道,銷售情況,已經停快一個月了,問問其他朋友的案子,也都賣不太好,有的是因為漲價過??,有的是根本沒看房子的人,現在阿,假日的假客戶都要出動兩組以上,一組看房子,一組簽約,要不然,根本就是冷清。



房價怎操作呢?



簡單,比如我的一個案子,平均底價是一坪四十萬元,我會要求代銷訂出六十萬元的表價,無論是客戶八折或七折殺價法,都在我底價之上。



那麼,六十萬元的表價很高吧,一定超過市場行情,但是呢,客戶無論如何的作功課、市場比較,附近的個案都是開這樣的價格,更何況,地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元,一段時間之後,你就會認為我的開價是合理的。



當然也會怕賣不掉,於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子,你想,六十跟四十五,已經差很多了吧,降價二成五耶,跑單營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦,可是,四樓這個價格,你買八樓用這個價格,一定划算啦。」



好,你大概感動的就買了。



我還是一坪多賺五萬元。



以前真的是用廣告戶來引導出價,不過,大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右,現在,就是要多賺,誰叫營建股股票漲那麼多,這時賺錢最容易,一定要多賺。



還有一種人的錢一定要賺,那種不貸款的,或是一看就很喜歡想買的,六十萬元的開價,通常可以成交到五十萬元,只要一個案子有一成是這樣的客戶買,一坪多賺十萬元,你想想,可以多賺多少呢?



別以為只有高價的個案是這樣搞,低價的更要這樣,一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元;一坪十五萬元的就賣到十八萬元,只要大家集體哄抬就好了。



你會問,我開價六十萬元,那如果旁邊有個案開四十萬元,不就壞了市場?



才不會,那個四十萬元的,我一定到處講他壞話,啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦,反正,要找出瑕疵一點也不難,講臭他就好,而且,我那麼有名,一年蓋那麼多房子,人家也會講我房子會漏水,可是,我的名氣大,台灣人那麼多,新人輩出啊,我只要作一個人一輩子一次生意,就有二千萬人次的機會,所以,管他風評咧。



發布新聞大家都是知道的了,銷售率隨便喊你也不知道,可是呢,有一招是別人教的,找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一半時,加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣八成,而且阿,人頭買價一定高,底價四十萬元簽約價就是五十萬元,可以給客戶當證明看,也可以給銀行看,貸款嘛,五十萬元的八成價就是四十萬元,把這些房子拿去貸款等於全額貸,我的本金跟獲利馬上全部賺到,接著,再把這些房屋放到仲介市場去賣,只要高於四十萬就可以賣,買方看到我買五十萬元的合約,你想房價也不會差到哪去,縱使成交每坪四十一萬元,我還是多賺一萬元,可是買方可能會覺得很爽,買到便宜了。



誰叫我運氣好,台灣房價崩盤次數不多,政府也會救建商,撐一撐就過去了,經濟火車頭嘛。



誰叫就是有客戶會不理智,十組抓住一組,我就是賺,而且那種客戶比我還堅定:



漏水?我應該沒這麼倒楣吧,而且跑單都說,我不是買頂樓的就好,況且今天是特價最後一天,如果我今天買,還幫我貸到九成貸款耶,報紙都說只有七成五,這種房子,當然要買阿,我想買房子已經找很久了耶。」




4看不見的黑心建材


最近Sway認識一個不錯的花藝設計師,陳垂訓老師,店開在內湖,專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等,也是第九屆比賽冠軍,為何提呢?



他的作品很自然,獨特,縱使是一把花束,包的就跟別人不同,人也誠懇,有空大家可以參觀,東波水月花坊http://www.eastwave.com.tw/,重點是,想買花,請報出你是智邦不動產網友,可享受VIP價格哦。



繼續黑心建商告白。別打我,上次講出預售案賣不好,台北縣都是這樣,一堆朋友都說,幹麻講出來啊,害人阿!



我只能苦笑,然後說:「又不是我說的!」



還是多講點黑心的,要不哪天被灌水泥丟到太平洋,就沒機會了。



現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的,這部分很好偷工,一來沒人看,二來大家也不會去察覺問題在哪裡,畢竟,太專業的東西了。



化糞池,環保單位管的不嚴格,尤其是台北縣,你有就好,通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了,所以,我通常都是作個樣子,法規規定要作多大我就作多大,只不過,有沒有用到那麼多,比如,一共需要六個池子的步驟才會淨化,我呢,則是只用兩個步驟,其餘四個,有池,但沒作用,神不知鬼不覺,大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查,那很麻煩,也很臭。



這裡可以賺個上百萬元。



有沒有問題呢?



誰知,哪天化糞槽負荷過重,爆糞或是要換機器的時候,就知道臭了。



緊急發電機也是,平常幾乎不用,萬一停電才發動,一台好幾百萬元,有的好幾千萬元,問題是,你有看過你的合約書有寫,緊急發電機是哪個牌子?



沒有嘛,所以,首先,我通常買一台中古的有牌子馬達,然後,其他套一堆大陸貨,拼出可以用的緊急發電機,這是比較好的,狠一點的話,消防單位一檢查完,我就把他馬達換小,外殼不動,嗯,賺很多。



接著,電線也是很好偷的地方。



偷啥?法規規定,多少用電量,就要多粗的線徑,不過,那用電量的設定,是假設值,也就是,比如一個社區設定250的用電功率,通常也只用到100就了不起,那,藏在管子、牆壁內的電線,是不是沒人知道呢?



對了,就是這樣,一偷就少一成啦。



接地線也是,看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞,不過,通常根本沒有線接到地下,包括消防箱內的緊急用電也是,這電線少的可多呢!要不然,原物料那麼貴,能A就A啦。



還有,電梯



如果你家電梯一次有多部,但不是每個都會下到地下室,通常來說,會有一部電腦控制誰上誰下,好的建商,會配知名品牌電梯、那部電腦,像我,只會用便宜牌,電腦阿,當然不給了,一台電梯省個好幾萬。



別以為好幾萬就不用省,超過一萬元的,就有價值。




5大賺都更錢


大家都在談都市更新,不過,想都更,就要買舊房子。



記不記得,上次有人因此而被槍斃?



就是忠孝東路SOGO旁的那一排老房子,因為屋主不配合,建商搞了一、二十年還搞不定,最後見血。



那個太殘暴,只要有出事,房價就不高,但是倒讓我們學了不少。



買老公寓,第一件事,低調,不能讓大家知道我們在收購,要不然房價就會暴漲。



所以,我大概都是找個人頭當投資客,一間一間的收,只要地段好,有重建的價值,我就收。



通常,一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間,然後就有屋主死也不肯賣,那麼,整合就失敗?你知道我如何作嗎?



很簡單,比如,我買了四樓一間投資客的房屋,就真的找人去住,這樣鄰居就不知道我要重建,那麼,三樓買不下來,人家不願意賣,我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。



通常,上下樓層有小孩的,馬上就想要搬家了,這時剛好就有仲介去說有人想買房屋,我就這樣剛好又買了下來。



還有人不搬?就灌嘛,在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的,慢慢的,水管就不太通,有時颱風還會倒灌,這時可能二樓就會想搬家,我就又買到了。



頂樓也一樣,半夜請人倒鹽酸,一點一點的讓他漏水,反正老房子本來就會漏水,仲介再三不五時的去找屋主拜訪,嫌麻煩的通常都會賣房屋。



到現在為止,講的都是正常交易,沒有多花錢買房屋,而且,我買了都會找人出租,賺點租金,也讓人家不察覺我要改建,不過呢,一樓最麻煩,通常做生意的都不願意亂搬家,這時,蟑螂老鼠就會出動,沒事多丟一點下去,吃的東西也要多丟一點,然後,找環保單位來稽查,找工務局來拆違建,作餐飲的很容易就被趕走。



這樣一兩年過去,如果再有人不搬家,就找黑道,第一步當然是恐嚇,噴噴樓梯間「***欠錢還錢啦」



假裝討債,管他有沒有欠錢,半夜去敲門嚇人,再偽裝找錯人,一個星期去嚇一次,持續一個月,效果就有了。



通常我都是以和平的方式收購,免得事情太複雜,幾組投資客,幾組破壞客,軟硬兼施的滲透,但是,有時也要出絕招,比如,把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾,讓大家不能好好住,反正,又不是我住這裡,只要慢慢的來,成功機會就很高。



所以,如果你住的是老公寓,有臨馬路,一看就很像建商喜歡的那種,你可能就會發現,哪天有人在搞破壞,那麼,有五成的問題是有人想整合重建,唯一破解的就是,裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋,大家一起抬高價格。



講出去也不怕被破解,買不下來就談合建嘛,我不殺生的,反正,我這時會找家不知名的建商牌來談阿,只要有利可圖,大家都可一起賺錢,這樣,改建的速度才會快。



再不合作?你知道,找人綁票不難,花一點錢找大陸人,守在門口,哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部,你還不賣?



那麼,等你回來,找仲介用加價百分之十的方式買你家,總可以吧。




6分化管委會


大家都知道,房子蓋好、交屋後,最重要的就是跟管委會點交公設項目,啥是公設呢?



除了健身房、游泳池這些看的到的東西,重點是看不到的化糞池啦、發電機啦,這些屬於真正花錢公設的項目。



以前呢,購屋客多半不懂,所以,只要弄得美美的,對管理委員、住戶客客氣氣的,都能交差了事。現在呢,被網路害死了,客戶都很懂,不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交,真是糟糕,我被人家稱作黑心建商,很多東西都不是照著規矩來的,日子真的不好過。



我的一個案子,因為被管委會找到麻煩,可我又還要賣餘屋,只好叫專案乖一點,幫社區出水出電,你知道嗎?



在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子,也要出錢耶!真是太超過了。



所以,現在阿,我都這樣做:管委會成立以後,就開始分成兩組,一組是交好組,專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,比如油漆髒了。



另一組,專門交惡,就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶,跟她們交好,一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞,不同的是,我還灌輸這些人,預謀推翻管理委員會。



正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等,管的社區美美的,那我就教另一組人,擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢,反正,方便、省管理費大家都愛,只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。



管委會要買冰箱?不准!要花錢,這麼有錢乾脆少交點管理費。



管委會要管制機車進出社區?不准!太麻煩了,我想方便亂停,而且我可能有阿姨隨時要來我家玩,怎可以管制呢。



管委會不准擺鞋櫃?不可以!



我家不夠大,鞋櫃當然要擺外面了,怎可以放進來,你別找我麻煩。



要幹嘛呢?分化阿,削弱了管委會,讓她們不團結,就不會窗口一致對建商啦,你想,只要我公設順利點交,就可以省個好幾百萬、好幾千萬元,何樂而不為?



最近我手上一個社區,已經順利跟管委會的某一個委員交好了,你知道麼?我先用一些理由,給他錢,名義是面積找補,反正花的也不多,十幾萬元,但那個委員阿,這裡反對那裡反對,只要管委會有啥意見他就反對,還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。



因為管委會彼此不信任,大家點交就比較無力,只要撐過一年,換了新的主委,嘿嘿,那當然是我們買好的人,就這樣,順利賺到錢。



反正我又不住自己蓋好的房子,所以,頂樓漏水甘我屁事?



停電但是發電機一直壞,地下室老滲水,水箱水管噁心長蟲,都不關我事。



你可能會想,哪有住戶這麼笨,事情想那麼淺,拿一點點錢卻作了些缺德的事?



告訴你,就有那麼笨的住戶,只想到現在可以拿好處,且想:



「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人,你只要抓住這幾個自私的人,一切就搞定。



那你或許會想到,好吧,反正大家輪流監督嘛,偷不到啥。



其實,一棟房子的故事很多,想偷雞摸狗,也不是那麼難,而且現在很多人失業,藉由這樣賺一點生活費,大家都愛阿。



現在我手上一個社區,游泳池初點沒過,理由只是瓷磚貼的不好,說會割到小朋友的手,哪有這麼嚴格的啦!



要修?隨便修修就好,我已經在策動另一些住戶,他們想省水錢救生員錢,想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好,那我當然不用仔細修啦。




7我交代跑單的事


跑單,就是銷售人員,就是你去買房子看到的那一個個,美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。



業界俗話說,跑單是現實的,哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺,她們就去哪裡。



她們用盡一切手段,就是要把我的房屋推銷給你,哪怕是有漏過水的,跟鄰房可以握手的,或是根本沒開窗的,甚至,我有看過那種很厲害的,正在漏水的房屋也可以賣的掉的。



每次一個個案開賣前,都有所謂的「銷講」,銷售前的講習,統一的告訴跑單們,你該如何賣這些房屋,說辭要統一,價格要統一,房屋的瑕疵,也要統一的別說,或是,該如何說。



通常,一開始說的都是介紹環境。



比如,房子在淡水新市鎮,四周還是一片荒蕪,沒有商店,沒有公車站牌,離捷運大約開車十分鐘,離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。





我會交代她們跟客戶說:附近所有土地已經被建商搶購一空,你看旁邊是蓋帝寶的建商買的,後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的,馬上就會推出,現在我們越早買越便宜(四週一片荒蕪);住宅區就是要安靜阿,四大便利商店早就跟我們談合作要進駐,還有三大超市也想進來,聽說會到前面那個社區(沒有商店);來這裡就是要享受寧靜,你住市區早就被公車燻臭了,尤其是一大早,你還在睡公車就斯斯叫,吵死了,又危險,小孩過馬路安全第一啦,出門自己開車很方便,不用等又不用曬太陽(沒有公車站牌);捷運站旁邊又吵又亂,房價是這裡的三倍!



你想想,一年搭不到幾次捷運,不用貴在那裡阿,一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好,也可以換部進口車整天爽,如果要搭,有整點接駁公車很方便(離捷運站開車十分鐘);你看看,現在站在高一點點的樓層,就可以看到海耶,這裡是台北最棒的景觀住宅,如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車,前面有別建商的土地,別怕,聽說她們五年後才會蓋,等到他要蓋,你就賣,還可賺一大筆錢(離海邊五分鐘)。



如果你沒有太多自備款,簡單啦,早就教過跑單了



「你用這個優惠價買,我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款,還可以含裝潢,那個銀行經理我們熟,不過,你不能跟別人說,房價也不能,我已經優惠你了哦,要不然會被查,你現在拿卡出來刷訂金,還可以累積信用卡點數呢。」



有時,自己也覺得,鬼斧神工阿,真了不起。



鳥不拉屎的地方,變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。



建材篇呢,很妙。



明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴,國產牌瓦斯爐,我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋,這樣,普通房屋就變成:帝寶級裝潢!



公設也是,只有冷水戲水池



(不夠深也不夠長,建照上登記的是戲水池)、一點花草園藝、幾步跑步機,我會找涵碧樓的設計師,搞成涵碧樓級會館!



天曉得,極簡風就是啥都沒有,釘幾片大陸來的木頭,放一點設施,漂亮的花瓶,就完成,涵碧樓用的是頂級柚木耶,我用爛木加油漆就仿出來,哼,山寨版我最會。



你一定懷疑,客戶都是呆子嗎?不懂嗎?



那我告訴你,整塊土地一千坪,我可以用五百坪作一大片廣場園藝,讓你一來就覺得很氣派!



三百坪作接待桌跟空間展示,讓你覺得很豪華!



再用一百坪作工學館,擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式,表示我很懂很厲害!最後用一百坪作一間樣品屋,又挑高又美麗,裡面放著你永遠的夢想:



開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室,然後在上面都標著小小的「該配備為選配,可加選升等」,等到你目眩神迷後,帶你回接待桌,小姐送上冰涼飲料配上高級杯子



(一個都要一千元以上的進口杯),還有可口的蛋糕



(以前是亞尼克,現在只用

85度C),我告訴你,可以買間三十坪當作渡假用,六百萬元就有你看過的樣品屋!現在每個月只要付六千元!



三年後還有機會增值二成!



我真是天才阿!今天新聞又出來了:



「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」,接著,我會請跑單馬上打給你,用偷偷的音量說:



「今天新聞出來了,偷聽到公司說這個月底要漲價,我偷偷幫你保留,要不然就被賣光了。」



哈哈哈,明天你一定馬上跑來簽約。




8不景氣還是大賺


景氣,大家一起賺錢,不景氣,我還是可以賺錢。



當你發現,廣告上寫出「自備10萬買3房」,就可以知道,這房屋有多難賣,必須吸引那些沒錢的人,而且,這房屋一定不好到賣不掉,必須吸引那些很想買又不懂的人。



第二本合約:我跟銀行談好,比如這一帶的房屋,銀行評估有每坪20萬元的價值,如果你跟我買房屋,假設買一坪16萬元,我會跟你再簽一本合約書,成交價格寫一坪20萬元,哈,8成純銀貸就是一坪十六萬元,你簡直一毛都不用出,不過,我會收你0.5成的自備款先支付廣告費用,再給你0.5成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電,這樣,沒有自備款的你一定很心動,管他智邦說這房屋有多爛、多黑心,你就是會買。





也許會懷疑,銀行又不是笨蛋,哪有說超貸就超貸的?



告訴你,本地銀行可能比較保守,可外地銀行搶業績就搶的兇了,通常我會找三家外地的銀行輪流作,這樣銀行的總行也不會懷疑,分行的經理也能作到業績,大家樂嘛。



而找外地銀行的目的,就是因為她們對行情不熟,我隨便找幾家估價公司出個報告給他,就可以啦,反正現在房屋開價都很高,我可以跟銀行報告說客戶太喜歡,用開價來買房屋嘛。



買房送裝潢:
好,我把實品屋??的美美的,還找來精美的傢俱、擺設,塑造出你一看就會喜歡的房屋,假設一坪裝潢成本1萬元,我一定賣你2萬元,反正這些都在貸款裡面,再告訴你,自己搞裝潢多麻煩阿,現在一卡皮箱就可以搬進去住耶,就這樣,你買屋我賺錢,30坪的房屋我就多賺30萬元,然後,室內設計師還要包我紅包一戶3萬元,我跟跑單分一分,多好賺!



還有,一戶賺30萬元,10戶就多賺300萬元呢!



車位高價法:有那種超精明的網友,作足了功課,行情抓很準,一出價就到我的底價,不景氣的時候當然要賣囉,但這樣我就賺不夠,於是,車位就是賺錢的地方,假如一個100萬元,我一定要賣120萬元,因為,你一定會跟我買車位,我房屋沒賺,就從車位賺回來!



公設比拉回:
客人越來越利害,價格、坪數都要一把抓,嘿嘿,你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經30%了,我當然也要一樣阿,原本大概算出來25%而已,我還是硬登記成30%,差個5%耶,我就多賺5%!



這個你無法用殺價的方式跟我談吧,你想想,總價800萬元,5%就40萬元了,每賣一間我就多賺40萬元!



雨遮賺坪數:



嘿,下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧,現在大樓都不能裝鐵窗遮雨,我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮,可以登記坪數賣給你,可你只能遮遮雨,算一算通常一戶都可以多個5%的空間呢,你看,我又多賺5%。



2%不找補:這招大家用的比較多,聽說大陸工程的青山鎮也是這樣?



你翻翻預售的合約書,一定有寫這條,坪數誤差在2%之內互不找補。



不多嘛2%,客廳面寬4米的2%不過只是8公分,差一點點你大概都不會介意,不過,偷個2%工程款就可以偷2%,我又可以省錢,換個想法,我根本就是想多賺你2%的錢耶!



保險賺回扣:
只要你有貸款,銀行就會要求你保火險跟地震險,這是強制險,你一定要保,那麼,你買房屋我一定會幫你辦到好,雖然現在一年一保,不過大部分的人都不會留意,反正每年繳錢就對了,呵呵,每辦一戶,我的回扣大約保費的2成,一戶大概都要1萬元以上的保費,2成就是2000元,不多嘛,100戶就是20萬元,這錢我收在口袋裡,拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿!



搞不好阿,你,或你的朋友,買的房子都有上述問題,可是,你的心理可能都在想:



「我沒有現金阿,人家建商願意這樣作已經不錯了,幫我超貸耶,還幫我作裝潢,很方便呢,下雨天有雨遮也很棒阿,我還可以放花盆之類的,這建商不錯不錯!」




9廣告行銷發達術


房子要怎賣?



新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、找幾個厲害的銷售人員話唬爛?



其實,還是有學問的。



有空大家研究一下廣告,其實呢,包裝是房地產的一門重要學問,也是關鍵。



比如說,汐止是忠孝東路轉個彎,曾經被大家罵臭頭說黑心,不過,當年因為這句話,把遠在天邊、居住環境不太好的汐止,變成台北東區的首購天堂,想想,忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止,不塞車十分鐘從SOGO回到家,真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。



印象中的高明把戲,還有新店,「敦南商圈九百秒」。



九百秒的時間,就可以到敦化南路,抽一枝煙的時間也就到了,你想想,九百秒感覺上很短,不過,單位換算一下也要十五分鐘,不塞車的時間,十五分鐘也可以到林口了,那麼,九百秒的感覺就近多了,果然,新店環河一帶的房屋,因為這九百秒,生活機能爛的地方,變成現在的一個個聚落,比如,天闊、希望之河、湯泉。



還有還有,「文華苑要每坪一百八十萬元,現在車程十分鐘只要半價!」,或是「大安區每坪一百萬元,中正區每坪八十萬元,新店每坪六十萬元,我們這裡只要四十萬元」



用誇張的比價效應,告訴你,很便宜,其實阿,怎算都是貴。



所以阿,翻翻報紙,別被那句句神奇的話術給框了,「無敵海景」是生活機能很差;「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;「**台北」一定不在台北,而是在郊區,比如基隆或石碇。



下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,一定要再看一下,廣告角角是不是寫著



「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」?




10客戶服務的真諦


最近拖了些稿,主要是跟某社區管委會扯了很久。



手上有社區正在點交公共設施,×的,本來以為這些客戶年輕、不懂,應該很好點交,騙一騙就過了,以前幾個案子都是這樣搞,房子隨便蓋一蓋,蓋的美美的就好,以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情,就是要讓公設順利完成點交。



不是哦,這些客戶阿,找了專業的公司來點交公設,那些人,當然是搞過營建的人,對建商的把戲很清楚,比如,水管該怎樣規劃跟施工,連接地線要如何接、最新的法規的改變,都很清楚,所以,用很高標準的方式來檢查公共設施。



你也知道我有點黑心,好啦,很黑心,房子怎會好好蓋呢,騙騙一般人還可以,專家一來就露餡了,可是,我怎會甘願花錢修呢?所以,就很誠心誠意的,現在正在搞拖時間戰爭,打算拖到下一屆管理委員,搞不好有機會脫身。



每次跟管委會開會,我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案,你們把你們的需求提出來,開個公文寄給我,這樣我公司才好知道如何給你們交代。」我底下有那麼多人,現在又沒有新案在忙,寫公文很簡單啦,可是,管委會那些人,平常都要忙自己的事,哪有時間寫公文、搞法律?



你知道嗎?本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架,沒多少錢嘛,我就用拖的,一下子跟他們說:「我很願意快速施作,不過,你們最好出個頂樓同意書,表示,管委會跟頂樓都同意我加曬衣架,要不然,打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿,我的頂樓根本就會漏水,如果管委會簽了這張條子,那萬一漏水,我就可以賴在他們身上,可以說:「都是你們要作的阿,漏水很正常阿!」我以後連漏水都不用修了,哇哈哈哈。



可是阿,我有私下問過其他住戶,尤其是那些平常愛串門子的家庭主婦,這些族群只要打電話說家裡怎樣,好比,因為熱漲冷縮油漆會裂開,我馬上第一時間派工粉刷補漆,地磚因為地震裂開,就派工換一塊,就是這樣,這些婆婆媽媽都說,這家建商好極了呢!反倒去怪罪管理委員,說對建商太嚴苛了,想到這個,我的計謀多成功阿!



以前預售屋銷售時,怕房屋賣不掉,文宣上寫了「配置社區專屬巴士,往來捷運超方便」,本來想撥個幾十萬元打發了事,不過,刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告官,理由是,我只打算給一台小客車的錢,不是那個21人座巴士的錢,嘖嘖,很麻煩耶,這些人怎這麼會算!他們給我報價單參考,居然一台巴士要快三百萬元,哇咧×××,所以,我一樣表面很客氣,回公司摔東西,當初預售誰審的廣告稿阿!找了律師給了他們函,要搞來搞阿,我有時間有錢嘛,大不了你頂多去壹週刊投訴我而已,或是去告官,我再給阿!



上次他們點交,發現我污水化糞池亂蓋,廢話,我當然知道,要不然哪來的錢A呢?被發現就算了,慢慢修,反正我不急。



可是,現在他們還沒點交完,東西壞了都要我修,一堆小錢都在花,啥電腦壞了也要我修,牆壁被搬家的磨到也要我修,再這樣下去,只要還沒完成點交,我還是倒楣耶,這些人阿,太聰明了,××的!




11數學題


我又來了,這次要講數學。



房地產上有很多數學,不講你其實不會明白。啥?你很會看房子,有眼睛?別練哮話了,我的比較厲害。



「捷運生活圈」有個朋友的案子,他在淡水紅樹林捷運站斜對面,站在房子、接待中心,你真的看的到那紅樹林站屋頂,看到捷運緩緩駛入,還聽的到站裡面的列車進站聲音,很棒吧,捷運宅呢,你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟,你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道,然後等,過馬路,再往台北方向走十分鐘才到的了,所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶!平常看房子的客人多是開車來的,我的廣告大辣辣的寫著捷運對面,其實,要走,十五分鐘,這是數學題。十五分鐘,可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。



「自備五十萬元,獲利25%!」看起來是,自備款五十萬元,然後出租賺錢,獲利25%就讓你覺得,四年回本。沒錯,我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率,那個太粗淺,都會被客戶打槍,沒這麼好騙啦。獲利回本,講的是那五十萬元回本,這叫做現金報酬,也就是你投入五十萬元,每年獲利就是12.5萬元,也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿,如果我再跟你說,保證獲利可簽合約,你大概心一定動了。問題就是,丟開投資報酬率,這房子根本不值那個錢,想要獲利保證,一定是開高價的,你多花更多錢買了一間房屋,如果底價五百萬元,我起碼一定賣你五百五十萬元,可卻只有保證你第一年獲利,我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你,就可以賣給你。懂了嗎?我一定賺,而且,這樣的房子在現在,地點一定不好,賣也賣很久才會這樣搞,可是存款利率又低,你買不買房獲利?’



「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛,管理費每坪六十元」嗯,這比較平常,很多社區都有,大家都在比規劃完善,我一定告訴你第一年建商代管期間,每月每坪只要六十元。好,大家都會想,賠本生意沒人作。我告訴你,每坪六十元根本不夠,而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約,想要有這樣完善的管理,起碼每坪八十元,我跟管理公司長期配合嘛!他要接案子就要犧牲獲利,可是,等我不管了,你當然也可以不跟他簽,不過,管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛,你的房屋根本不保值了。還有一次,我每月貼錢給管理公司,可是卻告訴你,這是建商贊助的,等到我賣完房屋,社區好不好,你家的事。



「感謝投資客火力全開,銷售突破九成!」人家說,投資客來買的房屋都是炒樓,以前大家比較不說明,現在,我一定跟客戶說,本社區有超過九成的投資客跟自住客來買,第一,讓你心動,第二,讓你快速買,第三,讓你不住也來投資,給你錯覺用的。其實,我的房子一點也不好,前面有醫院,後面有高架橋,格局小又不方正,我雖是先建後售,但工程期間又不讓你好好看房屋,等到交屋你就知道,沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住,買這間房屋都是來投資的,會不會獲利?你家的事。你是來自住的?哎呀,少來了,你一定不會住,到時交屋時大家都想賣,你看著辦吧,舊巨蛋(東京巨蛋花園廣場,板橋)賣了四年還有一堆投資客賣不掉,你以為,你賺的到錢?



「每坪降價二萬元」現在房價高對不對?案子開價每坪四十萬元,底價三十五萬元,你嫌貴,好,我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元,你也許會買,看起來四十萬跟三十三萬元,殺了七萬元,可以了吧,不過,停車位!行情一百二十萬元,我咬死一個一百八十萬元,這樣我就回補六十萬元,感覺上,我房屋少賺錢,可是,數據上我其實多賺六十萬元,手上有個案子,房屋越賣越慢,但是附近老公寓多,我有很多車位可以外賣,所以,外賣的車位都可以賺到錢,房屋大不了少賺,合起來,其實我都是賺錢的。啥?你不想用超高價格買車位?可以阿,那就不買,反正我有外賣,而且剩的不多,以後你還不是要跟這些人租,撐到最後,你還是得買。



小市民、行政院長,你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地,看著吧,我大不了不蓋房屋,可是我手上的地,絕對值錢,現在政府不標我更爽,物以稀為貴,你以為地價可以降低?不可能啦,我只擔心,政府萬一大手筆全面開放,把國有地全部拿出來賣,一個月賣二十塊大面積土地,這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地?你算算,軍用地夠多了吧,台北市郊一堆這樣的地。




12反被黑一把


最近上了蘋果日報,一堆朋友打來虧說最近很紅哦,我只是笑笑,誰知道再講哪家建商阿,打死我也不承認。不是我啦,我很有良心的,一堆人搶著買我的房子,供不應求咧,電視名嘴也搶著投資。



×的,最近很背,本來賣一間房屋給名嘴,想說她幫我到處講好話,到處寫高調,可以幫我多賣一些房屋,對啦,是有多賣沒錯,一年前我賣她頂樓一坪三十一萬元,比八樓還便宜,就是打算少賺點錢,用這個價差換取廣告,而且一年以來,效果還真不錯,不管是報紙還是電視,都在講我的案子有多好,我的地點有多棒,我心理想:這投資還不錯,少賺一點超划算的,那個案子一下子就賣光,還真的供不應求,一堆人打電話說要投資個兩戶,真沒房了啦。



二期、三期都賣的很好,趁勝追擊,房價越買越高,代銷還幫我一拉就是五次的漲價,爽咧!大家長期合作,很愉快阿,以前也有朋友便宜賣房子給那傢伙,換來同樣是高調的宣傳,名嘴很好用的啦。



景氣好的時候,大家都這樣做,最近政府利用新聞輿論打壓房市,我們這些專賣投資客的建商就慘了,一堆人開始觀望,本來一次買十戶的,改成一次只下一戶,媽呀,搞的我有點緊張起來,ㄟ,我是哪種建商耶,怎可能這樣就被打倒,大銀行說要緊縮投資客的貸款是吧?沒關係,我用公司無息貸款,零利率!銀行少多少我就補多少,這樣總是可以穩一下,另外我也找了一些銀行願意跟我合作的,反正現在行情那麼好,我一家銀行只送十戶貸款,一百戶送十個分行,這樣總行了吧,總行不會查、也不想查的。



可是,最近那個名嘴要賣屋了,我還在想找仲介賣不就得?不過仲介要收4%服務費,她直接叫我幫她賣,反正預售屋還再賣後續的期數,我第一個想到是,如果成交了要不要跟她收佣金呢?還有,更×的是,房價也漲了,一坪老大想賣三十八萬元。ㄟ,會不會去搶比較快阿,我平均行情也才賣三十五萬元,頂樓是比較貴沒錯啦,可是現在市場沒這麼旺啦,這不是為難我嘛?根本就是要我把她的房屋直接吃下來嘛!



算一算,價差大概兩百萬元,就一年來漲這麼多,要不是她是名嘴,我根本自己留著賺就好,何必讓她賺?現在她來這招,擺明的就是要下車,不看好後續市場了,如果我不買單,名嘴也許開始說「哎呀,房價高,現在應該居安思危啦,暫別進場購屋,尤其是那些只有未來前景的重劃區地點。」她的房子還是可以賺,只是少賺而已,我卻要賠上後面幾塊土地的風險,ㄟ,一天利息不少耶,這樣一搞還得了?如果我直接買單,名嘴大人也許會說「哎呀,房價高,要買只建議買有未來前景的重劃區地點」×的,有沒有買單,講話差很多,可是,有人會聽。



現在建商真不好做,景氣的時候要花錢養,不景氣的時候更要花大錢養,為了我的百億元大案的計畫,幾百萬元,小錢啦,不過就是打幾波報紙稿的錢而已,真是咬牙,我連建材錢的小錢都要賺了,現在居然要我平白花這幾百萬元?買吧買吧,就當作買個保險,名嘴大人我不想得罪,她的嘴跟手可厲害的狠,養她等於教育消費者,很划算啦,一年才幾百萬元,你想想,找個顧問也值那個錢。



我以後要跟我的小孩說,想買房子跟股票,新聞記得各家多比較一下,別只聽某一家講好話就衝動買下去,自己要多學多比較,才能判斷哪一個是好的。我今天真是佛心來著,居然講了真話動了真情,看來,如果哪天不搞建商了,我也來搞個報紙、電視台好了,學學人家香港人黎肥佬、賣仙貝的、數鈔票的富邦蔡,媒體多好賺阿。




13銷售說明書的奧義


最近有個案場,號稱內湖最便宜、絕版的挑高四米五預售案,總價一千萬就可以買創意兩房,外觀找建築大師設計,社區內會有游泳池、三溫暖、健身房,各層樓都有一間公共設施可以用,標榜著全飯店式住宅,聽說很搶手,只剩下沒幾間,我拿了說明書一看,真是該多學習,真她×的讚!



挑高四米五,明說的就是工業區推住宅,以前大家會把房子登記成一般事務所,也就是登記辦公室來賣住宅,現在這個案子更妙,還不能登記辦公室,只能登記倉儲業,也就是說,她賣給你的是一間倉儲?以前有聽過賣健身房的,現在更上一層樓啦。



還有,老梗的她沒有放過,比如雨遮一大圈,公設比好像四十﹪,但是用不到的雨遮也不少,算一算頂多五十﹪,ㄟ,內湖開價四十五萬元的案子不多了,看起來就便宜,可是,公設比五十%的,算回來根本就跟一般個案一樣,真是厲害的老梗,她用很多設施來讓你覺得,對阿,有很多地方可以用,跟飯店一樣,家裡可以省很多地方。



我手上拿著她的說明書,回想以前,我們還做的真誇張。有個案子花大錢買木盒,很精緻的,裡面只放一朵玫瑰跟一張邀請卡,用快遞寄到買來的客戶名單家中,棒吧!想想人家豪宅「勤美璞真」也是用木盒,裝全部的說明書,看起來高級,可是也遜掉了。



你會看銷售說明書嗎?我們建商花大錢印了那一本本美麗、可以傳家的東西,十個有九個有看沒有懂,可是,卻是充滿我們黑心的奧義。現在要告訴你,有些東西不用看,有些東西要看。



美麗的不用看:有一堆美麗的照片、未來前景,那是不用看的,你也已經知道我們怎樣炒作新聞跟前途,那些崇高的理想,都是歷年選舉支票,而美麗的照片都是花大錢請攝影師拍的,看爽而已啦,啥開闊景觀都是屁,很多時候你都要作直昇機才看的到,絕對不會在你家的窗戶看到。



格局圖仔細看:多會登格局圖,通常會搭配傢俱配置圖來跟你說明以後房屋有多美、有多大,可是,你有沒有看到尺寸?百分之九十九不會放,可是百分之一百會小小的註記「僅供參考」,其實就是,廚房冰箱塞不下、坐馬桶就是面壁思過、洗澡會一直打牆、臥室放了床就只能訂做小桌子、衣櫃永遠不會讓你夠用。還有很多東西不會放,比如管道怎樣走,有時你的臥室背後那道牆都是管子,讓你睡覺的時候一直聽到水聲流過,我一個案子的客戶一直抱怨,只要樓上沖馬桶、洗澡、輕輕的關門,臥室內聽的一清二楚,只因為管子亂配,該只是在浴室的跑到臥室天花板上面了。



門會打架:很多人根本沒看門,有時門往外開,有時門往內開,其實說明書上都是亂畫一通,誰都會覺得那是小事,可是如果走道很小呢?開門前你都要很小心,怕一開門就打倒別人,這個其實都要問清楚,以後可是大大影響風水的。



天才的車道:地下室大家只知道選位子,可是,有時阿,那個車子根本都要倒車入庫一百公尺才停的進去,要不然就是迴車三百遍才停的下,不是常常鬧上新聞,說買了車位停了車,卻開不了門?圖都有畫啦,也都符合法規,可是完工後根本就是要賽車手才停的下。



註記要看:那個101的結構是永峻,很屌,可是現在有很多案子也說用同級結構「顧問」,注意,「顧問」就是花幾十萬元請人家看一下圖,不是花幾百萬元請人家設計、幾千萬元作高檔的結構施工的!大師建築設計?你再看看有沒有小字,很多都是大師設計「門廳」、「外觀」,其他都亂畫一通,賣著大師的名義,可是花不到多少錢,如果一個個案請大師全部設計,也許要上千萬元設計費,可是如果只有一個門廳或是外觀,便宜多了。



地址也要看:這點比較簡單,很多人已經知道我們接待中心搞在大馬路邊,只是為了方便賣房子,實際地點都在鳥不生蛋的地方,尤其在重劃區內,比如新莊的頭前、副都心,現在都還是一片荒地,以後你家的窗戶看出去是啥,我也不知道,你想想林口就知道了,棟沖、巷沖一大堆哦。



馬路要看:有時候會有路沖,可是我們會在地圖上作一點手腳,讓她看起來不是沖,只是彎彎的,其實,實際蓋好後絕對不是那麼一回事。



雨遮要會看:雨遮有算坪數的,你應該已經知道了,看起來像陽台的,算成雨遮可以用那還勉強可以,可是如果在牆的後面、在高窗的外面、在廁所窗戶的外面,根本不能用,都要算坪數的,你想想,一坪幾十萬元,我賺多少!




14炒房價進階版


還是來講房價比較對味,尤其是現在一堆朋友的案子都開天價,我也開始學人家了,以後你可以叫我「學人精」,我很博學的,只要誰的招試,我馬上現學現賣。



大家早知道灌業績、拉房價的手法,以前不景氣的時候玩過,就是我找員工跟人頭高價買下我的房屋,這樣我的案子就大賣了,而且可以拉抬股價,你要查我還有合約書給你看,銀行也會高放貸,這樣房價不但全部從銀行那裡挖回來,賺了股價,還可以放貨到仲介市場再賺一手,這種手法,從不景氣的時候發明的,現在景氣、房價都好,大家也都繼續用。



進階版,就是我一個案子只要有三期就可以玩,無論如何我也會分三期,反正一期一棟。第一期戶數不多、建材差、價格不高,我大開記者會宣布沒幾天就賣光,其實我保留一半,另一半找投資客買,那些投資客跟我這麼久了,打通電話就會捧場,當然你也知道我賣了一些給記者,佈局。



第二期當然風光繼續開賣,價格調一成,這時,配合新聞的發佈,所以第一期真的沒買到的人,會在這時匆匆下單,因為我戶數還是不多,一個月內一定賣光,不過,我開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶,讓他們真的賺到一些錢,這時我第一期保留的還不賣。所以,投資客也賺到錢,我房價也墊高並且鞏固了,就該準備推出第三期。



第三期的地點最好,配了更好的建材,景觀也棒,面對「計畫公園」哦,房價自然再高上一成,同樣的,找第一期的投資客買,並且狂發廣告,散戶聽到前兩期大賣,加上新聞一直在報,就害怕的進場買了,不管我開價有多高,價格只要高過第二期我就賣,當然,你會說,哪有這麼笨的消費者?告訴你,就是有,一大堆,我第三期的建材用的有多好哩,空間有多麼棒哩,你怎不會動心呢?不拿來投資就自己住阿?況且我還有繼續在附近買地呢,以後房價還會更高的,而且別家建商開價不是跟我們一樣高,就是比我們還高,建材也比我們差,他也是二天就賣光光(當然大家都一樣的搞法),你買不買?年輕人早買單了。



那,第一期的一半呢?嘿,地點比較差、建材比較差,所以,房價一定比第三期便宜了,那麼,有些嫌貴又想投資的人,就會想要,我用高一成的價格放出去,比第三期便宜一點點,一堆人就會搶著要,也就是,我第一期賺到第二期的價格了。



實際上,第一期有一半多賺一成,第二期全部再多賺一成,第三期比第一期花多一點建材費,總結還是賺一成。高房價嘛?你想想,如果板橋一坪開價八十萬元,你要不要去買台北市了?南港一坪一百萬元,你已經可以買台北市大安區了,況且有人繼續喊高,每坪兩百萬、三百萬元都在喊,又有人拿出上海有多貴來證明,民怨第一名?又怨又買啦,你叫記者問問那些現在買房屋的人,他們在想啥?



「是,房價貴,可是我需要房屋結婚,而且家裡給我頭期款,我就買了,反正貸款我可以負擔。」



「是,房價貴,可是新聞說從去年開始,房價就開始起漲多少,有多少人在房地產賺到第一桶金,我再不買以後更買不起,況且我也想賺這個錢,看起來很好賺。」



「是,房價貴,可是政府一定不會讓房價跌太多,也就是現在的房價已經有支撐了,我這時候買屋只是要自住,萬一被貴到就算了,反正我也不賣,沒有虧。」



懂了吧,再沒錢你也要吃飯,飯再貴你還是要吃,頂多吃少一點、吃遠一點,市中心房價已經每坪上百萬元了,我這裡是郊區,才多少阿?你買不買呢?你真不買?有記者最近寫年收入千萬元的于美人也不敢買,可是她一年花百萬元租房屋?要是你,一定買,何必給房東賺那百萬元。


 


15搞豪宅




豪宅怎搞?問我就對了。啥?你問我有沒有蓋過豪宅?有,絕對有,你看我那幾棟業績介紹,哪個外觀不像豪宅?坪數不夠大你可以買合併戶我幫你搞大,這就是豪宅啦。



搞定外觀就是豪宅了。這麼簡單?簡單啦,你只要翻翻住展雜誌,上上網查一下,看看別人怎搞,選個喜歡的外觀,抄一下就好。就給他全棟石材、巨石列柱就好。有時我也會這樣對外說:這個房屋全部的石頭,來自巴西的某一個礦區的幾百噸原石,我們找了好幾年終於發現這一批前所未有的美麗石材,保證獨一無二,原石經過大船經過三十六小時運回,經過切割並且精心打磨,拼出中庭的地板、牆面,絕對奢華!



明明就是石材商賣一批石材而已,而且石材本來就是每一批有不同的花樣,每個國家的不同礦區,有不同的花色,這幾年大陸到處都在賣比較差一點的,價格便宜,對我來說,需要漂亮的比如牆面,我就找漂亮一點的,像騎樓或外觀啥的,我就用大陸的,就這樣搞定外觀。文案嘛!寫故事、找點,就可以把外觀寫的像啥一樣。



建築外觀我一定找有名的大牌建築師幫我設計,你想想,如果找這個建築師全部交由他來設計,隨隨便便都要上千萬元,大師設計外觀,再找沒名氣的小建築師幫我送照,馬上可以省一半。這樣,大牌建築師的業績都是我的了,你看廣告裡面有多少都這樣寫。



好,同樣的,大廳我就抄抄涵碧樓、麗池酒店、東方文華飯店,只要哪裡有新奢華飯店我就去抄襲,涵碧樓已經炒爛掉就是一個例子,我只要找個沒名氣建築師或是有名的設計師來隨便畫畫搞搞,有時你走在路上,都會看到很像的幾棟大樓出現,就是這樣,豪宅嘛,簡單。



營建品質呢?我以前沒有,就搞出第一棟,第二棟就可以隨便蓋,反正有第一棟的品質作廣告。第一棟怎搞?簡單,找個有業績的日本營造廠商,來掛「顧問」,我有朋友真的找日本人來蓋,搞的人仰馬翻,花了不少錢,我沒這麼笨,找顧問就好,反正掛名簡單,花的錢又少。當然,也會分級,地點真的好的案子,就真的找日本人來蓋,反正豪宅賣價高,很好賺。地點不好的,我就找已經有知名度的營造廠,比如大陸工程跟潤泰營造,她們業績多,我全部通通灌在廣告中,反正我這樣寫也沒錯,這樣,啥第一級建商的業績,都是我的了。同樣的,結構技師我找「101大樓」的,燈光設計找「遠企飯店」的,園藝我找「帝寶」的,公共設施就找「信義富邦」的。



好的住宅有好的管理,哎呀,更簡單,我找「信義富邦」、「帝寶」等級的管理公司就好啦,反正第一年的代管期間都是客戶以後要買單的,我好賣房屋最重要,太貴我就貼補一些囉,廣告費嘛。



講來講去,豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢?沒提耶,不用提啦,地點偏一點的就叫做「區域豪宅」,地點好一點的就是「正豪宅地段」,地點不好不壞的,就亂冠,如果在台北市大安區,管他巷子只有六米,沒有任何景觀,我一定「大隱隱於市」、「藏峰」、「官巷」,用別人的東西來加在我身上,所以,醫院對面就是「養身住宅」,山坡地上就是「人間仙境」,淡水河邊的就是「無敵海景」。



重點就是,要如何賣。



一個一千坪的基地,接待中心就會有二百坪,其他八百坪當作停車場跟大花園,以及一些噱頭,早些年,像「信義之星」去越南買幾噸的白沙,舖出高爾夫球果嶺,去感動這些有錢人。排場啦,就是排場。越難賣的越要有排場,有的案子搞成生態花園,走一圈好像逛植物園,有的接待中心外觀跟外星人一樣,歪七扭八的,這些都是要搞排場,讓你感動,這些東西跟未來的大樓,「一點關係都沒有」。



二百坪的接待中心,其實,應該說四百坪,因為起碼蓋二層樓,有的人就搞三層樓,一樓當作接待區,二樓就是一間間包廂跟樣品屋。樣品屋不用說,找作過「帝寶」、「信義之星」的設計師搞搞就好。當銷售人員端上「V&B」的杯子、「Alessi」的茶壺,咖啡有菜單讓你現點大師現煮,旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍、85℃?阿寫太快,是今年比賽得獎的師傅作品,有專業老師彈奏上千萬元的「貝森朵夫」鋼琴,對於我的用心,你,有沒有感動?



還沒感動?好,我找登琪爾的芳療師讓你預約按摩,搞個景觀溫泉池讓你預約泡湯,找Gucci來作新裝發表會,找法拉利來作新車展示,我的樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的款式,燈具都是「Fendi」上百萬一個,電視一定是一百吋液晶「Sony」,夠華麗了吧,反正越知名越好,俗不俗,你管我。



至於格局空間,隨便啦,我真的隨便畫畫,反正到時你會花大錢找設計師變更設計,建材也是,麗舍啥高檔的好看的就擺一擺,這些都是選配,你也不一定要,如果真要,我一定說,哎呀,別選用制服款,你要換更高檔次的。



台灣多數的豪宅,就這樣誕生了。




16你不可以這樣做功課我會倒


黑心建商是做全套把戲,並且讓你買屋後還會感激我的,我們要騙的都是不懂的人,還有自以為懂一些的半瓶水盤子,我們歡迎你做功課,如果你看完我說過的黑心建商系列,我想我還是會賺錢,但是如果加上你真的作對功課,我想大概就沒戲唱,要去當仲介賣中古屋賺價差了。



當你看到一個自認為美到不行的房子,有豪華到不行的大廳、奢侈到不行的水晶燈,還有那一間間充滿夢想到不行的實品屋、樣品屋,這是我的功力,讓你感覺超級良好的買下去。可是,如果這個房屋的地點,是你熟悉的地方,你從小在這裡長大,知道以前土地是爛泥巴、曾經死過人、房屋被燒過、長輩說這裡以前是座墳墓、附近的高壓電塔說要拆已經十年還沒動作、那計畫道路或是捷運永遠還是計畫,你會清醒一半。



我們包裝房屋,第一件就是美化這個地點,讓你覺得這裡是夢想地點,有非買不可的錢景跟錢途,而且縱使你買貴了,也會告訴自己說,這裡一定會發,你看新聞有說這裡以後會不得了,連行政院都打算搬過來,貴一點沒關係,買要買在開發前!所以你常常發現,新的重劃區推出的房屋,前幾個一定搶購一空,舊的重劃區已經成熟,還是搶購一空,老舊市區更別說,有蓋新大樓也一定搶購一空。問題是,哪來這麼多人搶購啦?你阿呆也不用這麼徹底,有前景的我的親朋好友不會自己買啊?哪輪的到你。



所以,當你知道這裡環境如何,比如隔條巷子有消防隊、有急診室、以前是墳墓,你根本就不買了,那我公司就準備收了。





第二個,開餐廳的人如果自己也不吃,這家餐廳一定不夠衛生,道理大家都懂。可是房屋咧?我都不敢住了,你怎不覺得房子有問題呢?我擺出一堆看起來高級華麗的建材,讓你高高價格買下,是我的本事。所有建材都在建材表上,密密麻麻的你大概不會看完,如果每一項你都了解,隨便舉一個例子,拋光石英磚大家都用,可是眉角在於品牌,大陸來的跟台灣做的,等級就是有差;六十公分見方的就是比八十公分見方便宜,施工方式,軟底施工就是比隨便亂舖來的耐久。



再舉一個例子,馬桶。和成看起來好像廉價,可是比啥寶格利來的堅固耐用,我最喜歡用看起來像外國的牌子,其實是大陸或台灣黑心工廠的貨,和成起碼是老字號,比較不亂搞。這些基本建材你說不值幾個錢,不是房屋的重點,搞不好你自己裝潢都會退,可是,就代表我的用心程度!我連看的到的都隨便搞搞,那看不到的地方,嘿嘿,你了解吧。



所以,當你去查了所有的建材品項,知道那些牌子是好貨還是便宜爛貨,你根本就不加價不買了,那我公司就準備收了。







第三個,建商口碑大家都知道要查,就像TOYOTA幹麻回收車子,只因為可能漏水?人家就是要做口碑阿,有瑕疵主動回收,這家公司就值得給她幾次機會。我怎建立我的口碑的?你想想,每年十大建商都有我的名字,我到處蓋房子,蓋到有名氣,我一直拿金石獎、金質獎、國家品質獎啥的,這樣就夠讓你衝動了吧。



不過你也知道,我的房屋一定漏水,我一定會在哪裡偷工減料,只要你上網查我就露餡了,這我也知道這個狀況,但是,我會到處在各網站放槍手寫東西,寫到你不信網友報料為止,至於壹週刊、蘋果日報的投訴報料你又不是每集都看、每次都收集,況且我一定蓋的美美的讓你第一時間找不到瑕疵,只有感動。



所以,當你上網查了我的口碑,知道哪些是我的分公司,我換了啥新名稱的建設公司,你看了我過去的歷史紀錄,你根本就不買了,那我公司就準備收了。







至於價格嘛,這個最重要的問題,我一定要講嗎?好吧,送佛送到西,全套告訴你。我的開價拉高法,這你已經懂了,我聯合旁邊其他的建商一起拉高價,這你也懂了,可是,你忘了,沒去比較中古屋,你沒去比較相同價格可以在哪裡買,你大概不知道,這樣一比下來,汐止居然跟板橋一樣價格,中正區也跟內湖一樣價格,南港早就跟大安區一樣價格,至於新莊貴過三重、板橋新板特區貴過台北市中心,這樣的比較,你不會去比的。



如果你這樣比,大概會知道有些地方貴到不合理。



還有,不動產估價法則不容易懂,但是大概這樣比:中古屋比新成屋便宜個六-八折,是合理的,你買新成屋的時候,有沒有比過附近中古屋的成交行情?房子是會老的,新房屋住個幾年就是中古屋了,再美的東西,用久了就是壞掉,價格都要打折,你不比價?你仰賴政府幫你平定房價?下輩子吧



這句話講了四次,如果你比了價格,你根本就不買了,那我公司就準備收了。




17監工的眉角


監工?你買了預售屋想要一路看我蓋好,以免我偷工減料?不會啦,我很有良心,不會讓你有這個問題,而且,絕對不會讓你看到我的施工情況,因為,我一定不讓你看到我的施工過程,所以我這幾年都先、建、後、售,等你想看的時候,我早蓋好了。



有句行話說:「哪個工地不死人」。你嚇死我笑死,如果知道你買的房子有死過工人,你一定打死也不肯買,可我告訴你,工地就是這樣,到處都是鋼筋跟危險洞口,比如電梯口或是開挖洞,趕工的時候,誰會想那麼多,萬一工人出事我一定把他蓋掉,要不然我怎一年就蓋好一棟房屋讓你買呢?人家有良心的要蓋兩年耶,多那一年不知道要多花多少利息、少賺多少錢咧,我以案養案,沒那麼多時間啦。



話說回來,如果說你看到你買的房屋,那工人一定穿制服,不在工地隨便抽煙吃檳榔喝酒,連吃飯都會集中某一處,那我告訴你,施工時連看都不用看,因為連這種細節都管理嚴格,房屋一定蓋的不差。可是,這樣的工地很少,有良心的建商還是少數,對我來說,不可能這樣,我的工人一定打赤膊、喝維士比加咖啡、煙跟檳榔也不離手,煙蒂跟檳榔渣還有小便,都馬隨便吐在你家地上,然後用水泥灌起來。上次有個工人大便,連衛生紙也埋了,哈,沒辦法,趕工嘛。



當你買了一間預售屋,等他的施工圖畫好你就要找工地主任影印,起碼也要印出你那一間房屋的施工部份。鋼筋,你就依著圖,看他有沒有好好綁,有多少根鋼筋,鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的作保護膠圈,這些講起來太專業,正在綁鋼筋怕你危險也不太讓你全程參與,或是讓你工地隨便走動,你只能盡量看,對著圖看就是了。



這裡要注意的是窗戶通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋,這樣萬一地震比較不會裂開,現在比較少人偷這個,被發現要敲掉重作很麻煩,我阿,也許有做一層。



通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿,照理說,會先檢查有沒有乾淨再灌,比如有沒有煙蒂啦、煙盒啦,我有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西,而且還有手套,害我要敲掉粉刷層整一整。混凝土灌漿的時候,有坍度測試,簡單說,灌漿的水泥太乾不好灌,有時會多加點水,所以不可以太水以免結構不牢,另外,每一車的水泥也會作強度測試,你看到工地有一小個圓桶就是那個,必要的時候要作測驗,看水泥可以承受多少壓力與重量。



假裝你都看完了,我開始要作裝修層了,通常這時候我比較願意讓你進來看,坦白說比較不危險,可是我也最不想讓你看清楚。防水是最重要的一環,好的建商在窗戶、浴室、廚房,都會重重的漆上防水漆,比較好的會作一底兩度,也就是刷兩次防水漆,連浴室整間都會作防水,比較差的像我,大概隨便漆一下就好,浴室也只做浴缸那一塊或是淋浴間,省錢省時嘛!這個如果你有發現我這樣偷工,我一定幫你馬上做好,可如果你沒講,哈,我省起來,萬一漏水你家的事。



然後,你該拿出你的平面圖,要講的是水電開關位置。通常我的師傅都隨便配一配,反正牆角有就算數,你要想像以後會怎樣住,哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水也是,哪裡要用水、冷氣室內機要擺哪就要有排水口,仔細一個一個盯著,以後裝潢就少很多事,ㄟ,你知道嗎?重作要挖開牆壁,有時要挖開梁柱耶,你不講我隨便作,等到來不及的時候我根本不會幫你改,以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是,要盯著工人別亂倒水泥水,我的工地,工人都會亂倒排水管,會堵住都是你家的事,那個管子塞住很麻煩,要把地板牆壁敲開來重換。



地板要平大家懂,比如拋光石英磚好了,粗粗的結構面上,先清掃乾淨,打雷射看有沒有平,先倒水泥漿,舖一層乾水泥砂,用木尺掃平,澆上水泥漿,一塊塊貼,舖一塊就用水平尺量平整面,等乾,?溝縫,完成。爛建商像我,水平尺隨便量,舖歪歪隨便,溝縫也隨便上,不會像好建商一樣,一塊一塊的舖,還用木槌敲緊每一塊。



接著,油漆也是,已經告訴你過油漆該如何看,監工的時候,就要馬上跟師傅講,這裡牆壁不平、那裡顏色不均,也順便檢查一下,油漆有沒有不同品牌混合用,或是牆上有死蒼蠅不挖掉直接漆上油漆。



最後,也是最重要的,你要核對建材品牌。我的多數客戶,在看到美麗的完成面後,都會忍不住的讚美我蓋的房屋有多好,然後我一定會讓你借屋裝潢,快速的交屋讓你住,只要交屋一簽名,我的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。這中間,大部分的品牌我都會用次級品,你看合約書就知道,比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」,那個同級品就是我用的爛牌,再比如「YKK、中華、錦虹」,我就一定用比較便宜的錦虹。你怎抓?去對價格就知道,日本來的YKK一定比較貴,你抓我,我就要吐錢給你,瞭了吧。



我還是覺得納悶,大家買菜都會精打細算,幾十元都要省,買電器也會多家比較,連網路商店的價格都要比,可買房子幾百幾千萬元,九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋,我們這個黑心建商,到底可以賺多久咧?根本賺不完啦。






 


 


轉載自智邦不動產不動產版主 sway







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  • 1 樓住戶:楊宥君
    發表時間:2014-01-04

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