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搞懂3件事 降低買賣糾紛

房東:陳先生
發表時間:2014-01-15


台灣不動產景氣復甦,房仲業大舉展店,根據不動產仲介經紀業營業保證基金會(營保基金)截至2010年4月底的統計,光是4月份就有111家房仲店頭成立,是營保基金成立以來單月新高,總計全台灣房仲家數共達到5,356家。面對滿街林立的房仲店面,購屋者真的能夠像電視廣告裡的主角一樣,透過房仲找到理想的房子嗎?



從內政部統計資料來看,2009年到2010年第1季,發生自房仲業的消費糾紛共1,230件,占了整體房地產消費糾紛比例達5成以上。以台北市為例,出現糾紛最大的原因,以「隱瞞重要資訊」為首,例如隱瞞房屋是凶宅、被列管危樓、或曾因天然災害造成房屋損害等;而漏水、海砂屋等屋況問題也名列前茅;此外,貸款、訂金、斡旋金、仲介服務費等金錢問題,也經常在買賣房地產過程中產生爭議。



儘管如此,房屋交易過程繁瑣,比起買賣雙方自行交易,一般購屋者仍然十分仰賴專業房仲公司的服務;信義房屋客戶暨法律服務部協理劉韋德律師強調,「好房仲是買賣房屋的第一線守護者」。購屋這件人生大事,可以用什麼方式挑選優良的房仲業者,讓你買到滿意的窩?以下綜合房地產專家與房仲業者的建議,教你找房仲時一定要懂的3件事。



1. 認清楚直營、加盟體系差異



仲介公司的經營型態,大致分為直營與加盟兩種體系,對於準備買屋的民眾,可透過兩種體系的不同特色,來評估自己適合跟哪一方打交道。



直營體系底下的每一家店,都是由總公司直接經營,聘用的房仲經紀人與業務員,也是經由教育訓練後派任;總公司負責提供各分店成立的所有資源,也會為各分店的服務內容提供保障。加盟體系的模式則為各店獨立,需定期繳交加盟金給總部,享有總部的品牌形象以及教育輔導或廣告宣傳等資源;但每家加盟店等於是等於是不同公司,必須自負盈虧,制度與服務內容也各有差異。而為了讓消費者從上門之前,就能分辨直營與加盟店的不同,不動產經紀業管理條例有規定,加盟業者必須在廣告、店面招牌以及名片上,明顯標明「加盟店」或「加盟經營」字樣。



直營體系體系

優點:產權調查較完整

缺點:據點少、佣金比率彈性低




擁有資深不動產經歷的太平洋資產管理公司總經理張欣民分析,直營店是由總公司派員展店,會徹底執行各項制度,像是像是保障交易安全的「成屋履約保證」,多會主動為客戶辦理。也因為重視長期品牌經營,直營店在篩選委託銷售物件時,就會進行較完整的產權調查,像是當房屋坐落於道路或公園用地,未來有可能會遭到徵收,這種房子就可能不會接受賣方委託。另一方面,有些屋主也因為信任品牌制度與形象,願意優先將房子委託給直營仲介。

 


而成交之後,總公司對於各分店也會直接負責;例如曾有買方交屋後才發現是凶宅,最後由總公司原價買回。至於缺點則是據點相對較少,為了經營效益的考量,多會選擇人口較多的地區展店;而仲介服務費(俗稱佣金)也會遵守公司規定原則(賣方約需支付房屋成交總價4%,買方為1%∼2%),對於在乎佣金比率的客戶較沒有彈性空間。



加盟體系體系

優點:對客戶追蹤較積極

缺點:交易細節較易有糾紛




獨立經營的加盟店,由於不像直營體系有保障底薪,而是完全依靠成交帶來的業績收入,因此對於客戶的追蹤,往往抱著非常積極的態度。也因為業務員抽佣比率較豐厚,為爭取高報酬,往往容易吸引企圖心較高或資歷較深的業務員加入。相對地,也會發生為了加速成交,衍生交易細節的糾紛。



由此可知,直營店或加盟店並不是絕對的選擇標準,「貨比三家不吃虧」仍是不變的通則。建議應了解自己對於仲介服務的需求,多跑幾家店綜合評估,才能篩選出最適合你的管道。



2. 親身交手 5技巧判斷業務員良莠



買房子是一筆龐大的金錢交易,特別是一般的薪水階級,往往要動用到多年攢存的積蓄來購屋,從挑選到交屋的每個環節,更是格外慎重。而找到一個能夠信賴的房仲業務員,不僅能提高買到理想房屋的機會,也能降低交易過程中可能發生的風險。



永慶房屋研究發展部協理黃增福認為,研究發展部協理黃增福認為,不論直營或加盟店,第一線跟你接觸的業務員,才是真正帶你買到好房屋的關鍵。包括該地區房市行情與實際屋況的了解、對買方購屋需求的掌握、從簽約到交屋過程中的細節管控,甚至是交屋完成的售後服務,都是好業務員必須具備的條件。



除了參考親友的口碑介紹,重點還是自己親身交涉的經驗。建議多找幾家房仲看房仲看仲看屋,感受不同業務員的服務。要判斷跟你接洽的人是否值得信賴,以下提供5個小技巧:

 


判斷技巧1

加分:儀容整潔且誠懇有耐心

扣分:油腔滑調且態度敷衍




外表與態度是第1道檢驗關卡,如果你是比較沒有看屋經驗的購屋者,好的業務員仍會樂於解說或分享買屋時必須知道的資訊,不會草率敷衍。



判斷技巧2

加分:對購屋術語對談如流

扣分:對購屋術語了解粗淺




資歷能累積專業度,張欣民認為資歷達2年以上的業務員,會具備較完整的歷練。但是相對地,許多資歷較淺的業務員,則會因為剛入行的衝勁而更積極學習。如果你在看屋前,自己有先做功課,可用幾個房市相關用語考考業務員,例如公設比的範圍、重購退稅優惠的規定、成屋履約保證的制度、買賣契約條文,甚至是都市更新條件等不動產市場趨勢,如果他都能對答如流,代表他的專業程度值得肯定。



判斷技巧3

加分:賣你想買的房子,為你分析並篩選合適的物件

扣分:賣他想賣的房子,不管哪種類型的房子都帶你去看




仲介公司在帶你看屋前,會先請你填寫基本的購屋需求表,包括預算範圍?坪數大小?格局是小套房或是三房兩廳?屋齡幾年?是否必備電梯等。有些業務員會會直接用你填寫的答案輸入公司資料庫,只要符合條件的房子就帶你去看。但是懂得為客戶著想的業務員,會以你的答案為基礎,再進一步了解你的偏好,甚至主動分析交通狀況與附近生活機能,是否適合你和家庭成員。經過篩選後,他只帶你看你可能會喜歡的房子,讓你在挑選時更精準,也大大節省寶貴時間。



判斷技巧4

加分:詳細解說屋況,願意明白分析缺點

扣分:對屋況隱惡揚善,對缺點逃避不提




「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水」等屋況瑕疵,都經常引發交易糾紛。尤其是屋齡比較久的中古屋,因是屋齡比較久的中古屋,因為管線設備老舊,糾紛層出不窮。面對房屋的缺點,業務員應該誠實告知,協助你評估購買效益,甚至替你與屋主協調修繕問題。如果他只懂得稱讚房屋優點,對缺失一概不提,此時對他的信任度就要打上問號。



判斷技巧5

加分:確定你有購買意願,再帶你進入斡旋階段

扣分:發現你稍有購買意願,就催促你進入斡旋階段




當你看到喜歡的房子,下一步就是談價錢。但是當你還沒下決定時,有些業務員會不斷以「這間房子很搶手,還有其他買家在談」等話術,催促你趕快簽斡旋金契約談價格。



要注意的是,簽斡旋金契約去跟賣方談價時,當賣方接受你希望的價格並且收下斡旋金,這筆錢就會轉成為購屋訂金,如會反悔不買,則會被賣方沒收;當業務員沒有確實告知這項規定時,很容易誤導買方倉卒進入斡旋階段,而面臨權益受損的危險。



一個好的業務員,應該明確告知斡旋金制度的權利義務,耐心與你討論可能的成的成成交價,在確定你的購買意願後,才帶你進入斡旋。



3. 做好3大功課不怕被牽著鼻子走



決定要找哪位房仲交易之前,買方自己房仲交易之前,買方自己仲交易之前,買方自己也要做好基本功課,才不會被仲介或屋主的片面之詞牽著鼻子走,建議初學者可針對以下3個部分加以學習:



功課1》確認購屋需求與付款能力



買房子前,一定要確實了解自己的購屋需求,例如購屋區域、希望擁有的交通與生活機能、希望避開的嫌惡設施等;可將這些需求明確告知仲介,進而有效篩選看屋標的。



此外,付款能力也是購屋者經常忽略的環節。黃增福提醒,有貸款需求的買方,一旦高估自己的還款能力與貸款成數,或沒有考慮到後續稅費、裝修費、預留生活費等成本,很容易面臨繳不起交屋款的窘境。建議事前可請銀行評估,就自己的信用與房屋行情,確認自己能負擔的房屋總價後,再來找適合的房子。



功課2》調查房屋行情



購屋者經常會擔心買貴了,所以對於房屋行情,不能只聽仲介單方面的說詞,自己心裡最好也能有個底。其實各大房屋仲介網站,都有提供免費的成交區間價格查價格查詢。也可以在看屋時,向附近居民打聽,或是從周邊預售屋、租金水準與法拍屋價格來推算。



功課3》了解環境、打聽屋況



多增加看屋經驗,能幫助你做出正確選擇。房屋外圍環境是買方最能掌握的部最能掌握的部能掌握的部部分,例如標榜「5分鐘上高速公路」、「3分鐘走到捷運站」,你可以實際走一遍,確認交通便利性。此外,也可多找附近鄰居,打聽這棟建築的屋況、門禁管理及居民素質;若擔心買到輻射屋、海砂屋或凶宅,也可請教社區管理員、鄰里長或派出所,都是很實用的消息管道。


延伸閱讀:台北市15大房地產交易糾紛原因



1. 隱瞞重要資訊

2. 終止委售或買賣契約

3. 施工瑕疵、房屋漏水問題

4. 標的物貸款問題

5. 氯離子(海砂屋)檢測

6. 坪數不足

7. 契約審閱權

8. 交屋遲延

9. 「訂金」返還(含斡旋金轉成訂金返還)、建材設備不符

10. 服務報酬爭議

11. 仲介「斡旋金」返還

12. 停車位面積

13. 廣告不實

14. 產權不清楚、仲介公司欺罔行為、仲介公司欺罔行為

15. 停車位使用權、要約書之使用

註:統計自2009年至2010年第1季

資料來源:內政部



延伸閱讀:保護買賣房子交易安全,先分辨合法房仲



透過合法房仲買房子,是交易安全最基本的保障。合格的房仲業務員分為2種,第1種是「不動產經紀營業員」,需參加中央主管機關或認可機構訓練滿30小時,合格後會領到不動產經紀營業員證明。第2種是「不動產經紀人」,取得資格過程更嚴格,必須經由國家考試,及格後則會領有不動產經紀人證書。



至於如何分辨房仲公司是否合法?其實很簡單,可檢查店內是否有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會核發的「合法經紀業者認證標章」。由於房仲要開業之前,必須向政府單位登記,並加入當地同業公會、繳交營業保證金;因此,必須具備當地縣市政府的許可函公文、公司登記或商業登記證明、營業保證金繳存證明、加入當地縣市同業公會的證書、備查函以及不動產經紀人證書等文件,才會領到合法標章。




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  • 1 樓住戶:陳淑芬
    發表時間:2014-06-13

    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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