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預售屋與建成屋的差異

房東:張先生
發表時間:2013-11-01


預售屋與建成屋的差異



在還沒有總統大選前,有許多投資人都覺得只要兩岸相通後房地產一定會大漲,許多的建商也看好對岸會來台灣投資的這一點,所以紛紛新建房屋,等待520兩岸相通。



但是....事情好像不是如預期所想的那樣,因為全球的股災,導致全球物價通膨,全球經濟不景氣,銀行的利率越調越高,貸款的條件也越來越嚴格而導致不好貸款,就算已購屋的民眾也會被房貸壓的喘不過氣來,而想要購屋的民眾也會因為高利率的房貸而嚇的不敢購屋,尤其是北市的房價越漲越高,房子也越建越多,導致供給大於需求的局面。


而建商為了衝擊買氣,也紛紛找線上有名的藝人來代言,也砸下重金在廣告媒體,都是希望房子可以銷售出去。


建商的銷售方法有分為先建後售跟先售後建,先建後售顧名思義就是先建好房屋之後再銷售我們稱為新成屋;先售後件與顧名思義就是先銷售再來建設房屋我們稱為預售屋。


新成屋跟預售屋這兩個又有差別呢??


差異項目:


付款→自備款    新成屋:房屋總價之20%~30%


                                預售屋:房屋總價之10%~20%,可分期繳納


付款→貸款成數    新成屋:房屋總價之70%~80%,視物件地段及個人債信狀況調整


                                    預售屋:房屋總價之80%~90%,由建商整批向銀行商洽,個人債信因素較低


單價   新成屋:依市場現價


               預售屋:完工時預期價格,通常高於區域市場現價


購屋風險   新成屋:現況交屋風險較小


                        預售屋:可否如期完工交屋與實際完工後房屋之落差,消費者無從掌控,風險較大


格局變更 新成屋:格局固定不易變更


                        預售屋:做好事先規劃可依個人需求重新規劃


房屋品質 新成屋:品質現況看得見


                        預售屋:不易掌控,有賴建商口碑


產權取得 新成屋:可立即取得


                        預售屋:須待建商完工,取得使用執照,才能過戶交屋


裝潢修繕 新成屋:須自行找廠商


                        預售屋:可委託建商施工處裡(費用自付)


設備建材 新成屋:相對新穎度較低


                        預售屋:建材設備新穎


兩種銷售方式都各有利弊,以上可作為參考。


在此小弟提醒想要買預售屋的民眾有3大糾紛要注意。


 


1.建商無法交屋:


預售屋常常會發生建商沒辦法預期交屋使得消費者兩頭空,為了要避免這件事發生,只能慎選建商,以商譽良好、推案經驗為主要考量,避免選擇僅推一案公司就解散的『 一案件商 』,這類建商缺乏口碑、消費者再評估時,應三思而後行。PS:除非產品好、地段特殊、起造人信譽良好,否則還是少碰為妙。


此外,營建署有一套建築業評定標準,建商可申請『建築識別標誌』,只要沒有違反公平交易法、消保法、公司負責人無積欠稅款、無涉及訴訟,就能取得營建署頒發的識別標誌,具有某種程度評定建商水準。


 


2.坪數不符合:


依照規定面積誤差1%以內,買賣雙方互不找補,另外,主建物面積不等於室內面積。


地政機關登記建物面積,經『權利人協議』可將俗稱『小公』的當層電梯、樓梯、通道等登記為主建物,有些建商偏好將『小公』登記為主建物,看起來主建物面積較大,公設相對降低,以利銷售。


但是,等到交屋時,購屋者可能發現室內面積實際丈量,比權狀登記的主建物坪數還要少,可能少了3坪-5坪,而室外的主建物梯間、通道。由於無法界定權利範圍,常造成糾紛。


 


3.施工品質有問題:


入住後發現房屋的結構與當初簽約不同,或是出現漏水、龜裂等問題,消費者都有權要 求業者『依約履行』或『進行修復』,若無法改善,雙方也可協商以『減少價金』方式替代。


在這提醒一下,在瑕疵尚未修復前,最好不要填建商所提供的任何書面遷入證明或搬進去住,以免遭業者聲稱為已交屋來推卸責任。


以上3大糾紛各位民眾要好好的注意,不要被不肖業者給欺騙了,到時房子跟金錢都兩頭空真的是得不償失。現在網路發達,各位民眾想要買房子可以先上網查詢預售屋的建商資料,詳細看好資料在決定是否購買,也可以找信任的房屋仲介公司,由專業人士為您服務也可以減少時間跟麻煩。






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    發表時間:2014-01-04

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    2 樓住戶:巧文
    發表時間:2014-04-20

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