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霸王契約條款再判無效

房東:分析師
發表時間:2014-10-03



在房仲委託銷售契約中常有這樣的條款「委託銷售期間內,委託人(即售屋者)如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者,仍應支付服務費給房仲」,法院最新判決認為,這一條款剝奪賣方的賣屋決定權,對賣方不公平,違反消保法規定,應屬無效。


依民法規定,房仲扮演「居間者」的角色,必須買賣契約成立,居間者始得請求報酬。但房仲業者為保障自己權益,才不管買賣契約是否成立,即在委託銷售 契約中規定,「買方出價高於賣方底價,雙方的買賣契約即成立生效,賣方必須支付房仲服務費」以及「若房仲所介紹對象答應依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否 則即應給付服務費」。這二種條款都是仲介業的「霸王條款」。


(圖片來源:《住展雜誌》)


(圖片來源:《住展雜誌》)

二種霸王條款都無效


前面一個霸王條款「買方出價高於賣方底價,雙方的買賣契約即成立」,在二年前被法院判決無效後,最近台灣高等法院又有新的判決,認為「買方願依委託 條件購屋,賣方不得拒絕」的條款,已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象之自由,對賣方不公平,違反消保法規定,應屬無效。高院的此一判決已經定讞,成為 法院最新的見解。


接連二件對房仲業不利的判決,業已引起房仲業者恐慌。將迫使房仲的委託銷售契約要檢討修正,把買賣的決定權留給賣家。


本案起因於一家房仲公司為客戶仲介銷售其新北市的二戶房屋及停車位,總價款五一六○萬元,房仲找到高姓買家願以五一七○萬元購買,高簽下議價書,賣家也確認同意出售,雙方約好在去年三月二十八日簽約,但當天高女未出面,並打電話說不買了,買賣契約因此未能成立。


賣家有選買家的自由


但房仲公司認為,高女的出價既高於賣方委託銷售的金額,並經賣方蓋章確認,雙方的不動產買賣關係即屬成立,依委託銷售契約「買方願依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否則仍應支付服務費給房仲」,賣方應依約支付服務費一百多萬元給房仲。


高院指出,房仲只是扮演「居間」的角色,所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」,依居間之法律性質,買賣雙方並不因此喪失議約之權利,但仲介業在委 託銷售契約約定「賣方不得拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交」,顯然剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象之自由,而與居間契約的立法意旨矛盾,違反消 保法規定。




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  • 1 樓住戶:高予恭
    發表時間:2015-03-08

    買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋.
    其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價.

    仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性.

    自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價

    不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不
    見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公
    開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶
    交易糾紛以不在
    之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約
    簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢,
    結果一織N是3個月都沒任何動靜
    後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準


    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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