精做高難度防水抓漏/壁癌/油漆等工程
責任施工、合約保固!
代書新屋裝潢.舊屋裝修.合格裝潢
裝修證照.是專業施工品質的保障

首頁  •  movehouse 論壇 • 房屋租售討論     • 

台灣房價泡沫終會破滅

房東:小李
發表時間:2012-09-22


這是一份對台灣房地產極為透闢的分析,值得參考!

泡沫終會破滅

大家都沉浸在我的房子又漲了多少的空泛喜悅中,都不去思考為什麼要隨建商及投資客起舞?

人口減少及收入的不對等,這種基本邏輯大家都應知道,只是不願誠實面對。受害的還是我們的下一代。

最近遠雄在大陸嚴重套牢~就是一個很大的警訊!!告訴要買房子的親友~戒急用忍吧!! 別為一個殼陪葬一輩子。十年後,很快就會見分曉啦!兩年後勞動人口衰退!資金大逃殺,房市長線恐崩七成! 蔡佑駿╱北美智權報編輯部



根據經建會的數據,台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退,表示台灣的人口紅利屆時將消失;而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多,總人口數開始減少。在這個影響下,台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。

比對日本、美國、西班牙等各國經驗,一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷,房地產價格更是走向崩潰,因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變,未來3年內,2015年之前,房市大跌3成是機率極高的現象。



以10年的長線來看,台灣這一波的房市下修更可能高達7成,而這是台灣過去50年來所沒有的經驗,過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整,否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中,一般民眾將成為財富縮水最大的族群。



在各國房地產崩盤的經驗中,最著名莫過於日本。1985年9月的日本,與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」,五國財長同意讓美元貶值;美元貶值後,由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產,所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內,其中大部分又流進日本的不動產,大量熱錢炒作迫使日本房價上漲,日幣大幅升值,而當時日本政府為了刺激經濟,施行相對寬鬆的貨幣政策,鼓勵資金流入房地產以及股票市場(與過去四年的馬政府相同),飆漲的房地產,引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產(與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同),1990年3月,日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格,這是空前的產業榮景,談房地產泡沫只會被笑話。



當時日本全國土地面積只有美國面積約4%,大約等於美國加州(California)面積大小,但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍,美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值,普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。

與台灣很類似的,當時多數日本人相信「不動產價格只升不降」的神話,爭相購買房地產。但很可惜,泡沫總有破滅的時候,從無商品例外。



1990年秋季,東京房地產交易量突然大幅下滑,然後價格從東京為中心開始崩盤,1991年,六大都市房地產價格平均下跌20%,隨著國際資本獲利了結後撤退,由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅,日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象,直到2000年,日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。



當時的銀行放款只顧拚命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險,持續不斷地提供源源不絕的房貸,而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時,只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題,整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大,最後,全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中,房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在,日本的房地產不僅還未止跌,甚至還有走跌空間,2050年以前,日本房地產長線仍是走跌。

圖1: 日本不動產價格指數



房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分佈。當國家勞動力源源不絕時,外資會選擇進國內投資,市場景氣一片榮景,反之,當該國勞動力達到顛峰的前夕,外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區,該國缺少了外國資產的投資,資金被釜底抽薪,不管實施任何政策,房地產都無法再恢復。



圖二:日本勞動人口上漲圖



同上面的圖中可以看到,日本的勞動人口上漲是分成兩段的,一段是1970年,另一段是1993年,經濟體規模在全球前40的國家,人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件,資金流是導火線,1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期,第二點則是當時全球資金還未大量流入日本,日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹,但1991年日本即將失去人口紅利的優勢,加上利率調升至通貨膨脹水準之上時,這些資金便大舉撤離房地產,轉而進入其他投資項目。



圖3:美國房地產價值走勢





接著來看美國房地產,圖3是美國房地產價值走勢變化,而綠色箭頭處是前一波美國房地產停滯的時期,對照圖4的美國人口結構,1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期,後來到了Bush時代,透過向全球大舉債的方式,搭上美國的人口結構轉好的順風車,房地產一舉大幅上漲,到了2008年 人口紅利高點一到,龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下,利空引爆次級房貸,美國房地產終於崩潰。



觀察美國1950年後3波房地產的升值,幾乎都是搭上人口紅利的順風車,加上當時市場充足資金的點火,才能讓房地產大幅攀升,2008年 以後,美國房地產暴跌未嘗不是好事,近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈,但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。



至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰,2014開始就往下走,這四年內勞動人口占全國總人口約穩定停在74.4%的比例,2015年加快往下降,使台灣的人口結構正快速進行轉變,新生兒出生數量快速下降,2023年開始,就算加入外來移民,台灣總人口數依然會開始減少,國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快,與日本比較,台灣未來的衰退速度將超越日本,人口快速減少。



最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下,國際資金在這一兩年內就會陸續撤離,房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力,沒有人口紅利的掩護,表示國家缺乏經濟成長的動能,不管利率高低,都不容易吸引國際資金進來投資,現有的國際資金也都將陸續撤出,轉往其他有更高成長機會的國家。



圖5: 台灣勞動人口趨勢變化圖



圖6: 未來50年人口結構趨勢圖



處在2012年的台灣,投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」;而手上物件被奢侈稅套牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市,是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞,來唬弄消費者繼續苦撐。

在人口紅利空頭即將來臨的台灣,最大的威脅,不只是龐大國際資金的撤離,而是來自2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長,在2023年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。



因此,未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷,在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅衰退的情況下,房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉,以2023年為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。



過去,台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭,因為台灣已經走了50年的人口紅利,並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭,這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況,許多台灣人就如同當年的日本人一樣,迷信著房地產只漲不跌的神話,迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。



如果此時台灣人還不醒悟,趕緊從充滿危機的房市中撤離,那麼未來高額房貸的沉重壓力,加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機,將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。





  • 贊助網站       

    搬家
    合法經營,嚴格管理,提供高品質、高效率的搬家貨運服務品質,提供您平價又專業的搬家服務
    廣告招牌工程公司
    豐富實蹟見證!提供戶外招牌、帆布看板等,專業設計施工,價格公道,客戶好評
    租屋網
    租屋網,租屋,台北租屋網,台中租屋網,高雄租屋網,台南租屋網,大台北租屋網

  • 1 樓住戶:子慧妹妹
    發表時間:2012-10-26

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 許多重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價功能可自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:周科年
    發表時間:2013-04-01

    若您想找房子,可以刊登在比較知名的線上租屋網,效果很不錯,

    現在很多人都習慣在網路上尋求線上房屋網資料,在此推薦人氣蠻高的線上租屋網給您做參考

    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    以下網站你可以去參考一下 可以在租屋買屋賣屋前先了解相關注意事項做一下末


    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價

    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php


    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


     



    3 樓住戶:洪嘉哲
    發表時間:2013-10-03

    想要刊登租屋售屋資訊真的推薦這個明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    因為這算是國內最大的租屋售屋網了

    所以刊登在這個租屋售屋網非常有效果

    像我自己找租屋售屋的話也是一定會來這個明日黃金屋看看


    另外有些明日黃金屋還有一個不錯的地方就是

    他有和別的房屋網合作 所以你在這邊刊登一個租屋售屋訊息

    會有很多房屋網同步幫你同步刊登喔




    不過透過仲介的價格不一定會比較高

    因為我個人經驗 之前透過朋友介紹我廣利不動產的陳小姐

    就很有耐心帶看幫我介紹

    幫我找適合我的房子

    價錢也是預算內

    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌


    廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/



    4 樓住戶:傅冠勳
    發表時間:2014-01-02

    很多房屋仲介都是抓住消費者懶得比價就滿天喊價,等到消費者發現已經來不及

    聰明的消費者就是要懂得到處比價,盡量殺價,不怕吃了虧

    你可以到這網站輕鬆估價網有有數家房屋仲介公司

    可以輕輕鬆鬆估價,何必浪費太多時間在尋找房屋仲介

    十多家房屋仲介同時線上估價,價格透明,精準估價,比價最容易,給你最便宜的價格,消費不吃虧

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





     共 4 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: