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委託仲介買賣須注意

房東:小白
發表時間:2010-06-15


委託時提供權狀影本即可。

先評估售屋時機是否恰當



假如在市場低迷的時候,買方都不出手,當然不利屋主。若非急錢,可再等等。
定出合乎行情的售價


這很難,仲介可以提供專業協助,可是屋主心裡一定會期待越高越好。高價不是一定沒人買,只是相對人少,就要有心理準備不會賣得快。我想屋主本身要衡量清楚各種層面的考量。行情可以問附近鄰居開價與成交價的情形,或者上房仲網站查詢公開成交行情。
選擇合法的房屋仲介


是否為合法的仲介業者,可以從以下幾點判別
1.營業保證金繳存證明
2.公司登記或商業登記證明
3.不動產經紀人證書
4.公會會員證書
5.服務報酬收取標準及方式

清楚「專任委託」跟「一般委託」的差異


真的是建議簽專任委託比較好,一般委託最大的問題就是仲介互相卡來卡去或是各開各的賣價,反而混亂。至於要委託哪一家就由屋主自行評估判斷了。


什麼是銷售契約書
一般委託仲介公司售屋的方式大概可分為專任委託與非專任委託兩種。「委託銷售契約書」內容包括有:
不動產標示、雙方權利義務、委託價額、委託期間、附贈設備、標的物現況說明書、買賣價款支付方式

在委託期間內如欲更改契約內容,經紀人會與您另外簽立「委託事項變更契約書」。該契約將由經紀人與您共同簽章確認無誤後,開始生效。經紀人也會在24小時內將變更內容輸入電腦。



專任委託
乃是將房屋全權交由所委託的仲介公司獨家處理,賣方不得在一定期限內自行處理銷售或與仲介公司所介紹的客戶私下交易。如此一來便可讓所委託的仲介公司,願意為個案全力以赴,以此形態與仲介公司所訂立之委託銷售契約書,便為專任委託銷售契約書。



非專任委託(一般委託)
即是屋主可同時將房屋委託多家房仲公司代理銷售,銷售管道較多,不過卻會形成『人人有希望,個個沒把握』,仲介公司較不願意全心全意投入的情況。
因此,在與仲介公司簽訂委託書時便應考慮清楚是要採用何種委託方式。

當您決定委託仲介公司賣房子,經紀人會要求與您簽立「專任委託銷售契約書」,已作為充分授權之文件。通常委託書的內容不外乎房地標示、銷售的價格、附贈設備、價款支付方式、雙方權利義務、委託期間、標的物現況說明書等項目。需注意:

契約審閱權
賣方簽立委託書時,記得當場請經紀人說明契約內容,也可以請經紀業提供委託契約書,以進行審閱。

委託書性質
委託性質大多分成「專任委託」及「一般委託」二種。如果簽訂的是專任委託,賣方就不可再私下出售或委託其他第三者。但是相對也享有更專業的銷售、更多管道曝光及接觸更多潛在買方的機會。

委託人權利義務
簽立委託書後,委託人應出具所有權狀影本、身份證影本及鑰匙等物品,並將房屋重要事項簽認於標的物現況說明書中。

經紀業責任
經紀業應誠實告知委託人之房屋訊息並透過各種管道進行銷售作業。

違約罰則
簽立委託契約書後,若任何一方違反契約內容者,應付違約責任。

服務報酬
依內政部經紀業報酬計收標準,經紀業收取服務報酬總額不得超過不動產實際成交金額百分之六或一個半月租金。

簽立委託時,需對屋況誠實告知


最好自己徹底了解一番您的屋況,很多官司屋主都說賣的時候本來就不知道,但最後還是要為屋況瑕疵擔責任,不如一開始徹底了解,該修就修,該反映在房價上就誠實反映,現在買方都很清楚自己的權利義務在哪。
在房屋買賣過程中,賣方是最能了解屋況的,若能在與房屋仲介經紀人交涉過程中,主動提供屋況說明,能讓不動產說明書更加詳實,也 能讓交易過程更順暢。

屋況整理


賣相佳,有助於房仲幫您談個好價錢。不只屋內要整潔(若非空屋),樓梯間或是樓頂上,最好都能整理一下,很多買方也會看這些地方,這顯示一棟大樓的住戶水準與品質。
要約書與斡旋金注意事項


當買方對您出售房屋提出購買意願後,買方可選擇以填寫「不動產買賣意願書」並支付斡旋金方式或以填寫「要約書」方式,來表明願意購買的價格及相關購買的條件。
當買方願意購買的價格及相關購買條件均符合您的委託條件時,則買賣契約即屬成立,經紀人會代您收受定金,並在24小時內送交給您,您在收取定金之後,需於五日內與買方簽立不動產買賣契約書。
在意願書或要約書有效期間內,買方的購買條件若不被您所接受,則意願書或要約書就會自動失效,經紀人也將無息退還買方所支付之斡旋金。

買賣方違約之處理


在買賣不動產交易過程中,不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式,任一方反悔違約,都有一定的罰則:








以斡旋金的方式來說
斡旋金轉為定金後,如買方有反悔不買情事,或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時,定金由賣方沒收。若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時,賣方應加倍返還所受之定金。




以要約書的方式來說
賣方承認簽認要約書內容後,若有任一方反悔違約,違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。




簽訂不動產買賣契約書後
若有任一方拒不履行契約或反悔的情形,另一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。



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  • 1 樓住戶:翠竹
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:小彩
    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:酗斲
    發表時間:2013-09-09

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