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準包租公、包租婆看過來-簽訂租賃契約時應注意

房東:阿弟
發表時間:2011-02-20


準包租公、包租婆看過來-簽訂租賃契約時應注意的事項


 


1.訂約時應先確定訂約者之身分


簽約時,為了避免假資料,雙方個人資料最好經過證件確認,無論何種版本的租約,在最末處都留有「立契約書人」處,務必詳盡留下雙方 真實全名、戶籍地址、身分證字號及其他個人資料、聯絡方法,最好能夠互留身分證影本,或者保證人的資料。




有時房客會遇到簽約人和出租人有委託關係,就得請對方提供足以證明委託關係的證明,像是屋主本人或其父母、子女,則可透過核對身份證件或戶口名簿、房屋權狀或房屋稅稅單,來確認對方是否有權將房屋出租。




如果是屋主委託處理出租事務的他人,則可請對方出具房東簽立的委託書以茲 證明。同樣的,房東也可請房客出具相關身分證明。如身分證或駕照等身分證明文件之提示。


 


未成年人:


訂定本契約須經法定代理人或監護人之允許或承認。但已結婚者不在此限。


 


如租給公司:


請負責人連帶保證若遇糾紛有利索賠如果承租人為公司行號,出租人可請承租單位出示營利事業登記證或公司登記事項卡,最好加蓋公私大小章的公司登記事項卡,在租約上「連帶保證人」的欄位,最好為公司負責人來簽署,一旦遇到糾紛,房東除可向公司索賠外,也可向負責人索賠。


 


租給老外:


確認是否合法居留 找本地人當連保人, 如果房客是外國人,除了檢查身分證件,房東也可透過查看對方的工作證或居留證上的居留期限,確認該外籍人士是否為合法居留,以免因臨時被要求離境而連帶影響彼此租約關係。此外,也可請對方出示護照,並將護照號碼及詳盡全名填寫於立契約書人處,為保險起見,房東可請求對方找尋本地友人擔任連帶保證人,作為彼此溝通協調的橋樑。


 


出租人是否為屋主或二房東


可要求出租人提示產權證明如所有權狀、登記簿謄本或原租賃契約書(應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定)。若遇二房東除了是否允許分租注意合約是否過期「二房東」的問題,也要多留意。當房客向二房東承租時,最好請二房東出示與大房東簽的租賃契約,除了合約是否允許分租外,還要注意租賃期限是否過期,以免貿然繳付押租金後,二房東遷走卻無法追還。由於房客與二房東的租賃權益關係僅及二房東,若大房東要求二房客遷離或再次繳交押租金,是於法有據的,因此建議,若大房東與二房東的租約即將到期,房客最好直接與大房東訂約,並將押租金交付給大房東。




房屋租賃若透過仲介業務之公司(或商號)辦理者,應由該公司(或商號)指派經紀人於本契約簽章。(不動產經紀業管理條例第22條)


 


2.租約之履行 租金之收付:


租期、租金與租金調幅。


前期房客水電、瓦斯、電話之處理。


搬入時間確定。


租賃設備、相關稅費、管理費、水電 瓦斯費之使用與修繕費用的歸屬。


違約或提前解約之處理,是否有違約金:

違約金部分法律並無規定,房客在租期中退租通常須支付1個月租金的違約金,但若在簽約時有約定,則以約定為準。


 


3.有無提前解約權:


租屋常因不確定的因素,而造成不得不提前解約之情事,故承租人應未雨綢繆,爭取成本最低之提前解約權。條文如「乙方不得於租賃期間內中途退租,否則,除應償付已使用租金外,其所存甲方之保證金由甲方沒收,並給付甲方幾倍月租金之金額,作為懲罰性違約金。」一類的不平等條約,承租人應爭取類似下列用詞之合理提前解約權「本契約租賃期第1年度雙方不得提前終止租約,租期屆滿1年後,若乙方(承租人)因故需提前終止契約時,需以3個月前書面通知出租人。」避免罰責,或可同意以1至3個月租金作為違約金,而避免要被沒收保證金,又要賠若干月租金作為懲罰性違約金。


 


以上由網路轉載希望對準包租公、包租婆有所幫助





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    發表時間:2013-02-22

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    發表時間:2013-09-07

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