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購買房地產必勝的五原則

房東:魔幻妖士
發表時間:2008-07-30


購買房地產必勝的五原則

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每個投資人都希望買到可以獲利的房地產,但是大多數的投資人都有被長期套牢的經驗,他們一定覺得奇怪,因為許多資訊都告訴他們購買店面、小套房、豪宅,或是捷運站邊的房屋可以獲利,但為什麼買了之後,大多遭到套牢?

購買不動產會慘遭套牢?原因其實很簡單,因為對房地產而言,「自用」和「投資」是兩種截然不同的選擇方法,許多不專業的人,根本無法分辨,自然容易聽從許多似是而非的建議(最典型的例子是建議購買投資自用兩相宜的產品),導致大多數的投資人慘遭套牢。 對於「投資」房地產而言,最主要的選擇指標是產品和區位(地段、location)的配合度,如果選擇錯了,自然不易獲利。 就區位而言,如果粗分為三類:A級,最好的地區(例如信義計畫區、仁愛路名人巷);B級:次好的地區;C級:郊區。 就產品而言,如果也分為三類:A級,最好的產品(通常可以造價分級);B級:次好的產品;C級:較差的產品。

產品與區位互搭配
要如何判斷「產品」與「區位」的配合度,才能立於不敗之地呢?以下五個原則,就是所有投資人必須加以掌握的:

第一,A級地區,A級產品,是風險最小的投資。 將最好的產品,蓋在最好的地區,不一定可以獲得最好的投資報酬,但其投資風險卻是最小的,甚至可以大膽地說,沒有風險。 為什麼呢?因為對於最好產品的需要,永遠存在!而這些人對地點的要求標準也最高,因此,不論轉售也好,買下後出租收取租金也好,都不必擔心風險。 最好的例子,就是最近在仁愛路的豪宅「帝寶」完工,目前銷售率雖還不太理想,但就我的判斷,它一定會全部賣完,至於時間的長短就必須依據業主對價格的堅持程度。故就「自住」而言,如果可以殺到一個合理價位,購買該一個案,風險甚小,但風險小,並不代表獲利高,故就「投資」而言,報酬率不易高。

第二,A級地區,C級產品,投資報酬率必然最高。 如果能在A級地區買到C級的產品,因其價位必定甚低,同時,因為處於A級地區,需求必然強烈,因此,接手力量自然不必擔心,所以,風險自然也小,因此,可以說是又安全,獲利又高的投資。因其與該地區其他產品相比,增值空間必然最大。 最好的例子是最近在信義計畫區附近有國宅抽籤,其轟動的程度,十分驚人,(中籤率只有O.一%),原因無他,就是因為其獲利潛力甚為驚人。 同樣地,在信義計畫區內,有許多國宅,其行情價格一坪約在三十~四十萬之間.而附近房價多在六十萬元以上,因此每有房屋出售,成交速度極快,也是很好的例子。 因此,有許多仲介公司,都將業務範圍,界定在某些A級地區,例如:大師房屋只租或銷售信義計畫區的房地產,信義房屋當初也是只銷售大安區的房地產,都是掌握這種特性的具體例子。

第三,C級地區,A級產品,風險最大。 有些極具理想性的建設公司老闆在C級地區,蓋最好的房屋,認為可以實現個人理想與造福地方,或是認為只要房子好,不怕賣不出,其動機與理念都令人欽佩,也可提供當地許多高水準人士的「自住」需要。 但就投資的角度而言,卻是最糟的投資,因為就價格而言,已達極限,再漲有限,同時,因處C級地區,接手力道往往不足,因此投資者被套牢的機會極大。 最好的例子,就是有些建設公司在南崁、桃園、林口等地區,推出號稱超越頂級豪宅「信義之星」的產品,雖然產品蓋的不錯,銷售卻十分吃力,更重要的是,若以「投資」角度購買的人,多遭套牢。同樣地,在北海岸沿線,許多當初包裝成「造鎮」或是「第二住宅」的豪華產品,現在價格幾乎腰斬,投資人的套牢情況嚴重,都是缺乏這種認識的具體例子。

第四,C級地區,C級產品,無投資價值。 C級產品,通常是提供給最沒有購買能力的人購買或租用,而C級地點,由於交通必然不便,因此,會使得那些較無購屋能力的人想搬去住卻又無法長期接受(除非退休人士),因此,空屋比例必然甚高。 就投資角度而言,如果接手力道不強,則必然脫手不易,風險自高。 就歷史經驗而言,安坑、八里、三芝等地區,曾推出許多築夢的平價住宅,雖然當時曾吸引了許多年輕人與自由業者的青睞,但就投資人角度而言,大多慘遭套牢,不但如此,房價還大幅跌落,造成甚大損失,因此,對於C級地區的C級產品,還是以不碰為妙。

第五,B級地區,C級產品有利,A級產品不利。 對B級地區而言,多為已開發地區(老舊地區),房屋新舊雜陳情況嚴重,對於這些地區的A級住宅,不易彰顯其產品優勢,因此,多為當地的原有居民購買自住,故增值不易(因有比價心理)。相對地,就該區C級產品而言,一方面由於政府政策積極鼓勵更新,因此,具有投資價值,同時,因為在B級地區,購買與租用需求皆甚強烈,再加上C級產品的購買價格可以有較大的議價空間,因此,就投資角度而言,自然有利。 許多人購買舊市區的舊店面或住宅,一方面可與人談合建,賺取都市更新的容積獎勵,一方面可轉售獲利,其間還可出租收益,投資甚為成功,即為最好的例子。

戰略加戰術才必勝
上述的五種原則,可以說是必勝的「戰略」原則,有了這五種判斷原則,投資選擇產品自然容易,但不論選擇結果如何,購入的價格點也必然會影響日後獲利的具體數額。因此,積極的議價行為仍是不可不加以重視的「戰術」原則。 本文係將投資必勝的「戰略」原則說明清楚,但投資人在實際行動時,對議價的「戰術」方法也要加以注意,方可順利達成獲利目標。






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    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:郭健銘
    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:采薇
    發表時間:2013-09-09

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    4 樓住戶:謝淑芬
    發表時間:2013-10-17

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