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租到違建 房客不能據此求償

房東:小夢
發表時間:2012-10-29


不少房東將屬於「加遞W建」的違建物出租,除了最常見的頂樓加說A另還包括農舍、鐵皮屋、陽台外推加輓央A若房客承租後才發現是違建,若以此為由解約,目前民法並不適用。

因法律為保障交易安全,當事人不得以寬鬆定義、任意終止租約,影響出租方(房東)的權益,因此民眾承租前,應仔細查看是否為合法建物。

崔媽媽基金會近期接獲租客反應,承租處是鐵皮屋、農舍或陽台外推等違法加說A因耽心有居住危險,是否可隨時終止租約搬走或向房東求償?

律師沈以軒表示,違章建築大致分為個人自行加誘峆堸荈W輓�2種狀況,而出租給房客後,雙方的法律責任歸屬,可用民法租賃篇約束。

依民法租賃篇的法條內容可見,發生4類狀況時,房客可終止租約,第1類是民法424條的海砂屋、輻射屋、政府機關認定之危樓。第2類是民法第430條的房東有修繕義務、但經催告仍不修繕時。第3類是民法第435條,也就是租賃物因風災或地震等不可歸責於承租人的事由,不能達到租賃的目的時。第4類是民法第436條的因第3人主張權利,導致無法使用時。

至於違建部份,多數民眾誤以為「違章建築」未拿到政府機構核發的使用執照,屬於不安全或危險建物,因此可適用於民法第424條,租客可終止租約,但沈以軒解釋,民法第424條必須有「實際」危害身體安全健康的理由,也就是經過醫學或科學判斷租賃物確實已造成租客身體損失,例如輻射屋對身體有害、海砂屋危及建物結構等,才可終止租約。否則以目前台灣常見的「違章建築」來說,只是法律上未核發建築使用執照,但房東仍具有自由使用的處份權,可將其出租給房客,並未對承租人的身體或安全造成實質損害,因此,房客若貿然解約或求償、恐站不住腳。

沈以軒指出,法律為保障交易安全,不能讓當事人以寬鬆而隨性的定義,任意要求終止租約,當事人必須提出有力的證據,才能依法行事。無論如何,若民眾本身介意承租處屬於違章建築,可主動請房東提供房屋權狀,可詳查是否為合法建物,確保自身權益。





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  • 1 樓住戶:林耀華
    發表時間:2013-04-01

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    2 樓住戶:采薇
    發表時間:2014-01-02

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