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何謂斡旋金

房東:小美眉
發表時間:2012-10-21


一般人為了節省時間,於最短的時間內想知道目前不動產交易市場的情形,購屋或換屋的人都會透過房屋仲介業者介紹,提供賣屋資訊,來達成購屋或換屋的需求,當購屋人中意某間房屋,想與屋主進行議價時,仲介業者通常會向購屋人表示:為表現你的誠意,請你先付一定之金額作為斡旋差價之用。當屋主同意購屋人之出價時,該價款即轉為訂金,並同時達成該筆不動產交易,購屋人即負有與屋主簽訂不動產買賣契約之義務。一、 什麼是「斡旋金」?斡旋金是不動產賣方要價和買方出價尚有差距時,買方欲委託仲介業代其向賣方議價,仲介業欲檢驗買方出價之誠意,並避免買方後悔,由買方交付房屋仲介業者一定數額的金錢或其他代替物。一般不動產仲介業者所用的單據,俗稱為「斡旋保證金」、「要約保證金」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「協調金」、「買賣預約書」等不一而足。斡旋金在不動交易市場上容易產生糾紛的情況為: 1. 仲介業收取斡旋金,交易未完成,並不返還買方斡旋金。2. 仲介人向不同買方收受多次斡旋金。3. 於斡旋期間,仲介人尚未將斡旋金交付賣方前,買方終止委託,斡旋金被沒收。4. 仲介業已依約定將斡旋金交付賣方,買方後悔不買,斡旋金被沒收。5. 賣方收取斡旋金後,後悔不賣。6. 賣方向不同仲介業或買方收受多次斡旋金或定金。購屋者交付斡旋金應行注意事項: 1. 明確約定斡旋期間。2. 明確約定買方的出價及其他買賣契約的條件。3. 明確約定逾斡旋期間,賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時,仲介人應無條件退還已交付全部的斡旋金。4. 斡旋金交付賣方後,仲介業應交付賣方簽章並註明日期的定金收據給賣方。5. 為確保買方權益,應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金的債務負連帶保證責任。二、 什麼是「要約書」?由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊,內政部特別制定了「要約書」範本,藉以取代業者自創的斡旋金制度。 所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書,行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者,而以簽訂要約書 交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之,一旦屋主同意買方之要約內容時,該交易即屬完成,消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。換言之, 要約書就是 買方依民法第 154 條提出要約之書面,要約之相對人為具有不動產處分權之賣方,買賣雙方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件互相表示意思一致者,契約即為成立。三、斡旋金與要約書之比較優點缺點 斡旋金 :1.經濟作用。2.對促進物件之成交及維持契約具有正面效益。3.符合不動產交易當事人的需求。1.斡旋金制度無法源依據。2.斡旋金制度違反民法之規範(將不拘形式的要約轉變為要物要約)。3.不動產經紀人違反雙方代理之規定(民法第106條)。4.買方必須交付現金或其他代替物。5.仲介業者與購屋者自行商議斡旋金之權利義務,常因解釋不同及雙方認知有差異,而產生釵h爭議。 要約書 1.要約書制度依據民法第154規定訂定。2.購屋者得將要約書及不動產說明書、賣方之出售條款攜回審鴃]至少三天)。3.於要約期間未經賣方同意出售前,有要約撤回權。4.買方毋需交付現金或其他代替物。 1.無法立即檢驗買方出價購買的誠意。2.房屋賣方或仲介業者於要約成立後,無法即時取得定金。3.要約書雖然有拘束力,但是買方或賣方若是違約,須仰賴訴訟才能得到救濟。 四、「斡旋金」與「要約書」之選擇(公平會之規定) 為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會,並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位,不當煩擾、壓抑消費者的交易決定,行政院公平交易委員會 90年 5月 10日 第 496次委員會議通過(公壹字第 01524號令發布) 公平交易法對房屋仲介業之規範說明; 房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性,隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,將有違反公平交易法第 24條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利,且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係,並經購屋人簽名確認,以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金,則宜以書面明訂交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權利義務。 五、政府目前的作法 由於斡旋金在實務運作上有諸多流弊及常常發生爭議。因此,內政部特別制定了「要約書」範本及依消費者保護法第十七條規定公告「要約書應記載及不得記載事項」貳、不得記載事項規定「不得約定在契約成立前,受託人得向消費者收取斡旋金、訂金或其他任何名目之費用。」,以供消費者使用。要約書應記載事項; 1. 契約審噹褻� 2. 不動產買賣標的 3.承購總價款、付款條件及其他要約條件 4.要約之拘束 5.要約撤回權 6.簽訂不動產買賣契約書之期間 7.要約之生效。上述應記載事項詳細內容請上內政部地政司網站查詢(網址: http://www.land.moi.gov.tw)。房屋仲介 業者擬定之要約書,如未記載內政部公告應記載之事項者,該公告之應記載事項仍構成契約內容。 另外, 不動產仲介業者於買方出價有意願承購賣方之房屋時,往往會要求買方支付斡旋金,常引發釵h不動產交易糾紛案,為此,內政部曾於 93 年及 94 年 1 月間多次邀請學者、專家、有關機關及業者研商斡旋金法制化規範會議,會中學者專家多認為現行斡旋金制度是仲介糾紛之主要來源,應立法明文予以禁止,惟業者代表認為現行斡旋金制度具有促進案件成交之經濟效率,且值此房地產景氣復甦之際,若貿然禁止行之有年的交易習慣,恐將對房地產仲介業造成相當大的衝?,因此建議應予維持現狀,不宜明文禁止仲介業者收取斡旋金,並採斡旋金與要約書並行雙軌制。又行政院公平交易委員會規定,對於仲介業者向購屋者收取斡旋金之同時,如未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係者,將違反公平交易法第 24 條規定,自得由該會依公平交易法規定裁罰。所以為兼顧消費者權益與尊重民間交易習慣,在尚未有足以明顯禁止收取斡旋金立法之理由前,目前有關不動產仲介制度仍將維持斡旋金與要約書雙軌制,換言之,即維持不動產仲介業者現有執行現狀。*** 歡迎蒞臨鑑賞 *** 歡迎參觀我的部落格? ?內湖買屋系列★專營大內湖地區房屋、辦公室買賣、託售、託租、代客尋屋/服務熱心/成交迅速/價格合理 /??★商圈專業經營多年,服務熱心 。★歡迎來電免費估價 。★代客尋屋,內湖區、東湖區、南港區。本版禁止廣告及招攬業務連結已移除.版主敬啟★租屋、買屋、賣屋服務 。



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  • 1 樓住戶:楊瑋婷
    發表時間:2013-04-01

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    2 樓住戶:王詠韋
    發表時間:2013-10-03

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    3 樓住戶:夜雲
    發表時間:2014-01-02

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