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罕見!買方出到委託價 屋主反悔不違約

房東:路人甲
發表時間:2012-08-31


罕見!買方出到委託價 屋主反悔不違約

【聯合報╱記者蘇位榮、何醒邦/台北報導】 2012.08.31 03:32 am


民眾委託仲介賣屋,如果有人出底價,依房仲行規就成交,可以收取「服務報酬」;但台北地院昨天作出罕見判決,認為這種解釋契約方式扼殺雙方議約的權利,違反消保法,判決這類仲介契約不成立。

台北市仁愛路一處金店面的女屋主,委託有巢氏加盟店宏御仲介公司賣屋,簽約第二天就有買主;但王女認為委賣過程被不明仲介騷擾,要求解約。宏御說既然有人出底價,契約就成立,控告王女違約求償九十五萬元。法院判決宏御敗訴。

買方出了高於底價的價格,屋主卻不賣,是否算違約?住商不動產法務協理吳光華表示,雖然屋主有權決定賣或不賣,但若買方出到底價,屋主卻不出售,會使房仲做白工;且造成公司多支出管銷成本,並不公平,所以屋主會有違約情形。

住在苗栗的王姓婦人,擁有台北市仁愛路四段的一樓金店面,有意出售。宏御仲介公司張姓店長和卓姓仲介遊說王婦賣屋,表示當地行情每坪約一百萬元,王婦以底價二千三百九十六萬委託宏御賣屋。

據了解,當時仁愛路的店面行情每坪近二百萬元,簽約隔天就有一對男女到王婦的苗栗住處狂敲、按門鈴兩小時,說要和她「談買房子的事」。王婦嚇得到警局備案,並告知宏御房仲不再委賣,終止銷售契約。

宏御房仲向王婦表示,已有買方願意出高於底價的價錢買下這間店面,除支付五十萬元斡旋金,並簽立買賣意願書;依照雙方契約,「買方出價達到委託價時,買賣契約成立生效」,要求王婦履約賣屋。王婦拒絕,雙方鬧上法庭。

王婦反駁,她有權決定是否賣房子,仲介低報市價,害她以低價委賣;仲介又不斷騷擾,她不得已解除委託銷售契約。

法官審理認為,房仲契約「買方出價達到委託價格,買賣契約成立生效」的規定,剝奪雙方議約的決定權,違反消保法。

【2012/08/31 聯合報


如以上連結 (聯合新聞網 8/31 新聞)





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  • 1 樓住戶:路人甲
    發表時間:2012-08-31

    信任仲介, 未必帶來所謂的幸福..

    根據內政部不動產交易網統計, 台北市今年第一季房地產消費糾紛發現,48件糾紛中,仲介業的糾紛就佔38件。

    委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售", 也建議如下:

    1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據!
    (另根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較2010年上半年增加80.5%, 是比2010年同期增加最多的交易糾紛!)

    2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權!

    3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司.

    6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!

    8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)

    審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!

    2 樓住戶:陳彥姍
    發表時間:2013-04-01

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    3 樓住戶:蘇冠廷
    發表時間:2013-10-03

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    4 樓住戶:陳文彥
    發表時間:2014-01-02

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