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購買低自備款房屋市場的好康管道之一

房東:小惠
發表時間:2011-02-21


購買低自備款建案,確實是進入自有房屋市場的『好康』管道之一。以下幾點是您不可不知的:



(1)房價高低



各項條件相同的二個建案,擁有低自備款訴求者,房屋單價必然較高;畢竟建商也需要承擔較大的風險與孳息,將這些多出來的成本反應在房價上,單價自然要比無此訴求的建案來得高。





其實,低自備款充其量只是降低購屋門檻,並不等於降低房屋總價。而廣告中常見的廣告價、廣告自備款╳╳萬起,通常都是以社區內規劃坪數最小、格局最差的戶別為廣告戶,實際上需準備的自備款,仍有可能大於廣告所言的數字。



(2)地段挑選與購買時機



忽略了地段的挑選,以及進場購買的時機。購屋首重地段,但是位處好的地段之房屋,而忽略了包括交通、生活機能等各項地段條件的評估,導致所買的房屋,失去了房地產最重要的抗跌增值能力,許多不曾有過購屋經驗的房市新鮮人,在購屋時最常遇到的困境,就是在房價達到高點時出手購買,不但壓縮了日後的增值空間,當大環境房價下跌時,更需面對較大的賠售風險。



(3)付款能力



失去冷靜判斷的能力,而忽略了日後還款的能力。因為低自備款的背後,是相對沉重的高比例貸款還款壓力;如果付款能力不及高額貸款的還款壓力,長達數十年的還款過程,實在辛苦;尤其在貸款付不出來之際,可能慘遭銀行斷頭,所有心血毀於一旦,豈不可惜?



(4)跌價風險高



除了高成數的貸款壓力外,利率高低也會影響還款總金額多寡。特別是近年國際主要經濟體與我國央行升息動作頻頻.當經濟及房市景氣降溫,導致購買的物件在市場上的價值,低於當初高成數貸款核撥的金額時,因為銀行設定抵押的不動產價值,低於實際放款出去的金額,導致銀行風險大增,為了降低或分攤風險,可能採取積極作為,進而要求提高每月攤還金額或縮短攤還年限等,造成貸款戶困擾。



(5)議價空間縮水



購屋必備的議價絕招,卻往往在遇到低自備建案時,英雄無用武之地,無法派上用場。銷售現場只要以『已有低自備優惠』為由,即可婉拒消費者議價,堅持不二價銷售;即便可容議價,可想而知,議價空間也不可能太大。



(6)社區管理



社區管理的素質不良。而社區管理素質不佳此一問題,其實也是低自備建案在交屋後,經常發生的問題。當經濟能力水準參差不齊的住戶,同住在一個社區內時,難免會有住戶繳不出管理費來;但是當越多的住戶無法按時繳納管理費時,社區管理委員會運作的經費不足,各項管理措施處處受經費侷限,自然無法維持社區內良好的管理品質,居家意外也就隱藏在此。



(7)轉手率高低



通常首購族會採取『以小換大』、『由遠換近』的做法,也就是將原有較小坪數的房屋出售,再以售屋所得換購較大坪數住宅。此時,舊有房屋能否順利出脫,就會關係到能否順利換屋。



忽略了決定未來轉手順利與否的地段、規劃、管理等條件,日後在轉手上可能不易順利出脫。



仔細評估 善用優勢



其實,低自備款訴求建案並非不好,也不全然盡是缺點;事實上,低自備建案最大的優勢,就在於降低消費者購買的門檻,對於有意購屋、資金又不足的消費者而言,不失為值得列入考慮購買的標的。至於針對一般的購屋族群,擁有低自備訴求的建案,到底值不值得購買?唯一的正確解答,依然是『視消費者自身需求與能力而定』。畢竟,低自備訴求與好地段、好規劃兼具的個案也不是沒有,端視消費者的經濟能力,房價合理與否,以及對理想房屋的需求條件;只要能在三者之間取得平衡點,就是最理想的。





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  • 1 樓住戶:謝得木
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:吳安潔
    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:呆妹
    發表時間:2013-09-09

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