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防欠租奧客 房東應變授訣

房東:流鬼葬武
發表時間:2010-01-29


多數民眾爭相買屋收租,一圓當上「包租公」的夢想,但法務專家提醒,其實房東難為,即使遇到奧客或租屋蟑螂欠繳租金時,依法不得破門而入或強制換鎖,將涉及刑事強制罪,可發出存證信函催告,若不理會則向法院提出「遷讓房屋」的訴訟,最快要半年至1年的時間,才可收回房子、取得租金。
 崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳指出,法律為了保障弱勢,相關法條對於房客或消費者較有保障,因此身為房東,當遇到房客欠繳租金時,房客欠租期可達2個月,之後再依原本的2個月押金扣抵完畢,總共要等待4個月後,房東才有權發出存證信函保障自身權益。
 東森房屋法務部經理許榮濱說,近期有位身為包租公的客戶,遇房客已欠租2個月,打了多次電話不接,只好跑去直接討債,但按了幾次門鈴都不出面,因此來詢問是否可換鎖開門進入。
 許榮濱提醒,房東自稱以屋主身分或擅自換鎖、或破門而入等行為,向房客催繳租金,都是會吃上官司的。因為租約成立時,該房屋的使用權就已交給房客,而房客欠租,只是違反了民法的「債務不履行」,房東可控告損害賠償,但房東若擅自進入住宅,則觸犯刑法上的「強制罪」,罪行反而更嚴重。
 因此,馮麗芳說,房東一旦遇到房客欠租時,務必要主動以電話提醒,並請房客儘速在某個期限內終止租約並搬走。雙方可以談判條件,例如將租金少算一點,但是請房客提前於2個月內解約搬遷或是欠租1至2個月的租金,房東不再討回,但房客必須在本周內解約搬遷等。
 否則房東就要發出存證信函,進行冗長的「催告租金」過程。許榮濱表示,屋主可發出存證信函到房客所在住處、戶籍地址或公司地點等,也因房客欠租,所以房東有權提出「終止租約」的期限,若房客仍不理會,則屋主可持「存證信函」等證明文件,向法院提出「遷讓房屋」的訴訟,而這最快也要達半年至1年之久,房東獲得勝訴後,可由法院進行強制點交房屋。
 許榮濱建議,房東在出租時,就可與房客達成協議,辦理租約公證,可至法院或請具有公證執照的律師辦理,約4,000多元的費用由房東及房客均攤,若遇房客欠租、發出存證信函也不回應時,房東就可持公證文件直接向法院提出強制點交。



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  • 1 樓住戶:林美軒
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:林志傑
    發表時間:2013-09-07

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    3 樓住戶:謝燕苓
    發表時間:2013-09-09

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