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黑心投資客炒房告白:搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課

房東:老鳥
發表時間:2013-10-11


 台灣房市一年成交幾十萬戶,有70%都是中古屋。

  在這個投資客橫行的年代,一不小心就會變成冤大頭!

  --從選點到殺價,一定要懂的老公寓、中古屋、透天厝坑錢陷阱--


  你知道,投資屋是加價五成再出售嗎?

  你能識破投資客「黑心裝潢術」嗎?


  人人都想買到「屋主正好欠錢所以價格低」、因為「保養好所以屋況美」、不漏水沒壁癌、還要誠信交易的好房子,別傻了,哪有這麼多「正好」!事實是,當買方,注定得跟投資客鬥法,除非你去廟裡拜,否則就乖乖做功課吧!


  多花冤枉錢事小、買到黑心拉皮屋事大,更慘的是買到違建或兇宅還不自知!《黑心投資客炒房告白》公開投資客黑心技倆的17堂課,教你要如何降低風險、掌握議價空間。


  ★看仔細─拉皮裝潢術、新聞炒作法、高低價差法、房仲聯賣法、假合約假成交…黑心投資客手法全曝光!


  ★請小心─Sway 教你買屋與議價,中古大樓、電梯華廈、老公寓…挑出買方最容易忽略、賣方最容易作假的細節。


  ★Sway傾囊相授:為什麼下午三點和晚上八點是看屋好時段?該不該跟屋主見面談?房屋底價怎麼抓?殺價要從幾成開始殺?如何挑選不騙人的仲介?屋況好壞和社區品質怎麼觀察?


  


【關於黑心投資屋的事實】


  ◎事實1:專業的投資客會加價五成來賣:

  買中古屋或新成屋想議價,搞清楚進貨成本是第一步,專業的投資客會加價五成來賣,你以為打七折買得漂亮,人家投資客還是暴利賺!


  ◎事實2:投資客的出神入化、「點鬼屋成金」裝潢術:

  一、米白色油漆製造溫馨感,劣質品用噴槍隨便噴(有沒有毒不知道);

  二、薄夾板超好用,一遮壁癌、二擋裂縫、三還可掩飾海砂屋;

  三、不敲不清,地上直接鋪拋光石英磚;至於衛浴、廚房?一定是「簡單搞搞、大方呈現」。


  ◎事實3:一戶天價,整條街都是天價了

  台灣天價成交不犯法,一戶天價,整條街都是天價了!天價成交後,連估價也變成天價,手上的房屋又可找銀行貸出天價款,套出來的現金又可以再次周轉炒房。


  ◎事實4:副都心商業地標售,九成以上是投資客出的標單

  新莊副都心的住宅土地與商業土地標售,有九成以上都是投資客出的標單!買地養地炒地,熟悉遊戲規則的黑心投資客比黑心建商更狠、更會炒新聞!


  ◎事實5:透天厝變大廈,就連套房也是違建

  一棟透天厝,屋主先蓋好五層樓,取得使用執照後再加蓋,最後再無中生有的變出電梯一座,當場變成十一層樓高的雄偉大樓,傑克,這真是太神奇了!不相信?請走一趟竹科附近的金山街,一萬戶套房有一半是違建!


  ◎事實6:假合約書、假過戶證明,也能高價格來「成交」

  「投客仲介」會自己先高價假成交一間格局爛的房屋,主要是製造假合約書,或是假的過戶證明,反正一年內的交易多半課不到土地增值稅,再將想賣的房屋,以更高價格來「真成交」。


  ◎事實7:菜籃族、自住戶,你就是投資客倒貨的對象

  菜籃族、想買一、兩戶房屋自住或投資的小咖投資者,通通是投資客倒貨的對象。


作者簡介


Sway


  請繼續幫我這個忙,別猜我是誰,如果你還想再看下去,別讓我被黑心建商、投資客抓去灌水泥、丟到太平洋,因為我老擋人財路。


  還是透露一下,免得讓人認為我不學無術。大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,也考了張不動產經紀人執照。網路起飛時,躬逢其盛,與友人合組不動產網站,後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。


  值得一提的,曾被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪,也曾被疑似黑心建商、黑心投資客放話說要廢了網站、走不出大門,所幸目前仍可在不動產相關領域繼續發揮,提供廣大網友、讀者關於房地產的資訊。


  .大學畢業於不動產相關科系

  .擁有不動產經紀人的證照

  .曾經任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司

  .與友人合創「智邦不動產」,此討論社群成為台灣最火紅的房地產網路討論區之一。

  .著有《黑心建商的告白》(推守文化出版),金石堂年度企管榜第一名、博客來年度財經榜第二名、誠品年度財經榜第二名。


目錄



Part  I 黑心投資客的17招炒房密技

1.全民公敵.無所不在:不要買到讓你吐血的黑心投資屋

2.富爸爸之有錢人的大陰謀︰中古屋獲利五成開價法

3.投資客的黑心裝潢術(上):老公寓、華廈的拉皮遮瑕法

4.投資客的黑心裝潢術(中):豪宅專屬「重裝修山寨法」

5.投資客的黑心裝潢術(下):男女大不同之「性別裝修法」

6.這些事等投資客來教,學費很貴!(上):假自住、假租約騙到高房價

7.這些事等投資客來教,學費很貴!(下):大咖找仲介,小咖募學徒

8.投資客的房地產致富全書(上):我愛上流搞豪宅

9.投資客的房地產致富全書(中):結盟建商,預售屋掃貨賺翻天

10.投資客的房地產致富全書(下):租金、房價兩頭賺的店面投資學

11.投資客的總裁人生(上):看緊你的斡旋金,少碰「投客房仲」!

12.投資客的總裁人生(下):標地養地,我就是建商!

13.里長伯仔是貴人:培養眼線,第一手搶進便宜屋

14.「都更」煉金術:「天價」滿天飛,老公寓變期貨

15.阿公阿嬤請你們也保重:投資客收購釘子戶賤招大公開

16.Google時代一定要查到底的變身術:你確定沒買到違建或凶宅?

17.媽媽桑的思考帽:你聽都沒聽過的另類投資客


Part II Sway教你買屋談判術

1.海鮮店理論:和房仲過招,主動出擊才有好物件

2.選地段,看「娘家」:別讓仲介幫你挑地點

3.中古大樓:從外到內,八個重點

4.中古公寓:由下而上,六個細節

5.透天別墅:精打細算,四大要件

6.終極殺價指南(一):預售屋,打心理戰

7.終極殺價指南(二):中古屋,多管齊下好議價


附錄1.看屋一定要帶的隨身小工具

附錄2. Sway教你挑好宅:中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解


 


【番外篇】《黑心建商的告白》升級版:破解建商話術的三堂課

1.防震不防裂,黑心制震大樓裂、裂、裂!

2.沒有一百分的建商,只有六十分的建商!

3.再破解!「反反制」黑心建商話術


 


作者序


  我,想讓你買到六十分的好宅!

  革命尚未成功,同志仍須努力。


  這次掀開的,是黑心投資客的那個潘朵拉盒子,以及針對中古屋的所有麻煩。


  當《黑心建商的告白》在網路上廣為流傳時,我知道,那是一種民怨的表現;而《黑心投資客炒房告白》無法在網路上廣為流傳,我知道,那是一種恐懼感,恐懼這幾年來因炒房而大賺的美夢,可能因此消失;恐懼因為我寫得太過露骨,而讓想要一次大賺的富翁人生,可能因此破滅。


  你可能早就買了房子,所以,你只關心房價會不會跌,可是,有更多的人還沒買,而我更擔心的,是你兒子、你孫子以後絕對買不起房子!或者,你拿出老本讓他們買,卻最後買到一間黑心房屋!所以,我還是要寫,把買屋的所有問題一網打盡,寫出投資客的黑心手段,讓你知道,其實,房地產世界,並沒有你想像中那樣美好,建商是黑的,投資客更是黑到發亮。


  關於房價,這回把預售屋以及中古屋的殺價方法,一次奉上。《黑心建商的告白》沒寫到的、讓代銷跟建商小喘一口氣的,這次毫不留情了,而中古屋也是,我這次狠心的把看似美美的中古屋畫面,一次撕開。


  對我來說,「黑心系列」已經踏上了不歸路,從此,不只建築業界,現在連房仲等所有的業界,都會更加「不酥胡」了。我只能在這裡說,如果房地產業界因此而去蕪存菁,多一點清流,這不是更美好的世界嗎?你們別忘記,在廣告裡聲稱的那些美好,在公司章程立下的那些誓言,是該一一實現的。


  也許你曾經發出抱怨:「看過書之前,有點不太敢買,看過書之後,就一定不敢買房子。」但,黑心世界如此的深奧,在我聽過多少買家被騙的真實故事之後,深深發覺,想要好好住一間房屋,實在不能再靠你的直覺來買了,我必須把我該知道的事情,一一告訴你,讓你做好所有的準備跟功課後,讓你盡量買到「六十分以上」的房屋。


  別以為我的家人或是朋友,因為我的存在而都買了好房屋,一個親戚,就在出版前的一個月,興沖沖買下一戶投資客的房屋,等到清醒一點的時候才發現,原來,那間房裡的所有對外窗,全部面向「天井」,自然採光跟景觀,完全是「一線天」!先前看屋時,投資客利用所有技巧,有美麗絕倫的燈光與窗簾,加上宛如夢境般的裝飾品,製造出成家美夢,而這位親戚,還聲稱,已經把《黑心建商的告白》看得滾瓜爛熟。


  更別說,他的買價,早就被投資客賺上五成,裝潢,也用了黑心建材。


  希望,你能夠透過我的書,來了解這個房地產世界。謝謝你曾經低調的支持我,沒幫我起底、人肉搜索,革命尚未成功,我,還有故事還沒寫完,同樣的,當我沉到太平洋,或是被兩顆子彈的時候,少了個「賤嘴」說說真相,豈不可惜?


 


內文1


投資客的黑心裝潢術(下)

男女大不同之性別裝修法



全民打房•重點提示

對付女性客戶,投資客會掌握「一廚二浴三收納」的大原則:L型大廚房、高腳椅吧檯、泡澡大浴缸,以及超級大衣櫃,至於隔間、水電不重要;對付男性,大客廳、小廚房,隔間要留孝親房(即使比瑪麗亞傭人房還小),最後必殺絕技就是拉條網路光纖線!



姐姐妹妹真偉大,這話可不是我說的,有房仲自己統計,超過六成買屋的決定權,在於女性,這點黑心投資客了然於胸,所以裝潢的撇步,一定要搞得讓女性客戶超級滿意當場昏頭,就像啤酒廣告裡那群進到更衣室驚聲尖叫的女孩們一樣,才有機會把破爛的黑心投資屋,讓女性同胞們用高價買下來。



女人這麼好騙?其實投資客騙男生女生各有不同的技法,我不是歧視,但先來講女生,哪個女人會關心插座有多少個?電壓多少?啥一百一、二百二伏特?安培數有多少?太專業啦,房仲講破嘴客人還不想聽,可是,你只要給她一個L型的開放廚房,廚房牆壁上還有電視可以一邊作菜一邊看韓劇,媽媽們馬上心裡尖叫。最好的是,廚房要連著一個吧檯,可以擺兩張永遠用不到的高腳椅,可以幻想,坐在這裡跟老公吃早餐喝咖啡,啊∼真是人生最高享受啊!



女性客戶 秒殺裝潢術之一:廚、浴絕對要美形

再來個寬大浴室,有個從頭到腳全身入鏡的超大鏡子,浴缸旁邊牆壁打個窗戶出來,管他會不會影響結構安全,或一開窗就面對隔壁戶廚房的排油煙管。浴缸旁一定要有個小空間,夠放各種不同的沐浴乳、洗髮潤髮精,最好可以還能放咖啡杯、紅酒杯,當場五星級飯店泡澡的FU就出來了。



接著,洗手檯一定要有石材檯面,搭配一個超大方櫃子,裡面可以放十包衛生棉、二十包衛生紙、三十罐備用的沐浴乳跟洗髮精。天花板則是裝一台三合一的暖風機,這樣就可以在冬天不用怕冷,泡澡順便敷臉,對自己好一點,每天泡澡泡一小時。女性客人八成馬上:買單!



當然,那個大大的開放廚房,以及大大的浴室,常是將隔壁房間敲掉,硬隔出來的結果,反正隔壁房間不要做衣櫃,假裝當作書房就好;而浴室大多是陽台外推的結果,反正大家都貪便宜,不會留意陽台有多大,現在還有洗烘脫三合一洗衣機這種加分工具,擺上一台馬上可以彌補陽台空間的不足,你不會留意到衣服、棉被要曬到哪裡去的問題。



女性客戶 秒殺裝潢術之二:主臥室大衣櫃

還有,主臥室很重要,有沒有採光不重要,重點在於你要裝潢出一個很大的衣櫃,可以讓女主人可以放很多很多衣服,最好是要加上可以擺很多包包的展示櫃,對,女生最在意收納功能了,臭男生都只會襪子內衣褲亂丟,哪懂得女生理家的辛苦,你真是個善解人意的投資客!女性客人又中招了:我要買!



女性客戶 秒殺裝潢術之三:品味,象徵屋主不缺錢

我沒有忘記這篇是要寫投資客的黑心招數,所以,中古屋內一定要有一些空瓶跟包裝,比如香奈爾五號、LV的紙袋,喔,差點忘了,你一定會在廚房或餐桌上,發現隨意擺放著兩瓶進口的氣泡礦泉水,或是空的凱歌香檳,在酒櫃裡放上紅酒五、六瓶。品味嘛,讓她覺得,這個屋主一定很有錢,所以他的房子風水好,住得好才要搬家,你看屋主都可以買LV,應該不缺錢不太好殺價,大概這樣的價格就是合理了。女性客人再次中招:我要買下來!



對單身或是沒有小孩的夫妻來說,重點在於廚房、浴室、主臥室,其他都可以省,所以呢,你可以看到這類房型,多半是書房小到只能用玻璃隔間,主臥室非常大,廚房非常的大,客廳就一般般,跟裝修有關的,比如窗戶是否會漏水,有沒有氣密窗,大門是不是換了個防火門,水管是不是依舊生鏽,這些都不重要。



不要怪我罵妳傻女孩,羊毛出在羊身上,妳看到的華麗裝潢,都是投資客用前面兩堂課的黑心裝修法堆出來的,他可不會管妳三十坪房子配個超大浴室,到時候其他空間有多難用,更不會管妳開放式廚房油煙問題怎麼解決。其實只要妳願意用功找沒裝潢過的中古屋用力殺價,價差拿來自己裝潢,起碼電線是新的、水管是新的,妳的牆壁不會漏水、大門可以防火,偏偏妳要給黑心投資客賺,怪誰?


 


投資客的總裁人生(上)

看好你的斡旋金,少碰「投客房仲」!



全民打房•重點提示

遇上黑心投資客經營的房仲店,賣方會被壓低買價,買方則必須承擔假成交騙高房價、斡旋金及自備款被挪用的風險,而且因為品牌小,出了事,媒體青天大人不見得願意幫你伸張正義!找仲介,還是少碰單店型的「投客房仲店」為妙。



看完前面幾堂課,你應該很清楚投資客跟房仲是共犯結構,房仲提供買賣通路以及新聞包裝,投資客出錢、出貨,但大咖投資客會想,做仲介也不難,幹嘛不自己做老闆,還要讓別人賺?所以這幾年投資客開始自己當房仲,一方面肥水不落外人田,買賣起房屋更快更有效率,有好貨色自己也可以先吃,更黑心一點,客戶的簽約金還可以拿來當短期現金周轉,好用得很。



調謄本、包打聽,吃定賣方

當房仲老闆最大的好處,是讓投資客可以在第一時間掌握賣方的狀況,方便買進條件好的房屋,正因為可以讓投資客好好包裝的好物件不多,通常三大都會區裡,一些容易賣掉的房屋,屋主都會簽下「一般性合約」,也就是任一間房仲都可以賣,不是簽專任合約,尤其是台北市,幾乎都是簽這類的銷售合約,你跟永慶買或是跟信義買,有時開價不一樣,但最後成交的決定都在同一個屋主。



所以,買方不重要,因為房子可以透過這樣的聯賣方式,同一間房屋在各大房仲都會出現,賣方,才是大咖投資客要鎖定的對象。要怎麼著手呢?當然是希望能在第一時間鎖定賣方,並利用談判的技法,以低價進貨。



我聽過這樣的對話:「你這房屋曾經漏水、以前死過人耶,我認識你之前的屋主,這種房屋的價格不會太好喔,但是我手上剛好有一組客戶想投資,不信你去找其他房仲估價看看,有沒有我客戶想出的價這麼高呢?如果有興趣的話,我馬上打電話給客戶,叫他帶支票簿來簽約。」



這當然是亂講一通,因為仲介早就去調過謄本,他很清楚你的房屋之前有轉手過,除非前任屋主是你的親戚或好友,要不然他怎麼掰,你也不知道真假,只會被騙得一愣一愣的,就有可能聽信他的話術或在希望盡快換取現金的壓力下,匆匆忙忙的低價把房子給賣了。



這就是為什麼所有的房仲老闆都會要求業務員深耕地方,每個人選一棟社區來經營,每天找管理員、住戶用力的哈拉,就是要找到這樣的資訊,才能知己知彼的打擊賣方客戶信心。有些用功的業務員,甚至還能掌握到社區有誰離婚、有哪個小老婆、以及誰的長輩何時過世。這些社區住戶大小事,就是關係到他們會不會把房屋拿出來賣的重要資訊。



我自己就曾經碰過這種狀況。某房仲特地跑到我老家,騙家母說:「妳兒子在網路上要賣房子耶,好像想賣一千兩百萬,其實啊,我們手上有很多客戶想要那個社區,絕對會加價一百萬元跟你們買,不信,你現在用我的手機打電話給妳兒子,快跟他聯絡。」



這是因為我住的社區有管制,房仲無法直接接觸到我本人,只好動腦筋轉向曾經登記的老家。話說本人的房屋市價根本不到一千萬,當然也沒有在網路上賣屋,仲介以這種可以賺暴利的謊言,就是要讓人心動、利用老人家來「套」出我的聯絡方式。



房價高的時候,有好房屋的人就是老大,如果你手上的房屋地點跟景觀條件都好、一年內這棟社區沒人要轉賣,你將會享受到房仲的甜言蜜語轟炸,聽多了,你一定開始覺得自己的房屋很值錢、人人搶著要並且獲利驚人。



大咖投資客利用房仲的連鎖品牌直接跟第一線的客戶接觸,每天,拚死命想賺錢的業務員,會回報各個客戶購屋意願如何,當房仲店老闆自己想「倒貨」的時候,就可以精準的操作業務員累積的潛在購屋客戶名單。通常投客仲介會在自己的店頭物件中,先高價假成交一間格局爛的房屋,主要是製造假合約書,或是假的過戶證明,反正一年內的交易多半課不到土地增值稅,再將想賣的房屋,以更高價格來「真成交」。



你不用懷疑房仲店為何到處都有,密集的程度快要追上便利商店,有些路段甚至各大房仲一字排開、全部到齊,因為,大家都想利用大品牌的效力,搶貨、倒貨。



你的斡旋金就是他的周轉金

投資客自己當房仲店老闆還有一個好處,房屋買賣的過戶時間,短則三、五天,通常一個月左右,這時,就可以利用這一個月的時間差,來玩玩金流的槓桿遊戲。



買房屋的時候,仲介會要你拿出十萬、二十萬來當作斡旋金,買賣成交就可以轉為購屋的訂金或是頭期款。這個現金,就是不肖仲介的周轉金!他可能拿來付別間房屋的貸款,這還算是小型周轉咧!



買賣簽約之後,通常在過戶前要付個至少兩成的自備款,一千萬元的房屋就是兩百萬元,這筆錢正牌的房仲會存在信託專戶裡,但是,不講沒人知道,黑心房仲都直接轉到他們公司的戶頭裡!一戶房屋存個兩百萬元,十戶就是兩千萬元,一個店頭只要能隨時保持十戶的成交水位,就等於持續坐擁兩千萬的周轉金在銀行戶頭。你說大品牌都很自愛?都有履約保證?用孤狗大神查一查吧,自備款被房仲盜用的新聞層出不窮!






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  • 1 樓住戶:蔡雅均
    發表時間:2013-12-04

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    2 樓住戶:割r君
    發表時間:2014-01-02

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