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日本人為什么不炒樓?

房東:小鳳
發表時間:2014-06-06


編者按:日本人為什么不炒樓?日經中文網特約撰稿人肖敏捷這樣認為的,日本人並非生來就討厭投機。之所以對房地產投資變得如此謹慎,是因為上世紀80年代的經濟泡沫使他們飽受其害,就算好了傷疤也不敢忘了疼。此后經濟泡沫破裂,工薪階層的收入增長停滯,少子化和老齡化進程加速等經濟環境的變化也不容忽視。相比之下,中國正處在高速經濟發展中,需求旺盛,因此不能簡單地與日本比較。但是自從中國有了房地產市場,政府似乎一直疲於房地產的調控,大到管土地和貸款,小到管購買套數和建筑面積,可惜至今仍未擺脫“一收就死,一放就亂”的兩難境地。我想政府要管的事太多了,就不要再拿房地產來難為政府了吧。從日本的經驗和教訓來看,只有經歷過市場的洗禮,消費者或投資家才會變得聰明和理智。我不主張國內樓價應該大跌,但我相信“一朝被蛇咬,十年怕井繩”這句諺語。

日經中文網特約撰稿人 肖敏捷:在朋友圈里,筆者預測房地產行情的能力被傳為笑柄。1999年從東京赴香港工作時,受亞洲貨幣危機影響,香港房地產業正處於最低谷。租金大跳水,公司便慷慨地為我在香港島南山區附近租了一套高級公寓。一天房東勸我說,現在是最便宜的時候,不如買下來吧。那時我工作剛5年,考慮到自己的收入,我回答說就算現在是最便宜的時候,對我來講還是高不可攀。之后,香港房地產市場起起落落,但今年3月到香港出差時,聽說那套公寓的價格已經翻倍。毫無疑問,我錯過了一次良機。

2005年轉調到上海工作時,我經常帶日本來的客戶看房。一天,在虹橋附近一處日本開發商開發的別墅參觀時,負責人說現在是最佳時機。當時稍有點動心,但受金融緊縮政策影響股市和房地產市場持續低迷,而且當天看樓的人就我們一行,冷冷清清,所以我回答再等等看。幾年之后,在東京再次遇見那位負責人時,他說你要是知道那個別墅漲了多少的話,一定會后悔得睡不著的。不用問,我肯定錯過了一次提前退休的機會。

沒有在香港和上海購買住宅,在2007年調回到東京后,筆者卻鬼使神差般地買了套公寓。當時的房地產價格在低迷很久之后開始回升,稍微有點房地產泡沫跡象。我擔心不買的話還會再漲,最後通過抽簽在東京都內買到一套高層公寓,從陽臺望去,一覽眾山小,得意洋洋。但是好景不長,妻子生孩子后患上了恐高症,因此不得不在2年后轉手將房子賣了。降價出售,再加上各種手續費和貸款利息,前前后后損失不菲。在日本,只要一入住,新房立刻成為二手房,除非意外降價出售理所當然。無法理解這一事實的母親到現在還抱怨我“你是不是被中介給騙了啊,在中國從來沒聽說過賣房子還有賠錢的”。

當我把這些親身體驗添油加醋地講給身邊的中國朋友聽的時候,發現一個有趣的現象。那就是,在日本住得越久的中國人就越成不了房地產投資的成功者。或者可以說,對房地產的見解就越來越“日本人化”了。經歷了上世紀80年代史上最大的經濟泡沫和之后長期經濟低迷的日本人,對房地產投資都十分謹慎,所以對香港和中國的房地產市場也會看走眼。另外,和香港人和上海人相比,日本人並沒有那么強烈的購房欲望,他們會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房,住在市中心還是郊區,所以通常不會談論別人的住房情況,相反,大家還會同情那些貸款買房的人。這與上海和台北人熱衷談論誰買了房,誰的房子升值了形成鮮明對比。

還有一點就是,大多日本人不把住宅當成投資對象,而是當作一大件耐用消費品。論公寓的面積和豪華程度,東京遠不及香港和上海。不過,論質量和使用舒適程度,香港和上海的高級公寓就不那么盡如人意了。前面提到的香港高級公寓,我想8成租金是為了滿足山頂豪宅這一耀富心理上了,而樓上鄰居的動靜聽得一清二楚,其隔音效果比我在日本留學時住的經濟適用房還差,使我始終難以接受這就是所謂的豪宅。

在東京成立建筑事務所的一位中國朋友常對我嘮叨不能在中國買房子。他的觀點是中國的開發商不太重視隔音性和隔熱性等從外面看不見的地方,只追求表面的豪華和奇特。就是因為有這么一個挑剔的朋友,我錯失了大好的投資機會。在國內看樓盤時,只顧挑窗戶有沒有縫隙、地板鋪得平不平等小毛病,卻忽略了買樓能賺錢這一大原則。難怪連售樓小姐都煩你。沒辦法,在日本呆久了。

日本人並非生來就討厭投機。之所以對房地產投資變得如此謹慎,是因為上世紀80年代的經濟泡沫使他們飽受其害,就算好了傷疤也不敢忘了疼。此后經濟泡沫破裂,工薪階層的收入增長停滯,少子化和老齡化進程加速等經濟環境的變化也不容忽視。相比之下,中國正處在高速經濟發展中,需求旺盛,因此不能簡單地與日本比較。但是自從中國有了房地產市場,政府似乎一直疲於房地產的調控,大到管土地和貸款,小到管購買套數和建筑面積,可惜至今仍未擺脫“一收就死,一放就亂”的兩難境地。我想政府要管的事太多了,就不要再拿房地產來難為政府了吧。從日本的經驗和教訓來看,只有經歷過市場的洗禮,消費者或投資家才會變得聰明和理智。我不主張國內樓價應該大跌,但我相信“一朝被蛇咬,十年怕井繩”這句諺語。

順便說一下,勸我在中國不要買房子的那位朋友目前在中國的建筑行業成為大紅人,忙於傳授日本的住宅建設經驗,尤其是節能環保等看不見的功能。這也許是中國住宅市場慢慢走向健康和成熟的象征吧。

肖敏捷簡歷

富迅資產管理股份有限公司(funnex asset management)總經理、首席經濟分析師。出生於中國西安。自武漢大學畢業后,作為日本文部省(當時)公費留學生到日本留學,先后就讀於福島大學和筑波大學的研究生院。1994年進入大和總研,2010年6月起任現職。作為頻繁來往於中日之間,不斷推出準確經濟報告的經濟分析師而為人所知。

在《日經veritas》排行榜(2010年)經濟分析師部門中居第5位。著作有《中國人經濟分析師看中國經濟》。




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  • 1 樓住戶:沈雅竹
    發表時間:2014-06-16

    仲介公司沒有好與不好啦~
    只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~
    每個區塊的行情~差異又很大~
    開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~
    賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~

    建議你撇開品牌迷思

    有品牌不代表有保障
    挑品牌不如先挑對的仲介才是真的
    千萬不要有品牌的迷思,畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    如果你是要買房子
    請仲介帶您去看
    那就得要多跑幾家房仲去瞭解
    您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想,您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務
    這樣才會是最完美的組合
    買房賣房都是人生一大事,太過草率很容易造成日後的不順利
    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌,
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了
    我覺得找房子先找對仲介比較重要XD
    房屋仲介很多都比較勢利眼
    我跟我男友都很討厭
    那種很商業化讓人有壓力的房仲店
    因為上網做了很多末
    找到板橋的廣利不動產
    因為他們的服務...真的沒話說
    難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹


    最值得稱讚的是服務
    我跟我男友覺得
    房屋的品質是必然
    但是服務態度真的很重要
    不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎?
    不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓

    廣利不動產讓人感覺很窩心親切
    而且讓我們備受尊寵
    都跟我們跟溝通決定
    服務我們一對新人



    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣





    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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