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消費者自我權益保障

房東:小貝
發表時間:2007-09-24


消費者自我權益保障
從早期普遍可見的頂樓加蓋、騎樓增建,到晚近曾引發爭議的陽台外推及室內夾層,這種所謂『二次施工』,一般人當然知道是違章建築。
頂樓加蓋
之所以會有二工,理由當然是人性使然。畢竟土地資源有限,只要是在許可的範圍內,當然要『物盡其用、地盡其利』;加上民眾對相關法令不夠熟悉,於是過去公寓或大樓最高樓層住戶,經常有頂樓加蓋的行為,有騎樓規劃的一樓,也不時會看到該戶住戶外推加建的情況。


基於這樣的心態與作為,建商在進行規劃時,多少也會請建築師在設計規劃時,盡量留一些伏筆,以便日後進行這種二工增建。


然在考量市容及大眾權益的前提下,政府近年逐漸對這類增建二工,進行更嚴格的規範及取締。除了前述桃園縣從去年開始,針對透天社區的中庭墊高、人車分道設施進行取締外,最知名的就是前些年永和「水築館」陽台外推,遭檢舉之後被罰,並限期拆除的事件,及九四年後,北市不再核發室內空間超過三米六以上的建照,並加強查緝夾層屋等。


只是就實際層面來看,消費者在缺乏足夠資訊與知識的情況下,仍可能在不知情的狀況下,購買到有違法增建二工的住宅。比如陽台外推,就仍是常見的例子。有鑑於此,我們針對最普遍的三種二次施工也就是陽台外推、夾層及中庭人工地盤,提供消費者相關的辨識,乃至於自我權益保障的資訊與知識。
陽台外推
一般而言,透天社區的任何二次施工,不管是前述的人工地盤墊高中庭,或是其他的頂樓加蓋增建行為,檢舉或查緝行為其實相對容易;因為透天社區畢竟『能見度』較高,隱蔽性較低,室外的二工,外人幾乎『一目瞭然』。而這也是為何去年桃園縣針對這類二工進行強力取締時,一時之間『風聲鶴唳』的原因之一。
然如果是室內的二工,能見度就降低,也等於舉報的難度增加。因此不管是透天或大樓,如是進行室內空間的二工,顯然舉報相對不易,於是其普遍性就相對提高不少。而這種室內的二次施工,最常見的就是『陽台外推』。
無論是大樓或透天建物,按照建築法規,陽台的設置,基本上是不列入法定容積率的計算範圍內。因此,透過所謂的二次施工,將這個原本理論上並不屬於室內使用空間的陽台,加上類似外牆(較常見的做法是施做窗框及窗戶),那麼就如同前面討論的中庭墊高人工地盤類似;這個二工動作,也構成所謂的遮蔽效果,形成法令上基本的建築形式,建物的實際使用面積因此增加,當然構成違反建築法規的違章建築。
相對於透天社區的人工地盤墊高中庭,這種陽台外推的二工,『能見度』相對較低,不過辨別度還是存在的。陽台一般都設置在室內空間外側,因此如二工陽台外推,無論是牆面或地板,使用的建材多少都會和主建物使用者有所不同,消費者大致可透過觸摸或敲打的感覺及產生的聲響,來分辨箇中差異。另外從外觀來看,原本應該『透光』的陽台突然被封閉住了,當然也是大有問題。
不過,畢竟陽台外推相對仍不易辨別,這也使其成為建商或營造單位最常施做的二工。尤其晚近都會地區建地一地難求,土地資源奇貨可居,房價因而水漲船高,陽台外推成了少數不肖建商『偷』容積,額外增加銷售坪的最佳手段。
實際的做法,則是會在建築師規劃平面設計圖時,就將樑柱設在室內與陽台空間之間,而非傳統的讓陽台空間完全突出於建物之外。如此一來,相對就可以比較不著痕跡地施做陽台外推。這種變異性的陽台外推,對一般消費者而言,可說根本無從辨識起。
唯一可能可以分辨的方式,恐怕得仔細端詳銷售單位提供的平面配置圖。如靠近窗戶的空間有出現虛線的情況,就要特別注意,是否有陽台外推。另外,如整個社區都沒看到規劃陽台,恐怕也要有警覺,建商是否整個社區都有陽台外推的情況;甚至最釜底抽薪的辦法,就是央求檢視政府核定的建物使用執照圖。




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  • 1 樓住戶:小雨滴
    發表時間:2012-10-23

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    不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎?
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    優點:由網站提供的評價功能可自行評估
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    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

    2 樓住戶:林旺映
    發表時間:2013-02-22

    找房子我都是去明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

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    資訊還蠻多的

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    3 樓住戶:法蘭克
    發表時間:2013-09-06

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    4 樓住戶:林志傑
    發表時間:2013-09-08

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    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

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    5 樓住戶:魏乃霖
    發表時間:2013-10-17

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    缺點:要自行評估房仲人員的優劣





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