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【房產法律】公寓大廈法律..出席人數比例及所有權比例

房東:海玥
發表時間:2013-02-12


【房地產公寓大廈法律問題】就同一議案重新召集會議,出席人數比例及所有權比例均超過五分之一,合法嗎?
   
文 / 劉孟錦律師.楊春吉


【問題】


某社區有150戶,第1次年度區分所有權人會議出席人數不足而流會,第2次會議有35戶出席,出席人數比例及所有權比例均超過五分之一。但其中一人持有授權委託書20張,整個會議他說了就算,這樣合法嗎?



【解析】


按「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」固為公寓大廈管理條例第32條定有明文,惟規約另有規定出席人數者,自應從其規定,是本案召集人就同一議案重新召集之第2次區分所有權人會議,其人數、權數及決議方式,縱符合「應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議」之規定,惟規約另從嚴規定出席人數者,自應從規約之規定,苟未符合規約中出席人數從嚴! 之規定,自不得謂其決議有效。另依公寓大廈管理條例第32條之規定,其應有區分所有權人三人出席,始為合法。從而本案,自應先審視「規約中是否對出席人數另有從嚴之規定」及「出席之區分所有權人是否有三人以上」,始得判斷之。


又「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,依公寓大廈條例第27條第3項規定,得以書面委託他人代理出席,此『書面委託』為一要式法律行為,不具備該要件時,即不生法律行為之效力,且其委託不因受託人為其配偶,而有所區別」「公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第32條第1項所明定,其立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達條例第31條定額時, 由召集人就同一議案重新召集會議,使區分所有權人有再次參與會議之機會,並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議,俾利管理維護事務之執行,故條例第32條所稱就同一議案重新召集會議,自當於第一次會議結束後,始得進行會議召集之程序。即該會議依本部94年5月30日台內營字第0940005849號函釋踐行條例第30條第1項規定開會『通知』或『公告』之程序,應於第一次會議結束後始得進行。是本案就同一議案重新召集區分所有權人會議時,其與第一次會議所須最少間隔時間之疑義,請依上開條例規定及說明辦理。」亦分別為內政部94年6月28日台內營字第0940084041號函及96年3月1日內授營建管字第0960801174號函解釋在案,是區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,非不得依書面委託他人代理出席,只要「書面委託」具備法定要件即可;至於依公寓大廈管理條例第32條之規定,就同一議案重新召集會議,則應於第一次會議結束後,始得進行會議召集之程序,併予敘明。





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    發表時間:2013-10-17

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    發表時間:2014-01-02

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