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房仲業不能說的秘密

房東:小橘
發表時間:2011-11-05


據說房價過高是十大民怨之首,政府非常緊張,急著想拿出對策,可是搞了半天似乎沒甚麼成效,買不起房子的人依舊買不起。

這個政府之所以無能,並不是他沒有想法,沒有點子,而是他沒有能力實現他的點子。針對高房價的成因,政府提出了一個「房價透明化」的辦法,我覺得這是相當聰明的。然而要怎樣才能做到房價透明呢?

依目前法令,房屋土地的所有權移轉時,就是俗稱「過戶」,必須去地政事務所辦理登記。登記時要提出「買賣契約書」。可這個買賣契約不是真正的買賣契約,一般俗稱「公契」,也就是法律上說的「物權契約」。公契記載的價格通常是「土公告現值」和「建築改良物評定價值」,而不是真正的買賣價格,因此政府無法從土地登記中得悉真正的房價。

最徹底的做法就是,要求每一宗買賣辦理過戶時,必須出具真實的買賣契約書,也就是當事人的「私契」,然後將實際成交價格登記在土地登記簿及謄本上,這麼一來,房價就百分之百透明了。

即使法律這樣規定,也可能有人在申報時製造假的契約價格,但我想應該不多,因為這是犯罪行為。如果只有買賣雙方其中一方或者代書,擅自竄改了契約價格,這就構成了刑法第210條的偽造或變造私文書罪;如果拿這個不實的契約書去辦過戶,更構成第214條的「使公務員登載不實罪」。前者可判五年徒刑;後者三年。就算是買賣雙方同時簽一份「過戶用」的契約書,那也是共犯第214條之罪;代書處理簽約事宜必然明知為假,明知為假還送件也是共犯。

當然奸佞之徒所在多有,但很少人會為了沒多大好處的事鋌而走險,以身試法。對買賣雙方而言,據實申報交易價格其實沒甚麼關係,關鍵是「稅」。過戶的時候賣方必須完納「土地增值稅」,買方必須繳「契稅」,如果改以實際價格徵收「增值稅」,那就實現了國父孫中山「漲價歸公」的理想。當然,他的理想實現了很多人就不爽了,尤其那些靠著不動產增值而發財的吸血蟲們。

政府不敢這樣大動干戈以實際成交價格徵稅,我能理解,畢竟想要一下子實現社會正義,除非有流血革命的打算。政府採用漸進的,逐漸讓房價透明。這樣也不錯,老百姓的衝擊不會太大。具體的作法其中有一項是針對「房仲業」,要求凡是透過房屋仲介成交的買賣,業者有義務陳報真實價格。

這只是第一步。如果做到了,至少有一部分房價可以透明化。接下來第二步可能要求代銷業、建商陳報真實價格,然後是代書、貸款銀行,最後做到全國的不動產買賣透明化。

然而第一步就卡住了,因為仲介業者動用資源,比如所謂的民意代表、所謂的專家學者,盡全力讓這項法案無法通過。他們提出很多奇怪的反對理由,其中最怪異的就是「此舉侵犯了消費者的隱私權」。

我就納悶,房仲業者甚麼時候這麼在意消費者隱私權了?舉例來說,如果你名下有一棟房子,你很可能會收到房仲業者的「開發信函」,告訴你現在房價多麼好,正在高檔,想賣房子就要趁現在!然後吹噓本公司擁有多少年經驗,致力於地方發展,旗下有高效能的行銷團隊與業務陣容,服務多麼完善………云云。所謂「沒有賣不掉的房子,只有不會賣房子的人」之類的無聊口號。

仲介怎麼知道你名下有房子呢?很簡單,地政事務所的所有權登記是公開的,只要花幾十塊錢就能查出房屋土地的所有權人姓名地址。也許你不想讓人知道你擁有房子,但是政府為了交易安全不得不犧牲你的隱私,而房仲業者大大利用這項資訊時,有沒有在乎過消費者隱私權?有沒有哪個房仲業者向政府陳情,要求廢除這項規定?沒有嘛!現在政府要他們提供實際成交價,倒忽然尊重起隱私權了。

如果公開成交價真的侵犯了消費者隱私權,我想「消基會」會第一個發難,民眾和媒體也會群起反對,可是都沒有,民眾不但不反對還很贊成。正所謂皇上不急,急死太監,房仲業者打著消費者隱私權反對,但其實骨子裡根本在為自己打算。

房價透明化,房仲業者幹嘛要急呢?首先,第一個會被影響的就是拿房地產投資生財的所謂「投資客」。

房子是用來住的,要充分利用才好,要「物能盡其利」。這個「利」是使用之利,不是交易之「利」。這幫投資客不把房子當房子,當作「投資工具」,以錢賺錢當然比較好賺,拿來住反而浪費。而投資的永恆圭臬就是「低買高賣」,愈低的價錢買進,愈高的價錢賣出,油水才愈豐厚。

一棟500萬元的房子,投資客買了一個月,就以550萬賣出,賣給另一個投資客;他再以600萬賣給另一個投資客,然後650萬、700萬,每賣一次中間就賺一筆,最後到了真正需要房子的人手上,這房子的價格變成700萬元了。換句話說,一個真正賣房子的,跟一個真正買房子的人中間,夾著四個投資客,他們在一個「具有實際意義」的房屋買賣裡,不勞而穫地榨取了200萬元。這就是為甚麼房價會高的道理。如果房屋買賣只存在於「賣方」與「實際需求者」之間,那麼對房價唯一的影響就只有「供需法則」。根據調查統計,台灣的房屋供給量其實非常充裕,絕不會因為供不應求而使得價格飆高;價格飆高,就表示房屋的「市場」並不在於「房屋需求者」,而是形成一種投資市場,或者說「投機市場」。

你可能會想,一棟500萬的房子,我幹嘛要用700萬買下?關鍵是,你根本不知道一棟房子究竟用多少錢買才算合理。如果市場上的房價大都被投資客低買高賣給墊高了,那就形成了「行情」。所謂「行情」,說白了就是你到處去打聽,發現這附近每一棟房子的價錢都差不多,這個價碼就叫作「行情」。當你用所謂行情價買下時,並不覺得自己被吸血了。因為你只知道行情如何,卻不知道這個行情是怎麼來的,換言之,你永遠不會明白這裡的行情究竟為甚麼變得這麼貴。

房價透明化第一個要倒楣的就是這種吸血鬼。當你發現這棟房子在短短半年前才以500萬元成交,你絕不會甘願用700萬買下,這樣,投資客就無利可圖了。

那麼,為甚麼你總在四個投資客買來賣去之後,才能買到哄抬了價格的房子呢?因為他們耳聰目明嗎?他們的消息為甚麼特別靈通呢?因為他們有個好朋友───房屋仲介

仲介商養了一批業務員,這幫人吃飽飯就到處蒐集各種售屋訊息,哪裡有房子要賣,甚麼條件甚麼屋況甚麼環境,屋主開甚麼價,他們一清二楚。有房仲業者當雷達,投資客出手自然十分迅猛,哪可能讓你先用真實價格買到房子呢?像你這種真正買房子住的人,一住就是十年二十年,房子在你手上已經失去投資工具的意義,對投資客來說這就是損失啊!他們失去了從中間吸血的機會。

為甚麼仲介商喜歡當投資客的耳目,不喜歡當真正消費者的朋友呢?道理還是相同,因為你只買一次,而投資客這個月買下個月賣,另一個投資客買了沒多久又賣。仲介賺的是佣金,一筆買賣抽一次佣金,買賣次數愈多他就賺得愈多。簡單講,一隻羊可以在一年內剝四層皮!何樂而不為?

因此,如果投資客不高興,房仲業當然高興不起來;房價透明化會打傷投資客的元氣,一丘之貉的房仲業者當然勢必抗爭到底。

 

其實,這還不是房仲業反抗房價透明的最主要原因。另一個原因連說都不能說,是不能說的秘密!以前元大證券有一句廣告詞:「不能說的願望,最希望被實現。」換句話說,最想實現的願望根本見不得光!例如阿扁最大的心願是多當兩屆總統,還A了幾千億存在美國,這種願望他媽的能說嗎?

諸君可知道,房仲業是一個賺取暴利的行業。一個出社會沒幾年的小孩,靠兩片空嘴薄舌月入數十萬,年紀輕輕就能在酒店裡一夜擲千金。一筆買賣成交價1000萬,仲介佣金5%,就是50萬。這50萬公司賺一半,另一半是獎金進入業務員口袋。甚至還有很多獎金比例高達7成的!在業界叫做「高專」。以前我們講高專的意思是「高級專員」,仲介業的高專是「專門領高獎金的業務員」。這種高專有個特色,就是幾乎完全不受公司掌控,一個不高興就跳槽。因為業務是他在做,客戶是他的,每一筆成交賺來的佣金他拿得跟公司一樣多,甚至比公司還多,他自然不覺得是在為公司工作,反而認為公司是靠他賺錢;不是他領公司薪水,是他付錢向公司「租張辦公桌」。

仲介業務員賺錢容易,居然還不想納稅!可惡至極!不能說的秘密是───目前在台灣十個仲介有九個半逃漏稅!

這絕不是危言聳聽。一個月入數十萬的人,他的底薪可能只有八千五,有的甚至宣稱「無底薪」。國稅局根本收不到他的稅。前面說過,一件買賣成交佣金50萬,公司才賺25萬甚至更少,仲介公司有可能如實申報50萬的營業所得嗎?不可能的,誰都不會賺25萬卻以50萬繳稅。如果他要如實申報,那他就要扣繳薪資,就是將業務員實際領到的50%或70%獎金列為「營業費用」。如此一來,政府就課得到業務員的所得稅了。

業務員被課稅,當然不高興。他會說:「此處爺報稅,自有逃稅處。」其他仲介商的老闆大搖其手:「來來來,本店不報稅唷!」前面說過,房仲業靠的不是機器,不是原料,更不是技術,靠的就是養一批很會做業務的業務員,老闆是喝業務員奶水長大的;業務一跳槽,他就得關門大吉。因此老闆們通通不報稅了。

具體的做法就是收了佣金不開發票。他們甚至發展出一套不開發票的說詞,讓許多消費者信以為真,以為仲介業是不必開發票的。有的會以折讓佣金作為不開發票的對價,也就是賄賂消費者。當然也有消費者堅持要拿發票的,這時他們就會用:「如果開發票成本增加,會影響售後服務喔!」這一類說詞來恐嚇消費者。很多人找仲介買賣房屋重視的是服務,發票多一張少一張無所謂,重點是要賣得安全住得安心。仲介就利用這種苟安心態大逃其稅!

這個不能說的秘密跟房價透明化有何關係?關係可大了。如果仲介有義務陳報每一件買賣的實際成交價格,政府就能計算他的佣金收入,到時候他一毛錢稅都逃不了!他已經逃稅逃習慣了,忽然要繳稅當一個守法公民,你叫他怎麼活?他還上不上酒家?由儉入奢易,逃稅者繳稅難!因此他們唉唉叫。

這才是反抗房價透明的主要原因。但這種理由說得出口嗎?他怎麼向政府陳情:「要是推行房價透明,我就不能逃稅了!」他必須把見不得人的陰險動機藏在心裡,然後找一堆冠冕堂皇的理由來宣稱。

我非常討厭這個下流的行業。我們一般老百姓每年都要乖乖繳稅,想省下幾兩銀子都要想破頭,有些小公司蒐集幾張私人發票報費用,緊張得不得了深怕被逮到。但房仲業者逃稅竟是這般家常便飯,有些規模大的甚至一年逃漏幾百萬稅!教人怎能不痛恨!我希望政府趕快拿出魄力,實現房價透明,落實租稅正義,讓這些吸血鬼、蛀蟲、社會敗類消滅殆盡。




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  • 1 樓住戶:蔡宗玫
    發表時間:2013-09-09

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    2 樓住戶:青梅
    發表時間:2013-10-03

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