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未經由仲介公司,自行簽定房屋買賣時所需注意

房東:窮人小利
發表時間:2010-11-29


想提醒大家,在不透過房屋仲介公司,自行處理房屋買賣時,所該注意的事項。



一、專業且可信任的代書。



曾發生過詐騙集團偽造房屋權狀的新聞,專業的代書,可辨識權狀的真假,且代書通常與地政事務所的人員互動頻繁,在調閱權狀的管道,也會迅速且確實。可信任的代書,會在付款時把關,在買方第二期頭款或是銀行貸款未確定之前,不會辦理接下的用印、完稅、交屋手續。



二、履約保證。



履約保證可分為「成屋履約保證」、「價金履約保證」。



「履約保證」就是替買賣交易買個保險,因為沒有仲介公司的把關,因此,履約保證是保護買賣雙方的重要窗口,若簽約代書不是自己可信任的代書,千萬別忘了要求簽訂履約保證。



<成屋履約保證>



「成屋履約保證」以保證買方為主,其保障在「房屋產權」部分,避免購屋糾紛,可見聯合財經網所解釋:



簡單的說,「成屋履約保證」就是房仲公司在買賣雙方同意保證責任範圍內的前提下,由銀行出面保證,讓買方得到清楚的產權,屋主也得到應有的價款,並由建築經理公司,以公正的第三人角色處理所有事項,做好資金保管、監控與流程控管。如果交易過程中任何一方有違約的狀況發生以致於無法履約,經查證屬實,則銀行將出面,依保證書約定,負應有的責任,將買賣交易風險降到最低。



引申閱讀:聯合新聞網



<價金履約保證>



「價金履約保證」可保障買賣雙方,可見「永慶防仲網」對其解釋。



所謂「價金履約保證」,是當買賣雙方價格談妥後,買方支付給賣方的各筆款項都存放在銀行及賣方的聯名專戶中,賣方所需支付的各項稅捐、費用由專戶中給付,直到交屋完成後,由銀行專戶中結清並加計利息,才會支付給賣方,如此才能真正保障交易過程中的潛在風險,以確保買賣雙方的交易安全。



賣方保障:對於賣方而言,最大的益處就是可以確保拿到尾款了!按照一般的買賣程序來說,賣方在房屋買賣的簽約、用印、完稅程序後拿到買方的自備款,剩下的金額則是在完成交屋程序後才會拿到,對於賣方而言,最擔心的就是這筆金額。 而在價金履約的保證下,如果買方申請的貸款已核撥,會進入專戶中統一保管,賣方在交屋後,將尾款匯入賣方指定帳戶。




買方保障:對於買方而言,在交屋之前,所付金額皆是由履保專戶保管,可避免在交屋之前買方惡意捲款,導致買賣封產,不但房屋未在名下,所支付的大筆款項也難以討回。



以Amanda所見成交經驗而言,「價金履約保證」的專戶管理,足以保障多數的買賣風險,常提到「履約保證」也以「價金履約保證」為主,履保的重要性,請各位切記。



引申閱讀:永慶防仲網



三、特約條款。



在法律效力而言,特約條款>制式條款,買賣簽約書乃制式條款,買賣時勿忘詳閱簽約書,且依法規定買賣雙方皆有「審閱權」,可要求在簽約前五天將簽約書帶回審閱,若發現簽約書有漏失部分,可用註記方式加上條約,乃為「特約條款」。



提供Amanda在對租客簽訂「租賃書」時,所附註的「特約條款」給予參考。



一、若非天災人禍等不可抗拒之因素,租約期內,乙方有意解約或違約,甲方沒收全數押金。

二、每月房租應於當月應繳租日繳清,若逾期三日(含應繳租日)未繳,當視同違約。

三、乙方押金不得抵扣租金。

四、乙方當盡「良善管理人」之責,若期中惡意損壞所附傢俱、家電、不動產,以原價賠償,獲賠償同等商品。



(甲方:Amanda,乙方:租客)



Amanda所附註的特約條款,是建立在合法且合乎社會道德觀之下的,這點很重要,所有私訂條約,必須在不違反法律及公序良俗之下,才可成立。



曾發生過一件案例,某女因為積欠某男大筆金額,私下簽訂「性愛條約」,以性交次數抵扣所欠金錢,最後因其女不願執行而告上法院,條約本身因違反社會秩序及公序良俗,此「性愛條約」宣告不成立。



此次房屋買賣讓Amanda、LULU、代書忙破了頭,但在此交易糾紛中能全身而退,有賴於LULU的幫忙及自身的相關知識,買賣房屋是人生中的大事,在簽訂合約之前,一定要多次確認且做足功課,才能夠有效的保護自己,祝福各位能有個愉快的買屋賣屋過程。






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  • 1 樓住戶:新槐
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:吳怡羽
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


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    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


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    3 樓住戶:方佳穎
    發表時間:2013-09-09

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